Многие люди считают, что перевести гараж в жилое помещение проще простого. У него есть крыша, стены, отдельный вход, иногда – окна, подведено электричество. Кажется, что при желании гараж можно утеплить и жить в нем круглогодично. А в теплых регионах можно обойтись и без этого – только облагородить помещение и приспособить его для сна и ведения быта. На самом деле не все так просто. Переделать гараж в жилое помещение не сложно, но законным это не будет. Фактически и проживать там не законно, хотя вряд ли кто-то выгонит собственника, проводящего все время в гараже. Однако такое недвижимое имущество не дает ему многих привилегий, доступных собственникам квартир или обычных домов. Единственный выход – гаражное помещение перевести в здание официально, полностью изменив его статус. Это совсем не простая процедура и возможна она не всегда.
Является ли гараж жилым помещением
Если коротко, переделать гараж в жилье мало. Жилым помещением он не считается, поскольку изначально имеет совершенно иное назначение.
Многих вводят в заблуждение приснопамятные сочинские жилые гаражи. Предложения взять их в аренду в курортный сезон сыпятся, как из рога изобилия. Однако не следует забывать, что летом, когда все отели и гостевые дома заняты, отдыхающие рады любой крыше над головой, лишь бы искупаться в море и иметь место для ночлега. Этим и пользуются предприимчивые местные, сооружая над своими гаражами условно жилые надстройки. В подавляющем большинстве они не узаконены, в аренду сдаются неофициально, но это уже проблема местной налоговой службы и других контролирующих органов.
Обычный гараж не считается жилым помещением, поскольку лишен многих характеристик, обязательных для жилой недвижимости. Постройки, изначально предусмотренные для хранения транспорта, не оборудуются необходимыми коммуникациями, возводятся без следования нормативам, принятым для жилой недвижимости. Например, толщина стен среднестатистического гаража намного тоньше, чем самые тонкие стены жилого дома. О том, что многие гаражи вообще сооружены из металла, и говорить не приходится.
Можно ли гараж перевести в жилое помещение: основные условия
Сделать жилой гараж реально лишь при соблюдении ряда условий. К сожалению, не все из них зависят от хозяина гаража. Более того, изменить некоторые факторы, мешающие на этом месте сделать жилье, изменить очень трудно или вовсе невозможно.
Вид гаражной собственности
Первое, что нужно учитывать, планируя перевод гаража в жилое помещение, – тип собственности. Гараж бывает частью гаражного кооператива или индивидуальной постройкой. Форма собственности, а вместе с ней и неприкосновенность этой постройки, разная.
Гаражный кооператив организуется после покупки или аренды у государства земли под размещение мест хранения автомобилей. Каждый собственник гаража, владея им на законных основаниях, становится или пайщиком (если земля в аренде), или владельцем участка под своей постройкой.
Риск, что муниципалитет отберет землю у кооператива очень невысок. Обычно срок аренды без проблем продлевается на длительное время. Однако изредка такое возможно: например, местные власти решать проложить в этом месте новую дорогу. Шансы на это невелики, но они есть. Не владея землей под гаражом, превратить его в жилой будет намного проблематичнее. Вероятнее всего, что вообще не получится.
Второй вариант собственности в гаражном кооперативе – выкуп им земли у муниципалитета. В таком случае владелец гаража становится и хозяином участка под ним. Казалось бы, перевести гараж в жилой дом здесь будет проще, но нет. Как правило, гаражные кооперативы строятся по принципу блокированной застройки – то есть, имеют общие с соседними стены. Как-то переоборудовать их, сделав квартиру из гаража в гаражном кооперативе, трудновыполнимо, и на это требуется согласие соседей.
Реальнее всего сделать из гаража жилое помещение, когда он стоит отдельно и на собственной земле хозяина. В этом случае он будет стеснен только следующими условиями.
Разрешенное использование участка
В государственном Классификаторе, описывающем варианты разрешенного использования участков земли, содержится 113 позиций. С подавляющим большинством из них обычные граждане, физические лица, не сталкиваются. Как правило, они имеют дело или с сельскохозяйственными землями, или с подсобными участками, либо с дачами. Квартиры и дома строят на земле, предназначенной для возведения жилой недвижимости. При этом многоквартирные здания и дома типа коттеджей в Классификаторе стоят отдельно.
Гараж может быть сооружен на участке, предназначенном для ИЖС. Так бывает, если он построен во дворе, где есть частный дом, а земля предназначена для жилищного строительства. При соблюдении ряда других сопутствующих условий, превратить гараж в жилье будет нетрудно.
Однако иногда обособленные гаражи покупаются отдельно, например, владельцами квартир. Высокая вероятность, что земля под ними будут иметь совершенно особый статус, внесенный в Классификатор Приказом Росреестра № П/0326. Согласно ему, такие участки предназначаются для расположения гаражных построек для собственных нужд.
Жилые помещения можно строить только на земле, статус которой в Классификаторе прямо на это указывает. Упомянутый вид разрешенного использования для этого не подходит. Вариантов в этом случае два: попытаться изменить вид разрешенного использования участка или отказаться от идеи сделать жилой гараж. Перевести гараж в коммерческую недвижимость без смены статуса участка тоже не получится.
Изменить вид разрешенного использования можно через Росреестр, написав соответствующее заявление. Понадобится обратиться и в муниципалитет, чтобы получить документальное подтверждение, что создание нового жилого объекта не будет противоречить утвержденному плану застройки территории.
Однако нужно помнить, что изменение назначения участка, если все получится, повлияет на кадастровую цену земли, скорее всего, в сторону увеличения. Соответственно, повысятся и налоги.
Если же земля имеет статус ИЖС, можно начинать планировать обустройство гаража. Спешить с этим не нужно, поскольку необходимо убедиться, подходит он для переоборудования в жилое помещение или нет
Тип постройки
Гараж может быть капитальным или некапитальным строением. От этого напрямую зависит, получится ли его сделать жилым.
Капитальный – это тот, который имеет фундамент, неразрывно связан с поверхностью земли. Более того, фундамент должен обладать прочностью, принятой для зданий, предназначенных для постоянного проживания людей. Слишком слабый может не выдержать надстройку сверху или утолщение стен. Кроме этого, капитальный гараж должен быть поставлен на кадастровый учет. В противном случае он не считается полноценным недвижимым имуществом, с ним нельзя проводить разные сделки, а также менять его статус.
Некапитальный гараж, который можно легко демонтировать без значимых разрушений, считается просто имуществом. Достраивать, перестраивать и переоборудовать его под различные нужды можно, однако узаконить это нельзя. Даже самое благоустроенное помещение без фундамента законно признать жилым не выйдет.
Таким образом, способов перевести некапитальный гараж в жилое помещение нет. Его можно только убрать, а на этом месте возвести капитальную постройку, если назначение участка это позволяет.
Процедура перевода гаража в жилое помещение
Если все основные условия: форма собственности, вид разрешенного использования и капитальность гаража соблюдены, можно приступать к его превращению в дом. Согласовать это превращение лучше заранее, получив на него разрешение в муниципалитете. В противном случае, если обнаружатся нарушения, проблем будет больше.
В муниципалитет нужно подать:
- технический план гаража;
- проект перепланировки;
- правоустанавливающие документы на него.
Заявление рассматривается в течение недели. Как правило, отказ поступает нечасто. Работы стоит начинать только после получения утвердительного ответа.
Когда перепланировка закончена, и гараж стал полноценным домом, необходимо узаконить изменения и присвоить строению статус жилого. Перевод гаражного помещения в жилое состоит из нескольких этапов:
1. Экспертиза. Ее проводит специалист БТИ, который должен убедиться, что недвижимость обладает всеми признаками жилой:
- обеспечена инженерными сетями: водопроводом, канализацией, отоплением, электричеством, газом, если район населенного пункта газифицирован;
- имеет прочные, не деформированные несущие конструкции;
- насчитывает самое меньшее одну комнату, имеет кухню;
- имеет окна: минимум одно, если в доме до трех комнат, или два, по одному в разных комнатах, если их до шести;
- в высоту не превышает три этажа;
- находится в 6 метрах и более от соседних зданий;
- соблюдены все санитарно-эпидемиологические нормы.
Если все в порядке, инженер делает соответствующее письменное заключение.
2. Сбор документов. Для перевода гаража в жилой статус понадобятся:
- заявление;
- паспорт;
- правоподтверждающий документ – выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие бумаги на гараж и участок под ним;
- выводы эксперта.
Если переоборудование проводилось по согласованному ранее проекту, его также нужно приложить к общему пакету документов.
3. Подача заявления. Общепринятой формы этого документа нет, но в администрации может быть утвержденный бланк для такого рода обращений. Этим стоит поинтересоваться заранее. В заявлении, как правило, указываются:
- наименование организации, на имя которой пишется заявление;
- данные обратившегося человека;
- сведения о недвижимом объекте;
- просьба присвоить ему статус жилого;
- перечень прилагаемых документов;
- подпись и дата.
После получения заявления муниципалитет создает комиссию, которая обследует объект. Она включает и представителей администрации, и работников МЧС, и специалистов по градостроительству.
4. Получение заключения. Если комиссию все устраивает, она выдает акт о возможности перевести бывший гараж в статус жилья. Один экземпляр вручается собственнику. С ним он отправляется в Росреестр для внесения изменений.
Прописаться в гараже можно будет после того, как его новый статус отобразится в выписке из ЕГРН. После этого он станет полноценным недвижимым объектом, который дает собственнику все предусмотренные законом права, а также налагает определенные обязанности.
Почему могут отказать
Комиссия не разрешит переводить гараж в жилой статус, если:
- помещение не соответствует требованиям, принятых для жилой недвижимости — эта причина на практике является самой распространенной;
- задолженность за коммунальное услуги;
- обременение на объекте;
- неполный пакет документов или неверные сведения в них;
- несоответствие вида разрешенного использование участка.
Необоснованные отказы — скорее исключение. Однако если собственник уверен, что с его стороны нарушений нет, он может обратиться в суд.
Варианты превращения гаража в дом
Существует несколько способов сделать из небольшого помещения, предназначенного только для хранения транспорта, уютное жилище. Самые распространенные – это:
Пристройка
Гараж расширяется за счет присоединения к нему дополнительных помещений. Они объединяются с ним входом, оборудуются общими коммуникациями. Если в таком доме будет всего один этаж, слишком мощный фундамент делать тоже не нужно.
Минус этого способа переоборудования гаража – ограниченная площадь земельного участка. Как правило, под гаражной постройкой она совсем невелика. Достройка актуальна только если гараж находится на личном участке, предназначенном для ИЖС. В таком случае его переустройство – более быстрый вариант обеспечения себя жильем, по сравнению со строительством дома с нуля. Однако, если учитывать все расходы на перевод гаража в жилой статус, и траты на строительные работы, не факт, что этот способ будет дешевле.
Надстройка
Это самый популярный способ расширить гараж, и многие собственники идут именно этим путем. Суть его в том, что непосредственно над гаражом сооружается уже один или два этажа.
В таком переустройстве есть свои трудности. Во-первых, по правилам, нужно выделить место для внутренней лестницы. Многие владельцы жилых гаражей эти правила игнорируют и делают подъем на второй этаж снаружи, экономя пространство внутри. Узаконить такую постройку вряд ли выйдет.
Во-вторых, фундамент, несущие конструкции и перекрытия должны быть достаточно крепкими, чтобы выдержать вес еще одного этажа. Для его облегчения нередко выбирают самые легкие строительные материалы, однако даже так снизить нагрузку получается незначительно. Она будет меньше, если строить не полноценный, а мансардный этаж.
Внутреннее обустройство
Некоторые крупные гаражи, когда-то рассчитанные на несколько машиномест, не нужно ни надстраивать, ни достраивать. Достаточно только провести в них все необходимые коммуникации и выполнить некоторые работы внутри.
Такие гаражи делятся на отдельные зоны с обязательным выделением кухни и санузла. Отдельные комнаты могут организовываться с помощью легких перегородок или вообще отсутствовать – так жилье будет напоминать квартиру-студию.