При недостатке денег на покупку квартиры на собственные накопления люди чаще всего рассматривают варианты с ипотекой. Этот способ приобретения недвижимости характеризуется большой переплатой, которая может оказаться непосильной для многих покупателей. Возможность приобретения кооперативной квартиры в собственность – это еще один путь улучшить свою жилищную ситуацию, распределив выплату стоимости жилья на продолжительный срок.
Что такое жилищный кооператив?
Жилищный кооператив – это добровольная, некоммерческая организация, которая создается с целью обеспечения жильем всех своих пайщиков. Приобретение квартиры в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе осуществляется в рассрочку, однако для всех его членов создается общий счет.
На практике это выглядит следующим образом. После вступления в кооператив и уплаты паевого взноса участник ежемесячно перечисляет на счет организации установленные суммы – членские взносы. Когда общий размер его личных взносов составит от 60% стоимости выбранного жилья, кооператив приобретет для него квартиру, но временно оформит ее в свою собственность. Пайщик сможет полностью перерегистрировать ее на свое имя, когда погасит задолженность перед кооперативом.
Существует несколько видов таких организаций: жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный кооперативы. На сегодняшний день жилищно-строительная разновидность практически не встречается, поскольку с 2018 года государством разрешено вкладывать паевые средства только в готовую недвижимость.
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) отличается от обычного тем, что его участники не ограничены выбором квартир в одном конкретном здании. Однако почти всегда в уставе организации устанавливается верхняя граничная отметка цены приобретаемого жилья. Это делается для того, чтобы купить квартиру через кооператив в рассрочку могло большее количество людей, ведь каждые квадратные метры приобретаются на средства, внесенные другими пайщиками. Слишком дорогое жилье, выбранное одним из них, может увеличить срок нахождения в очереди других членов. Таким образом, примерно одинаковая стоимость недвижимости создает равные условия для всех пайщиков.
Основные этапы покупки жилья через кооператив
Приобрести квартиру через жилищный кооператив выгодно тогда, когда личных сбережений недостаточно для первоначального взноса по ипотеке или же отсутствует желание переплачивать по кредиту. Такой способ покупки состоит из нескольких этапов:
Выбор кооператива
Определившись с организацией, нужно обязательно проверить всю подробную информацию о ней. Для этого следует заказать выписку из ЕГРЮЛ, ознакомиться с уставом кооператива, узнать, как давно в него вступали новые пайщики.
Для участников кооператива нет особых требований: их возраст должен быть выше 16 лет, а из документов понадобятся только паспорт и идентификационный код.
Паевой взнос
Первоначальный взнос, как и в случае с ипотекой, существует и для жилищных кооперативов. Требования, выдвигаемые к нему, не такие строгие – как правило, его размер составляет 35% цены жилья, но может быть и меньше – все зависит от устава организации.
Вместе с внесением паевого взноса участник составляет заявление, в котором указывает характеристики нужной ему квартиры: район, метраж, количество комнат, ориентировочную цену. После вступления он может принимать участие в собраниях пайщиков, голосовать и совместно с другими членами решать организационные вопросы.
Нахождение в очереди
В очередь на покупку квартиры пайщик встает не с момента вступления в кооператив, а со времени, когда размер его паевого взноса составит 35% стоимости квартиры. Если эта сумма была внесена сразу, его фиксируют в списке.
Продвижение очереди можно отслеживать в личном кабинете на сайте организации. Момент покупки наступит не ранее, чем взносы конкретного пайщика составят 60% рыночной цены недвижимости. Однако во многих кооперативах существует строгая очередность – то есть, если участник будет вносить на счет большие суммы, это не продвинет его в очереди, лишь уменьшит размер взносов на следующие месяцы.
Выбор квартиры
После того, как необходимые средства будут собраны, пайщик может выбирать квартиру. Ему будет необходимо заказать и оплатить юридическую и оценочную экспертизу жилья.
Заключение этой экспертизы нужно для того, чтобы согласовать с кооперативом выбранный вариант. Если он будет соответствовать уставу организации, пайщик получит новое жилье.
Покупка квартиры
Приобретение жилья ЖНК осуществляется в интересах пайщика. Эта трактовка означает, что, хотя недвижимость юридически и принадлежит кооперативу, коммунальные услуги и налоги оплачивает именно зарегистрированный в ней пайщик.
Как и в случае с залоговой квартирой, он не может продавать, завещать или дарить ее, сдавать в аренду и производить перепланировку.
Погашение остатка
После этого для участника разрабатывается индивидуальный план внесения платежей, срок которого не может превышать десять лет. Он формируется из паевых и членских взносов.
В случае невозможности платить, пайщику может быть предоставлена отсрочка на срок не более трех месяцев. При систематической просрочке платежей, до трех раз на протяжении года или до двух раз за квартал, его также могут исключить из кооператива.
Регистрация права собственности
Основанием для регистрации права собственности на квартиру является справка из кооператива о полном погашении задолженности. Это основной документ, который необходим для предоставления в Росреестр и вступления в права полноправного владельца жилья.
Выйти из кооператива по собственному желанию можно в любой момент. Если это произошло до покупки квартиры, пайщику в двухмесячный срок будут возвращены все внесенные паевые и членские средства. Если недвижимость уже приобретена, деньги также будут возвращены, но квартира поступит в полную собственность кооператива.