Как отказаться от управляющей компании

Причин для взаимного недовольства собственников и компании, управляющей общедомовым имуществом, может быть много. Жильцы возмущены качеством проводимых работ и тарифами, а у УК может столкнуться с финансовыми проблемами, если владельцы квартир отказываются пересмотреть тарифы в сторону увеличения. Государство предлагает два способа, как расторгнуть договор с управляющей компанией, а также вносит ряд ограничений.

Как отказаться от услуг УК

По закону разрыв договора между отдельными людьми или организациями происходит тремя способами:

• обоюдное соглашение сторон;
• инициатива одной из сторон;
• требование, исходящее от третьих лиц.

В отношении договора с УК разрыв договорных отношений представляет собой гибридную форму первого и второго способов:

• отказ от услуг управляющей компании в связи с окончанием срока действия договора; (4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
• разрыв соглашения по инициативе общего собрания владельцев квартир, например, по причине злостного невыполнения управляющей компанией своих обязательств.

Раньше разорвать договор можно было в любое время, но потом ввели ограничение, запрещающее это на протяжении одного года после начала обслуживания. Таким образом, отказаться от услуг управляющей компании можно, но не раньше, чем через год после того, как она начала выполнять свои обязательства. 

Вынос вопроса на общее собрание жильцов

Правовое обоснование – ст. 161 ЖК РФ. 

Проведению собрания предшествует предварительная подготовка. Собственников нужно оповестить о проведении собрания не менее, чем за 10 дней до даты собрания. 

Форма оповещения должна быть фиксируемой. К примеру, можно разослать письма с уведомлением о вручении, отправить sms на контактные номера владельцев квартир и т.д. В сообщении указывается дата и цель собрания. Также может упоминаться предполагаемая повестка дня. Факт рассылки сообщений фиксируется в реестре уведомлений. 

Поскольку нельзя сначала отказаться от УК, а потом искать новую и заключать с ней договор, организаторам собрания важно запастись информацией о компаниях, которые могут заменить действующую. 

Алгоритм проведения собрания:

1. 1

   Перед началом собрания выбираются председатель и секретарь, который ведет протокол заседания.
2. 2

   Затем утверждается порядок дня. Если на повестке стоит вопрос о расторжении договора, то за него придется голосовать. Решение "за" принимается большинством голосов (50% + 1 голос согласно ст. 46 ЖК РФ). Также учитывайте, что результат голосования считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, имеющие больше, чем 50% голосов.
3. 3

   Перед голосованием утверждают счетную комиссию. Голосование может быть тайным (бюллетени) и явным (поднятием рук). Результат подсчета голосов заносится в протокол.
4. 4

   На передачу старой УК оригинала протокола и всех приложений к нему отводится 10 дней. Получатель направляет их на регистрацию.

На этом же собрании жильцам желательно проголосовать за заключение договора с новой компанией и утвердить его текст. В этом случае на передачу протокола с решением отводится 5 дней. После получения документов старая компания приступает к передаче новой ключей, технической документации, инвентаря и оборудования, при помощи которых осуществлялось управление многоквартирным домом.

Разрыв отношений по инициативе жильцов

Отказаться от услуг управляющей компании жильцы могут при условии, что она систематически не выполняет обязательства, и они могут это доказать (ст. 162 ЖК РФ). Доказательством будут служить:

• выписки из журнала регистрации обращений аварийно-технической службы;
• заявления, которые люди подавали в УК;
• протоколы осмотра объектов, на которые жаловались жильцы и акты проведения независимых экспертиз.

Одних только фото или видеодоказательств недостаточно для того, чтобы инициировать разрыв договора по требованию жильцов. Необходимость сбора доказательств – это минус процедуры, но зато закон не предусматривает какого-либо особенного процесса для нее. Поэтому алгоритм действий собственников будет сходным с предыдущим вариантом – чтобы расторгнуть договор с УК нужно провести общее собрание собственников.  Моментом, с которого договорные отношения со старой компанией считаются расторгнутыми, будет дата получения ею протокола ОСС. 

Факт расторжения может быть оспорен в суде. Так, управляющая компания может решить, что исправно выполняла обязательства, а у жильцов нет оснований для досрочного разрыва отношений. Поэтому собрать доказательную базу важно. Возможно, чтобы подтвердить нарушения, вам понадобится заказать проведение независимых экспертиз, так как УК может противиться установлению достоверных фактов.