Как рассчитать налоговый вычет при покупке недвижимости

Налоговый вычет – это способ возместить россиянам часть понесенных расходов. Получить его может тот, кто трудоустроен и с чьих доходов удерживают отчисления в фонды. Как рассчитать налоговый вычет – разберем подробно.

Виды налоговых вычетов

Получение дохода в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). К необлагаемым доходам относят социальные выплаты: пенсии по старости и инвалидности, пособия по безработице, доплаты до прожиточного минимума и другие. Подлежат налогообложению:

• заработная плата;
• проценты по депозитам;
• гонорар за творческую деятельность (например, за написание книги);
• доход от сдачи недвижимости в аренду. 

Вычеты делятся на 5 групп: профессиональные, стандартные, социальные, инвестиционные, имущественные. Приобретение жилья означает, что у покупателя возникло право использовать вычет, который называют имущественным, а также налоговым (ст. 220 НК РФ). В тех ситуациях, когда оформляют ипотечный кредит на приобретение жилья, то вычет учитывает и расходы на оплату процентов.

Когда наступает право на вычет

Такое право наступает, когда жилье приобретено по договору купли-продажи (ДКП) между частными лицами – продавцом и покупателем. Очевидно, что право на расчет вычета за покупку квартиры возникает у продавца после того, как ДКП зарегистрирован в Росреестре. Это дата получения выписки ЕГРН или свидетельства. 

Но с договорами долевого строительства (ДДУ) не все так просто. Сам ДДУ не дает дольщику право распоряжаться апартаментами, которые еще не построили. Не рассчитывается и налоговый вычет при покупке, пока нет собственности. Гражданин может распоряжаться только правами. Право распоряжаться жилплощадью возникнет тогда, когда застройщик сдаст новостройку в эксплуатацию и подпишет с дольщиком акт приема-передачи собственности. Право на налоговый вычет у покупателя появляется только после того, как стороны поставят под актом передачи свои подписи.

На какую сумму можно претендовать

Вычет – не фиксированная сумма. Зависит от того, на возмещение каких конкретно расходов претендует собственник жилья. 

Например, гражданин приобрел апартаменты, долю в них или отдельный домик. В этом случае он претендует на возмещение фактически понесенных расходов, но предельной суммой являются 2 000000 руб. (ст. 220 НК РФ). Это та стоимость, от которой высчитывают налоговый вычет за покупку квартиры. Ее максимальный предел. 

Апартаменты можно купить за любую цену, хоть за миллиард. Но возвращать будут максимум 260 000 руб., которые являются 13% от 2 000000 руб. Если жилплощадь по документам оценена в 1500 000 руб., то чтобы посчитать налоговый вычет, берут 13% от этой суммы. Получают 195 000 руб. 

Сумма, которую можно вернуть недвижимость, взятую в кредит, включает расчет возврата налога при покупке квартиры вместе некоторыми выплатами по кредиту, т.е. с процентами. Предельная сумма, принимаемая в расчет – 3 000 000 руб. Поэтому максимум, который может вернуть себе заемщик составит не более 390 тыс. руб. 

Вычет по таким крупным расходам, как недвижимость, дается единожды. Если владелец жилья уже оформлял его, покупая другое помещение в максимальной сумме, то никакие налоговые вычеты на все следующие квартиры не предусмотрены законом. 

Но если получена только часть, то допускается подача декларации на недополученную часть. Например, гражданин приобрел жилье 5 лет назад. Цена сделки – 1 млн руб. Он заполнил декларацию по максимуму в размере 130 тыс. руб. В текущем 2021 году покупает еще одну жилплощадь на сумму 2 000 000 руб. Максимум, который ему положен равен 130000 руб., по той причине, что часть налогового вычета при покупке квартиры ему выдали ранее.

Количество возможных получателей вычета 

Чтобы рассчитать имущественный вычет при покупке квартиры, примите во внимание количество получателей. Если жилье приобретает семья, право подачи декларации и, соответственно, оформления вычета есть у каждого из супругов. Понятие максимальной суммы остается тоже для каждого – 260 000 руб.

Но нужно помнить, что получателем является налогоплательщик. Если у одного из членов семьи нет дохода, с которого платили НДФЛ, то налоговый вычет ему не положен. Речь идет о женщинах в декрете, пенсионерах и других лицах, получающих социальные выплаты от государства.

Также владельцы должны иметь российское гражданство. Иногда собственник жилья имеет двойное гражданство. Чтобы избежать двойного налогообложения, он должен уточнить в ФНС свой статус, как резидента. Тот, кто не является резидентом РФ, не платит налоги в России. Поэтому и вычет ему не полагается.

Есть ли срок давности у вычета на недвижимость

Срок давности у налогового вычета есть. Он равен 3 отчетным периодам, т.е. 3 годам. Об этом говориться в статье 78 НК РФ. Расчета налогового имущественного вычета позже этого периода возможен только в исключительных случаях. Например, владелец апартаментов длительное время находился на лечении и пропустил сроки. 

Обычно уплаченного в бюджет НДФЛ недостаточно для того, чтобы претендовать на всю сумму сразу. Поэтому люди разбивают ее на 3 части. Все, что «недополучено», перебрасывают на следующий год.

Когда нельзя рассчитывать на вычет

Существуют ситуации, когда имущественного вычета не будет. Они сводятся к тому, что квартира или дом приобретены не за собственные средства. Например:

• на деньги компании-работодателя;
• за финансы, полученные от государства (напр. материнский капитал, программы поддержки молодых специалистов «Земский учитель», «Земский доктор» и другие);
• средства военной ипотеки.

Если жилье вам продали родственники, то рассчитывать на вычет имущественный налоговый им не приходится. Родственниками считаются родители, дети, дяди и тети, дедушки и бабушки. Это правило введено статьей 105.1 НК РФ.

Унаследованная квартира является доходом, но за нее тоже не дадут вычет. При этом не имеет значения по завещанию или по договору дарения она перешла к новому собственнику.

Документы, которые нужно оформить для вычета 

Для получения денег необходимо заполнить декларацию в ФНС по форме 3-НДФЛ. Делают это до 30 апреля следующего за отчетным периодом года. 

К декларации прилагаются документы, которые достоверно подтверждают затраченную сумму и право собственности на жилое помещение:

• договор, согласно которому возникло право на вычет (ДКП, ДДУ);
• выписку о регистрации из ЕГРН;
• акт-приема передачи собственности.

Правила возврата процентов по банковской ипотеке

Проценты увеличивают затраты покупателя жилища. Поэтому государство позволяет принять их во внимание при расчете налогового вычета по жилплощади. Его размер растет до 390 тыс. рублей. Рассчитывается из расчета 13% от 3 млн руб. 

Нельзя получить больше 260 тысяч руб. за приобретение недвижимости. Но можно уменьшить эту сумму, чтобы получить больше сумму вычета по процентам. 

Некоторых покупателей интересует вопрос, когда наступает срок подачи декларации по ипотечным платежам. Право на выплату возникает по суммам, которые заплатили банку в отчетном периоде. Заполняя налоговую декларацию, гражданин принимает во внимание те платежи, которые произошли между 1 января и 31 декабря отчетного года. Вернуть от них можно 13%.  Допустим, что выплаты по процентам составили 150 000 руб. Значит сумма вычета, которую подают в декларации, не превышает 19,5 тыс. руб.