Как сделать студию из комнаты

Квартиры-студии – наиболее ходовой товар на рынке недвижимости. Их покупают в собственность. Они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов. Все это порождает целый спектр законных и не очень бизнес-решений. Среди них курсы дизайнеров на тему «как сделать из комнаты студию» и не очень честные инвестиционные решения в стиле «купи четырехкомнатную квартиру и сделай 4 студии», заработав на этом лишних 2-3 млн рублей. Подробнее о студиях и разрешениях, с ними связанных, читайте в материале. 

Что такое квартира-студия

Под этим термином подразумевают однокомнатную квартиру, в которой отдельным помещением с собственной дверью является только санузел. Он может состоять из «ванной + унитаз» или «душевой кабинки + унитаз». Кухня, комната и коридор, соединяющий эти помещения, слились в одно большое пространство. 

Первые квартиры-студии появились в США в XIX веке. Их строили для того, чтобы обеспечить отдельным жильем большой поток иммигрантов, прибывших из Великобритании и Ирландии. Тогда считалось, что одному человеку нужна комната и желательно туалет, вход в который делали из этой комнаты. 

Те, кто интересуется историей, могут заглянуть на Манхэттен в дом-музей на Орчард стрит 97. В этом здании сохранились в первозданном виде квартиры-студии и их меблировка. Они идентичны тому, как выглядели в 1865 году. Студия имела одно окно. Хозяин организовывал в ней кухонный уголок из стола и подвесного шкафа для посуды в одном углу. В другом размещал стол для чаепития с друзьями, а в третьем – спальное место. К 1900 году в таких условиях жили 2,3 млн жителей Нью-Йорка.

В России квартиры-студии начали строить в 1990-х. По количеству помещений они не отличались от базового варианта. Вскоре застройщики обнаружили, что студии пользуются большим спросом, чем однокомнатные квартиры, что связывают с разными факторами: 

• более открытое пространство благоприятно влияет на настроение;
• студии продают по более доступной цене, чем однокомнатные квартиры и т.д.

Другие преимущества воспринимаются интуитивно. Так, меньшая площадь помещения означает, что тратить на его обогрев зимой приходится меньше. Потратив меньше на коммуналку, вы сможете использовать деньги для оплаты других необходимых вещей. Уборка в студии – вообще дело 20-30 минут. Поэтому такие квартиры будут оставаться популярнее однокомнатных долгое время.

Сколько стоит квартира

Студия площадью 21 кв. м. продается в Москве за 7,2 млн рублей в Сосненском (по состоянию на июль 2024 года). За эти же деньги предлагается студия площадью 25,6 кв. м. на Волгоградском проспекте. В то же время однокомнатная квартира в Сосненском стоит 9,8 млн рублей, превышая по квадратуре студию – 34,5 кв. м. Но так ли это важно, если лишние метры не улучшают функциональность помещения, а просто создают большую по площади комнату? 

Переделка однокомнатной квартиры

Большинство россиян не часто покупают новые квартиры и неудивительно, что среди владельцев однокомнатных появились те, кто устал от внешнего вида своего жилища. Они формируют спрос на дизайнерские курсы, в ходе которых обучают переделке комнаты в студию. Соответственно ответ на вопрос «можно ли из однокомнатной квартиры сделать студию» становится условно положительным. Можно, но не всегда. 

Рассмотрим тему «сделать студию из квартиры» на практике. Самый простой вариант планировки – это жилая комната и кухня, которые выходят на одну сторону дома, т.е. расположены рядом. Чтобы превратить такое помещение в студию достаточно убрать стену между ними. 

Но перед этим нужно поинтересоваться тем, не является ли стена несущей. Узнать это можно в управляющей компании или в БТИ. Можно попробовать найти информацию и в интернете, если вы знаете серию дома (она может указываться в техпаспорте), но лучше использовать официальный источник. Сносить несущие стены запрещено. 

Если же стена не является несущей, то процесс перепланировки будет состоять из 5 этапов:

Начинают с подготовки проекта перепланировки. Подготовить документ самостоятельно не получится. Для того, чтобы он соответствовал строительным и санитарным нормам нужно эти нормы знать. Поэтому проект заказывают в архитектурном бюро, у которого есть лицензия на проведение соответствующих видов работ. Там заказчику могут предложить собственные варианты «как из одной квартиры сделать две студии» или рассмотреть ваш и сказать, удастся ли его реализовать.

На втором этапе переходят к согласованию готового проекта. Сделать это может как архитектурное бюро (если это действие указано в договоре), так и сам заказчик. Документы подаются в городскую жилищную инспекцию вместе с заявлением, в котором владелец квартиры просит разрешить провести перепланировку по представленному проекту. 

Так как перепланировка затрагивает интересы всех членов семьи, т.е. тех, кто является совладельцем квартиры (смотреть по выписке ЕГРН), то от них требуется письменно подтвердить согласие на перепланировку. 

При отсутствии претензий и после получения разрешения на проведение работ, можно нанимать строителей и приступать к переделке. Важно помнить, что выполняться должны те работы, которые утверждены, а не любые другие. Иначе жилищная комиссия выпишет штраф или как минимум не подпишет акт сдачи-приемки объекта и, соответственно, не узаконит перепланировку. 

Подписание акта выполненных работ – предпоследний этап.

В финале останется зарегистрировать изменения в учетно-технической документации. Т.е. в БТИ внести изменения в технический паспорт квартиры. Новый техпаспорт регистрируют в Росреестре. 

В том случае, если у вас кухня и комната расположены друг напротив друга, то для превращения квартиры в одну студию понадобится сносить две стены, что обойдется дороже, чем предыдущий вариант перепланировки, но последовательность действий по подготовке и регистрации изменений останется одинаковой.

Разделение двухкомнатной квартиры на две студии

Вопрос деления квартиры на студии требует уточнений. Если речь идет о двухкомнатной квартире, которую вы покупаете, чтобы переделать в студию, то такой объект у застройщиков уже есть. 

Он называется евродвушка и является продуктом 2000-х. Кроме санузла в евродвушке создается одна изолированная комната с дверью, что подходит для молодых пар. Супруги могут принимать гостей в большом помещении, представляющем объединенную кухню и комнату. Чтобы не демонстрировать содержимое спальни всем пришедшим, они просто закрывают туда дверь. Евродвушка оказалась удобной во время пандемии COVID-19. Люди, вынужденные трудиться из дома, получили возможность разделить пространство, не мешая друг другу работать или учиться.

Следующий вариант превращения одного в другое требует вспомнить базовое определение 1865 года: студия – это комната и санузел в комплекте. Можно было бы возразить, что в некоторых странах люди живут в комнате без личного туалета, как в отечественном общежитии коридорного типа. Но тогда получится, что собственник сдает в аренду комнату, а не студию, а это совершенно разные доходы. Разнообразными способами сделать из квартиры студию интересуются с целью использовать полученный результат для извлечения дохода, а не для того, чтобы просто перенести стены с места на место.  Что касается кухни и кухонной техники, то «древние студии» создавались без них, поэтому ее отсутствие допустимо.

Тем, кто планирует из однушки (например, в хрущевке) сделать две студии нужно учитывать, что в квартире придется делать два санузла. Ведь цель – сдавать помещение в аренду. Учитывая размер однокомнатной квартиры – это трудно выполнимый проект. Тем более, что узаконить его не получится ни в каком варианте.

Более логичный вариант подобного раздела (но не особенно законный) – это уже обосновавшийся на рынке недвижимости и активно продвигаемый путь разделения многокомнатной квартиры на студии. Непереборчивый инвестор покупает большую квартиру, например, четырехкомнатную или пятикомнатную. Сносит внутренние стены полностью, чтобы получить пустое пространство. Затем это пространство «нарезает» на пять студий, состоящих из одной комнаты и небольшого санузла, в котором размещает душевую кабину и унитаз. 

Цель манипуляций все та же – сдавать жилье в аренду студентам (длительно) или же туристам, а также влюбленным парочкам посуточно. Для самого инвестора это выгодная схема – он покупает одну квартиру, а взамен получает пять. При этом все, что ему нужно – это провести «небольшую» перепланировку внутри.

Бизнес будет процветать до тех пор, пока на него не пожалуются соседи, или же проблему заметит управляющая компания. Соседей может не устраивать шум и постоянный поток людей в помещении, а управляющая компания легко заметит, что объект превратился в пять студий по увеличивающемуся расходу воды, освещения и другим признакам. 

После обнаружения незаконной перепланировки владельца заставят вернуть объект в первоначальное состояние за свой счет. В то же время, узаконить перепланировку не получится, тем более, когда внизу расположена жилая квартира. Переносить «мокрую зону» над жилыми помещениями запрещено. 

Несмотря на незаконность, это не означает, что никто так не поступает. Управляющие компании активно ловят нарушителей, суды выписывают предписания. Говорить об этом в прессе начали только потому, что количество уже перепланированных квартир достигло критической массы и людям начали объяснять сложности, с которыми сопряжены незаконные действия. 

Что не так с перепланировкой многокомнатной квартиры

Сделать из квартиры несколько студий возможно, но не всегда. Прежде всего нужно учитывать, что статья 25 ЖК РФ трактует перенос санузла, как переустройство помещения, затрагивающее интересы других собственников многоквартирного дома. Оно может вызвать изменение параметров инженерной сети, поэтому требует согласования. 

СНиП тоже предъявляет четкие требования к переносу унитаза:

• его можно перемещать только в пределах санузла, т.е. в пределах помещения, размеры которого зафиксированы в техническом паспорте, а это значит, что пять унитазов будут незаконными – ведь их планируют разместить в разных местах большой квартиры;
• перемещать можно не далее, чем на 1,5 м от канализационного стояка, обеспечив правильный уклон трубы – это снова означает, что установка множественных унитазов в обычной квартире незаконна;
• перемещенный унитаз не может оказаться над жилыми помещением квартиры, расположенной этажом ниже или над ее кухней (24 ПП № 47); в том случае, если внизу расположены нежилые помещения, можно попробовать добиться разрешения на перенос, но опять же одного унитаза, а не размещения группы.

Получить разрешение на изменение размеров санузла можно, если его площадь изменяется за счет площади нежилых помещений – коридора или кухни.

Бывшая коммуналка: что можно и что нельзя

Коммунальные квартиры (коммуналки) появились в СССР 1920-х годов. По сути, они представляли собой бывшие доходные дома времен царской России или новостройки, в которых на 1 человека выделялось 9 кв. м. площади. Жильцы получали в коммуналке одну комнату, независимо от того, о ком шла речь – о семье или человеке, живущем одиноко. Все остальные помещения были общими. К ним относились:

• коридор между комнатами;
• ванная и туалет;
• кухня;
• кладовка.

Очевидно, что сделать из комнаты в коммуналке студию не получится, если унитаз по-прежнему останется один на всех. К тому же, такая жилплощадь постепенно расселяется, хотя Санкт-Петербург до сих пор считается «столицей коммуналок», в которой еще насчитывается 105 тысяч коммунальных квартир. 

Переделать комнату в коммуналке под студию и узаконить процесс опять не получится. Канализационный стояк и расстояние до него останутся на месте, а под комнатами верхнего этажа по-прежнему будут размещаться жилые комнаты нижнего этажа, что не дает возможности делать студию, но позволяет проводить другие перепланировки. Например, объединять несколько комнат в одну, если стена между ними не несущая или же менять форму двери на не несущей стене.

Среди массы коммуналок интерес для инвесторов представляют «безразмерные» квартиры старого жилого фонда. В них были высокие потолки, а сами комнаты по площади достигали 40-50 кв. м. В одной такой комнате можно построить целую квартиру, еще и с небольшим вторым этажом. Но если этажом ниже все также расположены жилые комнаты, в которых живут люди, то сделать из такой комнаты студию не получится.

Почему соседи снизу – это проблема

Опасность кроется в обрушении конструкции. Плиты межэтажного перекрытия рассчитаны на определенный вес предметов, расположенных над ними. Изменяя конфигурацию помещения, добавляя простенки, сантехническое оборудование, владелец увеличивает давление, оказываемое на несущие поверхности. Есть ненулевая вероятность, что из-за внесенных изменений начнутся необратимые процессы, и здание в целом пострадает (трещины в стенах, обрушение).

Купля / продажа квартиры студии

Следующая популярная проблема кроется в купле/продаже студий. Дело в том, что объекты с незаконной перепланировкой уже предлагаются на рынке. Их продажа сопровождается давлением на эмоции: 

1. 1

   «Посмотрите какой чудесный район!» Для разделения квартиры на студии выбирают центр города и престижные районы. Поток молодых людей, желающих жить в центре, но при этом потратить меньше, чем средняя сумма по рынку, не иссякнет. Молодежь также удобна тем, что не разбирается в правовых нюансах, не имеет опыта, который бы заставил насторожиться, и не скажет родителям — ведь это сюрприз, призванный подчеркнуть возможности молодых и амбициозных собственников.
2. 2

   «Документы будут заверены нотариально». Эта фраза действует на потенциального покупателя умиротворяюще. Ему кажется, что нотариус проверит юридическую чистоту сделки. Однако проверка не запрещает продавать и покупать доли в недвижимости и не избавляет от проблем, с ними связанных.

Иногда начинающему «строителю», насмотревшемуся дизайнерских курсов о том, как поделить квартиру на студии, удается убедить покупателей в преимуществах сделки. Он даже может «договориться» за деньги с управляющей компанией. Но однажды та же управляющая компания «обнаружит» незаконную перепланировку и подаст в суд. Покупатели студий, созданных из одной квартиры, будут вынуждены переделать все за свой счет до исходного состояния и фактически окажутся с малознакомыми людьми жителями одной квартиры.

В случае, если вы сомневаетесь в том, что квартира изначально была студией, рекомендуется сравнить то, что вы видите, с планом в техническом паспорте. Любые узаконенные изменения будут отражены в нем.  Пока вы ожидаете, когда принесут технический паспорт, задайте продавцу вопрос: «Можно ли оформить эту квартиру в ипотеку». Если представленная студия является частью от большой квартиры, а не отдельным объектом, то банк не даст согласия на покупку, а значит, продавец ответит отрицательно. 

Увидев несоответствие, стоит уточнить, почему оно не согласовано. Варианты «все нормально, мы договорились» и «ой, ну это совсем незначительное изменение, его не нужно утверждать», не достаточны. Перенос стен, изменение размеров дверных проходов, перемещение радиаторов отопления или увеличение их количества — все это процессы, требующие согласования. Если квартира нравится, но вы в чем-то не уверены, будет лучше, если вы обсудите документы с юристом по недвижимости. Он сможет указать на слабые места договора или проблемы в бумагах. 

Еще одна проблема – приборы учета (счетчики на свет и воду). Если вы покупаете отдельную квартиру, то у нее должен быть свой кадастровый номер и собственные счетчики. Коммуналка или другое большое помещение, «нарезанное» на студии не может быть укомплектовано отдельными счетчиками. В этом случае сумма к оплате за месяц согласно показаниям прибора учета будет делиться на всех жильцов этого странного жилища.

Чем чревата неузаконенная перепланировка

Проведение любых работ, которые бы меняли конфигурацию помещения, размеры самих помещений или расположение инженерных сетей, требует согласования. Проведение работ без согласования, наказывается штрафом, предусмотренным ст. 7.21 КоАП. С физических лиц удерживают сумму в 2-2,5 тыс. рублей. Это немного и может успокаивать собственника. Но кроме самого штрафа от него потребуется вернуть квартиру в первоначальное состояние, что будет стоить значительно дороже штрафных санкций. К тому же санкции можно накладывать не один раз, а несколько, если вы не устранили недостаток при первом вынесении соответствующего постановления.