Можно ли взять ипотеку на часть квартиры и как это сделать

Совместное владение подразумевает что собственность купили супруги, получив доли. Или приобретена доля в новостройке при перепродаже части квартиры собственником. Дают ли ипотеку на долю в квартире и как организован подобный процесс в России, рассмотрим подробнее. 

Что такое доля в квартире

Понятие долей появилось в 1990-х. Советские граждане получали квартиры от государства, но они не становились собственностью. Продавать жилье и тратить деньги на свое усмотрение было невозможным. После принятия закона №178-ФЗ россияне получили право приватизировать жилье, в котором жили. Каждый из живших в квартире на тот момент получал свою долю. 

С того момента прошло 20 лет. Собственники продавали доли, дарили. У них вырастали дети и внуки. Так появился рынок долей вторичного рынка, где встречаются 1/10, 1/20 и более мелкие части квартиры. На сделки с такой недвижимостью требуется согласие всех, кто зарегистрирован в жилье (ст. 250 ГК РФ). 

Тенденция к приобретению сантиметров появилась в столице из-за возможности получить московскую прописку, а потом выкупить у других владельцев их доли. Подобные покупки часто граничат с криминалом, поэтому даже риелторы не хотят связываться с микродолями. Можно ли купить долю квартиры в ипотеку, если речь идет о вторичном рынке?  Кратко – нет. Юридически не запрещено, но банки не дают кредит под покупку подобной недвижимости. 

Что такое доля в новостройке

При покупке квартиры на этапе строительства между покупателем и застройщиком заключается договор долевого участия. Квартира считается долей, как часть многоквартирного дома, который строится. У застройщика ее можно купить целиком. Но случается, что владельцу квартиры после завершения строительства понадобились деньги и он продает не всю квартиру, а ее часть. Законодательно это тоже не запрещено. 

Можно ли сразу купить часть квартиры через ипотеку в совместную собственность

Да, если квартиру покупает семья. Например, по условиям «Семейной ипотеки» собственниками будут все члены семьи, взрослые и дети. Соответственно, в ипотеку покупают квартиру, но каждый член семьи становится собственником доли, а не целого объекта недвижимости.

Если пара оформит развод после заключения ипотечного договора, то для того, чтобы состоялся выкуп доли ипотеки у банка, нужно уведомить финансовую организацию о случившихся изменениях. Банк может:

• потребовать срочного погашения 100% стоимости квартиры;
• перезаключить договор с новыми условиями.

Даст ли банк ипотеку на выкуп доли у родственника

Об этом можно спросить менеджера банка, но скорее всего, разрешение не дадут. Особенно, если речь идет о небольших долях. 

Плюсы и минусы сделки

Если вы решили купить половину квартиры в долю, то у сделки есть свои плюсы и минусы. Плюс в том, что стоит доля дешевле квартиры. Минус заключается в необходимости получать согласие всех собственников на любое действие: покупку/продажу, ремонт и даже содержание домашних животных. Не является секретом и то, что, создавая другим невыносимые условия для проживания, собственники долей вынуждали совладельцев продавать им доли по дешевке. Поэтому покупка части квартиры с незнакомыми людьми всегда будет оставаться в зоне высокого риска.

Какие банки оформляют ипотеку в долевую собственность

Ипотека на доли квартиры не может быть льготной, а значит подчиняется обычным правилам покупки недвижимости. Ипотечный кредит на доли можно получить в Сбербанке, ВТББ и ряде других крупных российских банков. 

Типовые условия для оформления ипотечного кредита:

• первоначальный взнос – не менее 15%;
• процентная ставка – 8-11%;
• срок кредитования – 15-30 лет.

Какие требования предъявляются к покупателю доли недвижимости 

Требования, на которых можно оформить долевую собственность в ипотеку, не отличаются от требований к другим заемщикам:

• покупателю должен исполниться 21 год;

• он должен быть гражданином РФ;
• он должен иметь официальное место работы и проработать там не менее 1 года.

Также банк будет проверять его уровень дохода и кредитную историю. От уровня дохода зависит максимальный размер кредита, который одобрят. Кредитная история влияет на одобрение кредита в целом и на его условия. Так, человека, допустившего просрочки по платежам, могут кредитовать по более высокой процентной ставке и на меньшую сумму, чем позволяет его доход.

Как оформить ипотеку на долю в квартире

Сначала клиент подает заявку на оформление ипотеки. Банк анализирует его финансовые возможности и платежеспособность. Если заявку одобрили, то заемщик приступает к процессу выбора квартиры. Главное условие – она должна соответствовать требованиям банка, которые предъявляются к выбранной вами ипотечной программе. Ответ на вопрос, можно ли в ипотеку купить долю в квартире, нужно искать в них. 

Если это возможно, то:

1. 1

   Заемщик договаривается с продавцом, заключает с ним предварительный договор купли-продажи.
2. 2

   Получает документы, которые требуются банку для анализа чистоты сделки.
3. 3

   Сдает их в банк и ожидает вердикт.
4. 4

   Если с квартирой и документами все нормально, то стороны переходят к подписанию ипотечного договора.

Можно ли продать долевую собственность в ипотеку

Как сказано выше, продажа долей – мероприятие сложное. Владелец может попытаться продать долю в квартире самостоятельно или через агентство по недвижимости. Если потенциальному покупателю банк одобрит такую покупку, то почему бы и не продать.

Может ли банк отказать в ипотеке на долю в квартире

Процент отказа по долям в разы превышает отказы по обычным квартирам. Юрист банка может проверить, нет ли судебных исков, связанных с недвижимостью, не находится ли она в залоге. Но он не будет тратить время, чтобы проверить десяток собственников и их родственников на предмет претензий к продавцу доли. Поэтому напишет отказ, сэкономив себе время, а потенциальному покупателю нервы и средства, которые он потратит в судах, если столкнется с конфликтом интересов собственников.