На первый взгляд рынок недвижимости кажется простым и понятным. Но как только покупатель переходит к решению практической задачи по покупке квартиры в Москве, возникает много дополнительных вопросов.
Среднеарифметическая стоимость жилья
По состоянию на февраль 2023 года, средняя цена за квадратный метр достигла 252,5 тыс. руб. Во многом стоимость зависит от типа дома. Так, в пятиэтажной хрущевке она составляет 220,2 тыс. руб., в 9-ти этажке более позднего брежневского периода – чуть больше 223,8 тыс. руб. Современная панельная новостройка – 239,8 тыс. руб.
Стоимость квадрата в кирпичном доме:
- старые кирпичные пятиэтажки – 251 тыс. руб.;
- сталинки – 275 тыс. руб.
Также присутствуют современные монолитные новостройки, облицованные кирпичом. В них цена квадрата – 259,4 тыс. руб.
Таким образом, в Москве возможно купить квартиру по цене от 220 до 275 тысяч рублей за 1 кв. м. За год, с февраля 2022 до февраля 2023, цена новостроек практически не изменилась. Но на вторичном рынке можно найти квартиру для покупки, отличающуюся от средних цен на 15-20%.
Динамика изменения цен в зависимости от количества комнат
Средняя стоимость квадратного метра в:
- однушке – 253 тыс. руб.;
- двушке – 249 тыс. руб.;
- трешке – 241 тыс. руб.
Среднемесячный рост цен колеблется в пределах 0,5-1%.
Динамика изменения цен по районам
Стоимость квадратного метра в больших городах зависит от престижности района. По сложившейся традиции самый престижный – центральный район (ЦАО). Здесь стоимость квадрата наиболее высокая. Также в тройку лидеров входят Юго-Западный и Западный округ. Самыми дешевыми, не считая районов за МКАДом, будут Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа.
Стоимость по округам:
- ЦАО – 396 тыс. руб.;
- Западный, ЮЗ и СЗ – от 263 до 286 тыс. руб.;
- Восточный, СВ и ЮВ – от 219 до 226 тыс. руб.;
- Северный – 247 тыс. руб.;
- Южный – 228,7 тыс. руб.
Как купить квартиру в Москве: советы риелторов
Прежде всего риелторы рекомендуют начинать с выбора района. Очевидно, что самый актуальный показатель – это цена. Экологичность или наличие супер-развитой инфраструктуры не для всех покупателей выступают существенными показателями. Воздух, который «здесь чище, чем там», без приборов кажется одинаковым. Инфраструктура в виде магазинов, аптек или школ расположена в пешей доступности в 90% случаев.
Следующий вопрос – выгода. Интернет-источники часто затрагивают вопрос, как выгоднее купить квартиру. Для покупателя это означает лучшее соотношение цены и качества. Откройте сайт с объявлениями и проанализируйте.
Для примера взяты 3 первые строки сайта Avito / однокомнатные квартиры:
- ЖК «Symphony 34» / Сдача в 2 кв. 2025 – 14,02 млн руб.;
- ЖК «Событие» / Сдача в 3 кв. 2025 – 20,27 млн руб.;
- ЖК «Метрополия» / Сдача в 1 кв. 2023 – 9,37 млн. руб.
В первом случае предлагается монолитно-кирпичный дом. Площадь его однокомнатных квартир – 29,4 кв. м. Цена квадратного метра – от 477,6 тыс. руб. до 507, 5 тыс. руб. Единственный фактор, влияющий на цену, если судить по объявлению – этажность. Для всех квартир указана предчистовая отделка. Есть также квартиры другой площади, но объективности ради их рассматривать не будем.
Во втором жилищном комплексе квартиры значительно большей площади – от 39,7 кв. м., поэтому и цена выше. Стоимость квадратного метра в однушке – от 450 тыс. руб. до 521 тыс. руб. Тип дома – монолит. Небольшой бонус – кроме планировки застройщик также отметил, куда выходят окна выбранной недвижимости. Квартиры предлагаются без отделки.
Третий тип дома тоже монолитно-кирпичный. Площадь однокомнатной квартиры – от 38 кв. м. Цена за квадратный метр – 244-254 тыс. руб. Отделка – предчистовая.
По инфраструктуре:
- в ЖК «Symphony 34» указаны подземная парковка, детская и спортивная площадки и закрытость территории.
- в ЖК «Событие» — более богатая инфраструктура: sky-парк на крыше, детский клуб с различными секциями, обзорная площадка, чтобы любоваться видами города, подземный паркинг с лифтом на этажи, кафе, детская площадка, скалодром, фонтан, круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
- в ЖК «Метрополия» — благоустроенное дворовое пространство, детская площадка, оборудованная в соответствии с потребностями разных возрастных групп, закрытая территория, подземный паркинг.
Если подвести итог, то тот, кто планирует приобрести квартиру в Москве, между квартирами №1 и №3 – выберет №3. В описании первого дома нет преимуществ, глядя на которые, становится понятно, за что покупатель заплатит на 5 млн руб. больше. Выбирать между второй и третьей квартирами сложнее. Здесь придется решать, насколько важны преимущества, созданные застройщиком.
Третий совет от риэлторов: чтобы подобрать квартиру в Москве для покупки, просмотрите как можно больше вариантов и выясните, какие квартиры входят в отложенную для этой цели сумму.
Безопасность квартир
В описании большинства жилищных комплексов Москвы указывается, что территория закрыта для постороннего доступа. Половина ЖК устанавливает видеонаблюдение. У дорогой недвижимости в стоимость входят КПП, консьерж и другие средства обеспечения безопасности. Купить квартиру в новостройке более безопасно, чем приобрести вторичную недвижимость в старом жилом фонде.
Как быстро купить квартиру в Москве
На скорость оформления покупки влияет, какой суммой располагает покупатель. Тот, у кого на руках 100% стоимости, управится за неделю. Один день у него уйдет на изучение вариантов и подбор интересующих позиций. Еще два дня на то, чтобы просмотреть понравившиеся 2-3 квартиры на месте. И еще 3-4 дня на то, чтобы подписать договор купли-продажи и подать документы в Росреестр на регистрацию.
Оформление купли-продажи квартиры в Москве не занимает много времени. Однако большинство квартир покупаются в ипотеку. Поэтому стоит рассмотреть варианты подробнее, чтобы выбрать более выгодные условия. Что же до сроков, то они зависят от того, с какой скоростью банк обрабатывает документы. В среднем нужно рассчитывать на 1-1,5 месяца от подачи заявки на получение ипотеки до ее оформления.
Способы покупки квартиры в Москве
Покупка квартир в Москве подразумевает два варианта:
- приобретение уже готового жилья (первички или вторички);
- покупку строящегося жилья.
Может возникнуть вопрос, зачем покупать недостроенное жилье. Этот процесс тоже основан на выгоде. Застройщику нужны средства, чтобы вести строительство. Для этого он привлекает деньги инвесторов, т.е. тех, кто готов вложить их в строящуюся квартиру. Для покупателя выгода в том, что застройщик сознательно снижает цену на 10, 15 или 20%, чтобы сделать предложение привлекательным для потенциального покупателя. Если квартира стоит 20 млн рублей, то для покупателя возможность покупки квартиры в Москве с экономией 2-4 млн рублей – довольно привлекательна. Когда этот же дом достроят и сдадут в эксплуатацию, жилье будет продаваться по обычной цене.
В других странах выгода покупателя заключается не в разных ценах застройщика, а в налогах. Налог на недвижимость на этапе строительства может быть 1%, а на готовую квартиру 4%. Этот и другие похожие способы призваны стимулировать потенциального инвестора вложить средства.
Если покупатель уже выбрал квартиру, созвонился с продавцом, договорился о цене, то остается оформить сделку.
Как купить квартиру: пошаговая инструкция
- 1Проверить юридическую чистоту. Обычно для проверки документов, предоставленных продавцом, покупатель обращается к юристу (для надежности). Если квартиру берут в ипотеку, то документы проверяет банк.
- 2Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, если речь идет о квартире в доме, сданном в эксплуатацию. На этапе строительства подписывается договор долевого участия с застройщиком.
- 3Подписанный документ подается в Росреестр на регистрацию.
- 4Оплату за покупку квартиры в Москве осуществляют разными способами. Кто-то пользуется банковской ячейкой. Покупатель и продавец берут ее в аренду. Закладывают в ячейку деньги, предназначенные для оплаты. В договоре аренды ячейки отмечают, что открывать могут только продавец и покупатель вместе. После этого регистрируют договор купли-продажи с переоформлением права собственности. Возвращаются к ячейке. Открывают, и покупатель передает деньги продавцу, а продавец отдает документы.
Покупка с ипотекой: сколько денег нужно для первоначального взноса
Если выбирать недвижимость в Москве в ипотеку, нужно собрать 15-20% от стоимости квартиры для первоначального взноса. Наравне с обычной ипотекой, банк может предложить «выгодную без первоначального взноса». Однако это не всегда соответствует истине.
Отсутствие первоначального вклада повышает риски банка, так как увеличивается срок, на который берут деньги. Поэтому процентная ставка за обслуживание ипотеки без первоначального взноса всегда выше. Если стоит задача выгодно купить жилье в Москве, то лучше запастись суммой, превышающей 20%. Чем больше заемщик может внести сейчас, тем меньшую процентную ставку предлагает банк.
На какой срок выгодно брать ипотеку
Очевидно, что чем меньше срок, тем лучше. В марте 2023 года банки предлагают выгодно приобрести квартиру в Москве под 7,7% годовых, если речь идет не о льготной программе, такой как, например, семейная ипотека. Предлагаемый срок – 20 лет. За это время заемщику «накапают» 154%.
Можно рассчитать точнее. Для этого 7,7% нужно разделить на количество дней в году, а затем умножить на количество дней в 20 годах. Проценты начисляются ежедневно. Чем меньше будет дней, тем меньше своих денег отдаст банку заемщик.