Как выбрать подрядчика

Выбор подрядчика – один из важнейших этапов в строительстве. Неважно, о каком объекте идет речь: о многоквартирном небоскребе или частном коттедже. Есть некоторые виды работ, которые может выполнить только специализированная компания, имеющая соответствующую лицензию. Не всегда их можно выполнить самостоятельно или силами подразделений организации.

Кто такие подрядчики

Подрядчики в строительстве – это физические лица или организации, занимающиеся отдельными видами деятельности. Они являются специалистами в своей сфере, что, как правило, подтверждается соответствующей документацией. 

Выбор подрядной организации при возведении дома – один из неотъемлемых его этапов. Застройщик или девелопер обращается к подрядчику, если некоторые виды работ не может выполнить сам. Не все компании, занимающиеся строительством, располагают достаточным для этого объемом сотрудников или имеют дочерние фирмы. Им проще привлечь стороннюю организацию, например, для проведения отделочных работ, нежели нанимать дополнительных людей в штат.

Выбрать застройщика-подрядчика требуется и для строительства частного дома. Только в исключительных случаях владельцы земельных участков занимаются этим сами. Обычно работа поручается строительной бригаде, с которой заключается договор подряда. От того, насколько профессиональной она будет, зависит все: качество постройки, ее долговечность, и, наконец, безопасность. Поэтому процедура выбора подрядчика – это очень ответственная задача, ошибки в которой крайне нежелательны.

На что обратить внимание при выборе подрядчика

Критерии выбора подрядчика – первое, с чем нужно определиться еще до непосредственного поиска компании. Самые важные нюансы, на которые стоит ориентироваться, сводятся к следующим:

1. 1

   Продолжительность работы. Во-первых, недавно созданная компания по понятным причинам вызывает меньше доверия. Предпочтение следует отдавать организациям, которые без нареканий работают 15 лет и больше. Во-вторых, даже если фирма существует давно, некоторые виды деятельности могут быть для нее новыми. Например, подрядчик раньше заведовал только отделкой, но решил расширить поле деятельности и заняться строительством. Не факт, что он сделает это плохо, но недостаток опыта все же может сказаться.
2. 2

   Опыт работы. Некоторые подрядные организации работают с разными строительными материалами, некоторые предпочитают специализироваться на каком-то одном. Нанимать компанию, занимающуюся только постройкой кирпичных коттеджей, для возведения дома из бруса явно не стоит.
3. 3

   Портфолио. Анализ подрядчиков обязательно нужно проводить и с учетом уже готовых объектов. Более того, просто посмотреть фото на сайте компании или в ее соцсетях недостаточно. Объекты нужно увидеть собственными глазами, желательно по возможности пообщаться с людьми, которые там живут. В крайнем случае – поискать о подрядчике отзывы в интернете, на независимых сайтах.
4. 4

   Связи. Под ними подразумевается постоянное сотрудничество не только с заказчиками, но и с поставщиками материалов. Продолжительное взаимодействие с ними говорит о добросовестности подрядчика, его ответственности.

Подрядчик должен иметь законное право совершать строительную деятельность, поэтому у него должна быть вся разрешительная документация на проведение каких-то видов работ, лицензии, допуски и т.д.

Порядок выбора подрядчика: основные этапы

Сразу останавливать выбор на одной конкретной организации, даже если та и кажется самой надежной, не стоит. Подрядчика, которому будет доверена серьезная задача, нужно еще проверить. Первые этапы такой проверки легко провести еще до посещения офиса компании и личного знакомства с ее представителями.

Дистанционно можно узнать:

• когда была создана подрядная организация – сведения об этом содержатся в выписке из ЕГРЮЛ;
• не фигурировала ли она в различных судебных разбирательствах – подобную информацию можно найти в базе данных арбитражных дел (бесплатно), а также на некоторых специальных интернет-ресурсах (платно);
• не является ли компания должником – на сайте исполнительных производств;
• менялось ли юридическое лицо;
• есть ли у подрядчика аккредитация в банках.

Выбрать аккредитованного подрядчика-застройщика выгоднее не только с точки зрения его надежности, но и в случае, когда строительство дома ведется в ипотеку. Банки пока еще менее охотно, по сравнению с квартирами, выделяют кредитные средства под залог таких объектов. Аккредитованный застройщик повысит шансы получить одобрение по ипотечной заявке. 

Однако банковская аккредитация еще не гарантирует идеального результата работ. Она свидетельствует лишь о том, что в финансовом плане подрядчик состоятелен, и ему не грозит банкротство. Качество работ, их скорость и соответствие проекту банки в ходе аккредитации не проверяют.

Знакомство с компанией

Следующий этап выбора подрядчика для строительства дома – посещение его офиса. В ходе визита стоит пообщаться не только с уполномоченным представителем компании, но и с ее руководством. Так удастся избежать возможных недомолвок в будущем и сохранить время.

На этапе первой встречи с подрядчиком стоит обсудить:

1. 1

   Как будет создаваться проект здания. Работает ли компания только с типовыми проектами, или возможна разработка индивидуальных, с учетом мнения заказчика.
2. 2

   Из чего складывается стоимость строительства дома. Входят ли в нее только возведение постройки и черновые работы, или же подрядчик берет на себя прокладку коммуникаций, внутреннюю и внешнюю отделку.
3. 3

   Что будет включать в себя проектная документация: чертежи, планы, схемы.
4. 4

   Сколько будет длиться стройка. В зависимости от объема выполняемых работ, строительства коробки или возведения дома с нуля с последующей полной отделкой «под ключ», сроки будут разными. Также на них влияет и сезон, поскольку некоторые работы, например, в зимнее время затруднены. На все эти вопросы должны быть получены подробные ответы.
5. 5

   Включены ли в цену сопутствующие расходы: транспортировка материалов, подвоз рабочих, аренда тяжелой строительной техники и т.д.
6. 6

   Какими будут общие параметры дома, какие материалы при его постройке использованы. На первой встрече с подрядчиком такие подробности обсуждаются только приблизительно. Однако если тот может определить предварительную стоимость выполнения проекта, их можно оговорить более подробно.

Самый важный вывод, который можно сделать из первого посещения офиса подрядной организации – готова ли та к диалогу, согласна ли отвечать на все интересующие вопросы. Если представитель компании уклоняется от прямых ответов, предлагает отложить обсуждение на потом, на момент подписания договора, в конце концов не понимает, что от него хочет заказчик, – это повод поискать другого подрядчика.

Готовые объекты

Один из наиболее удачных способов поиска хорошей строительной организации – узнать подрядчика на готовом понравившемся объекте. Если же компания уже предварительно выбрана, стоит повнимательнее ознакомиться с проектами, которые она выполняла.

Полностью доверять отзывам в интернете нельзя. Хвалебные, тем более на сайте подрядчика, вполне могут оказаться заказными. Обилие негативных отзывов – происками конкурентов. Лучше всего искать объективную информацию на соответствующих форумах города, специальных сайтах-отзовиках.

Рекомендации, данные знакомыми, тоже не гарантируют полностью положительного результата. Оценить качество работ можно только лично и, если получится, с привлечением человека, который хорошо разбирается в этом вопросе.

Еще на первой встрече с представителем подрядной организации нужно попросить его показать уже готовые объекты, которыми та занималась. Если с ними все в порядке, это сделают охотно и быстро. Отказ, чем бы он ни был мотивирован, – повод насторожиться и продолжить поиски.

Очень желательно пообщаться с людьми, проживающими в домах, которыми занимался подрядчик. Только они могут наверняка сказать, не холодно ли там жить, нет ли сырости. Если у компании есть готовые объекты, к тому же много, но они пока не заселены, это тревожный знак. Возможно, ин имеют какие-то дефекты, неразличимые на первый взгляд, из-за которых их никто не хочет покупать.

Также у жильцов сданных домов стоит поинтересоваться, как долго продолжалось строительство. Это особенно важно, если дом будет возводиться за заемные средства. В случае затягивания строительства обязательные ипотечные платежи никто не отменит.

Цена и порядок расчетов

Практически любой подрядчик будет готов сразу же озвучить примерную стоимость работ. Первое, на что следует обратить внимание, – насколько она соответствует рыночной. Для этого нужно предварительно проштудировать информацию об актуальных расценках.

Если подрядчик оценивает свои услуги слишком высоко, можно поискать более выгодные предложения. Однако раньше времени радоваться низкой цене также не стоит. Обычно расценки снижаются не просто так, а по весьма серьезными причинам.

Во-первых, при работе могут использоваться самые дешевые материалы. Они, как правило, некачественные, недолговечные или даже опасные. Во-вторых, даже если строительные материалы будут хорошими, в предварительную смету могут попросту не включаться другие обязательные расходы: размещение рабочих, подвоз материалов и т.д. Обычно эти сопутствующие траты достаточно большие. Хуже всего, что заказчик не будет заранее знать, во сколько ему обойдется стройка целиком.

Разумеется, в ходе строительства расходы могут вырасти. Редко бывает так, что удается полностью уложиться в заранее составленную смету. Например, из продажи может резко исчезнуть какой-то материал, и его придется заменять более дорогим аналогом. Подобные моменты лучше всего заранее прописать в договоре.

Значение имеет и порядок расчетов. С полной предоплатой добросовестные подрядчики обычно не работают. Если при разговоре предлагают наперед оплатить весь объем работ, есть высокая вероятность, что их не выполнят вовремя, если выполнят вообще. Как правило, расчет при строительстве дома подрядной организацией проводится по одной схеме: предоплата, после которых идут последовательные платежи после завершения каждого этапа стройки.

Обсуждение проекта

Строить дом без проекта опасно. Этот документ состоит из нескольких частей, каждая из которых разрабатывается отдельными специалистами. Так, например, мощность фундамента рассчитывается, исходя из климатических особенностей местности, характера грунтов, ландшафта. 

Как правило, подрядные организации не занимаются разработкой проектов. Они или работают по типовым, или по индивидуальным, предложенным заказчиком. Те, в свою очередь, могут или купить готовый проект, или заказать его разработку.

В первом случае расходы окажутся ниже, но проект не будет учитывать индивидуальные пожелания заказчика о планировке. Во втором его разработают индивидуально, с учетом тех же особенностей грунта и прочих нюансов. Обычно доработок при наличии индивидуального проекта меньше, поэтому повышенные затраты могут и окупиться.

Все нюансы по проекту нужно подробно обсудить с подрядчиком. Если, например, в документе не учитываются особенности грунта, лучше заранее попросить его заложить более прочный фундамент. Смета от этого увеличится, но риски, что дом со временем перекосит, будут ниже.

Если же выбран типовой проект, на которых специализируется подрядная организация, такие моменты тоже нужно оговорить. Менять планировку дома под желания заказчика или строить стены из другого материала никто не станет, но более мощный фундамент соорудить можно.

Договор

В каждой проектной организации есть проект типового договора. Сразу же подписывать его не нужно, лучше предварительно проконсультироваться с юристом. Возможно, понадобиться внести в него дополнительные пункты. 

Читая договор, особе внимание нужно обращать на:

1. 1

   Исполнителя. Бывает так, что переговоры ведутся с одной организацией, но непосредственно работы выполняет друга – дочерняя. Это не очень хороший вариант. Если что-то пойдет не так, добиться компенсации от основного подрядчика будет трудно.
2. 2

   Сроки и неустойку. Лучший способ заставить подрядчика работать быстро и качественно – прописать в договоре сроки выполнения всех видов работ и неустойку за их затягивание.
3. 3

   Прием работы и расчет. В соглашении нужно обязательно упомянуть, после выполнения каких этапов работ производится очередной перевод денег, как принимается работа, что происходит, если в ней выявлены недочеты.
4. 4

   Гарантии. Бывает так, что недостатки проявляются уже после окончания строительства. В этом случае подрядчик должен устранить их за свой счет, если не истек гарантийный срок. Большинство подрядных организаций устанавливают для этого временной промежуток в пять лет.

Также нельзя обделять вниманием и дополнение к договору – смету. Ее тоже лучше показать человеку, который хорошо разбирается в этом вопросе, например, знакомому строителю. Он сможет определить, не завышены ли стоимость и количество материалов, насколько они качественны, нельзя ли их заменить более дешевыми аналогами с таким же характеристиками.

Где искать подрядчиков

Единой рекомендации, как правильно искать подрядчиков, нет. Существует несколько способов поиска подходящей организации:

1. 1

   Через знакомых. Это самый простой и распространенный путь поиска, который все же не дает гарантий положительного результата. Во-первых, среди знакомых может и не оказаться тех, кто обращался за подобными услугами. Во-вторых, оценка работы подрядчика – дело субъективное: кто-то выдвигает претензии на ровном месте, а кто-то не замечает серьезных недостатков.
2. 2

   В интернете. Реклама описывает только положительные стороны любой компании. Лучше всего ориентироваться не только на описание ее преимуществ, но и на реальные отзывы бывших заказчиков.
3. 3

   Мероприятия. Специализированные выставки, форумы, посвященные вопросам строительства – это хороший способ не только узнать о деятельности той или иной организации, но и пообщаться с ее представителями. Подобные мероприятия проводятся довольно часто, однако их нужно предварительно отслеживать в интернете.

Наилучший вариант поиска хорошего подрядчика – это скомбинировать эти три способа, всесторонне проверить выбранную компанию, подробно обсудить все условия договора. Возможно, таких организаций окажется несколько. В таком случае будет нужно провести свой личный конкурс и выбрать ту, которая больше всего импонирует.