Межевой план земельного участка

В мире недвижимости и управления имуществом ясность и точность имеют первостепенное значение. Вы можете быть владельцем земли или потенциальным покупателем участка, застройщиком или просто обеспокоенным соседом, но независимо от этого, понимание границ собственности будет иметь основополагающее значение для принятия обоснованных решений и минимизации риска неразрешимых судебных споров. Для этого собственнику требуется межевой план. 

Что такое межевой план

Межевой план — это многостраничный документ, визуализирующий:

• границы участка;
• координаты углов и соседних участков, а также другую информацию.

Требования к его оформлению определяются несколькими нормативными актами. Среди них федеральные законы №218-ФЗ от 13 июля 2015, №221-ФЗ от 24 июля 2007 и другие документы.

Где взять межевой план

Заказать документ можно в Росреестре. Если его только предстоит создать, то тогда нужно обращаться в городскую организацию, которая занимается землеустроительными работами (землеустройство). 

Форма межевого плана

План может существовать в бумажном или электронном формате. Он состоит из текстовой и графической части. Текстовая часть содержит обязательные и дополнительные разделы. Первые будут в любом плане, а вторые – только там, где необходимы. 

Обязательных разделов в плане три:

• сведения о кадастровых работах;
• исходные данные;
• информация о проведенных измерениях.

Первый раздел – вступительный. В нем описывается, что и почему происходило. В том числе, кто заказал услугу, с какой целью, и кто ее выполнил. Сведения о собственнике участка берутся из его правоустанавливающих документов. 

Во втором разделе подробно описывается источник исходных данных. Это могут быть геодезические исследования, проведенные на местности при помощи соответствующего оборудования. Или же документ составлен на основе сведений о границах участка, которые уже были в реестре. 

Третий раздел посвящен расчетам и данным, которые были определены в ходе обследования – границы надела, углы, возможные уточнения, если обнаружилось расхождение между фактическим участком и сведениями, которые зафиксированы в реестре.

Дополнительные разделы в структуре межевого плана связаны с целью, для которой он заказан. Например:

• исправление ошибки в кадастровом документе;
• спор о разделе участков между соседями;
• объединение двух участков в один;
• подготовка разрешения на капитальное строительство.

Если создается новый участок, то в дополнительном разделе будут сведения о границах этого нового образования. Если же речь идет о получении разрешения на какие-либо действия, то в дополнительный раздел войдет заключение кадастрового инженера о том, можно строить задуманное здание или нет. Если причина составления документа – спор, то в дополнительном разделе также могут содержаться рекомендации геодезиста, которые собственник может предпринять для решения подобных проблем в будущем.

Графический блок – самая понятная часть межевого плана земельного участка. Он может состоять из одного чертежа, в котором будут границы этого участка и координаты соседних. Или же в межевой план участка включат несколько элементов. Например, чертеж с уточненными границами двух участков, схемы геодезических построений и т.д. 

Кто готовит межевые планы

Изначально межевание проводит уполномоченный государством орган. Он составляет кадастровую карту территории, на которой отмечаются границы и право собственности для всех земельных участков.  На примере города можно сказать, что часть участков в нем будет принадлежать муниципалитету, а другая часть – частным лицам или юридическим компаниям. 

К 2024 году картографирование местности городов практически завершено. Если вы покупаете участок, то в Едином государственном реестре земельных участков уже есть его межевой план. Поэтому заказывать картографирование надела покупателю не обязательно. 

Но остались участки, утратившие своих хозяев. Например, бывшие дачные товарищества. Начиная с 1 января 2018 года такие земельные участки (без межевого плана) отнесены к проблемным. Их нельзя продать, подарить или распорядиться ими иным способом до тех пор, пока вопрос с границами участка не будет решен. Т.е. владельцу потребуется заказать составление межевого плана.  

Работы по определению границ проводит кадастровый инженер. Это специалист, получивший соответствующую квалификацию и лицензию на ведение этой деятельности. 

Цели межевого плана

Обследование территории с последующим оформлением межевого плана, преследует несколько целей:

1. 1

   Определение границ собственности. Владелец участка получает точное представление о его границах. Это важно, как при купле-продажи территории, так и при разрешении земельных споров.
2. 2

   Соблюдение нормативных актов. В некоторых случаях муниципальные власти заказывают картографирование местности задолго до споров и продажи участков в собственность. Их цель – получить точное представление о том, какой территорией они располагают. Если планируют нарезать участки и продавать их, то важно заранее предотвратить правовые проблемы или нарушения, которые могут возникнуть при разработке строительных проектов собственниками.
3. 3

   Определение подходящих участков под строительство инфраструктурных объектов, а также недвижимости, например, многоквартирных домов. Точное знание границ имеет важное значение и для застройщика. Оно является гарантией, что строительство будет осуществляться в допустимых правовых рамках.

Для чего нужен межевой план

Межевое обследование имеет огромное значение во всех ситуациях, связанных с землей, поскольку помогает владельцам и покупателям участков разобраться с границами собственности и гарантировать соответствие участка требованиям, выдвигаемым для строительного проекта.

Покупка недвижимости

В контексте покупки покупателю важно понимать, что именно он приобретает. В этом случае межевое обследование проводят чтобы:

• точно определить границы объекта;
• убедиться, что юридическое описание и кадастровый план соответствуют друг другу;
• выявить любые нарушения, сервитуты и несоответствия, которые могут влиять на стоимость имущества.

Проведение межевания перед покупкой заказывают не часто. Чаще это делают юридические лица для того, чтобы избежать будущих споров, финансовых потерь и непредвиденных осложнений, связанных с приобретенной недвижимостью.

Строительство и ремонт

Крайне важно убедиться, что ваш строительный проект будет выполнен в пределах принадлежащей вам территории, и не «заползет» к соседям. В масштабных строительных проектах застройщики используют дополнительную разметку на месте, чтобы ориентироваться на местности. Кроме того, для соблюдения строительных и санитарных норм нужно придерживаться требований зонирования и отступов от дорог, водоемов, свалок и других объектов. Межевой план земельного участка гарантирует, что нормы не будут нарушены.

Имущественные споры

Конфликты по поводу границ собственности возникают из-за неопределенных описаний и нескромного «заползания» на чужую территорию. При возникновении спора кадастровый инженер даст беспристрастную оценку границ собственности. В этом случае межевой план становится важным юридическим документом.

Стоимость составления межевого плана земельного участка

Стоимость услуги межевания зависит от объема работ. Маленький участок обследовать проще и быстрее, чем фермерское поле. Оборудование для картографирования больших и малых объектов тоже будет разным, поэтому и смета на выполнение работ получится не одинаковой. Ориентировочная цена – от 10 000 рублей. 

Многое в определении цены станет понятно во время консультации со службами, отвечающими за составление межевых планов. Владелец описывает цели исследования, показывает документы, подтверждающие право собственности. Высказывает пожелания относительно уровня точности и других параметров. 

Как часто нужно проводить обследование границ участка

Рекомендуется делать это при покупке недвижимости и планировании внесения в структуру участка существенных изменений. Также межевание заказывают при наличии спора о границах или в его преддверии. Пограничные споры отнимают много времени, обременительны эмоционально и финансово. Межевание позволяет вам предотвратить часть негатива, которая образуется в соседских спорах.