Продажа приватизированного жилья – это такой же распространенный процесс, как и сделки с ранее купленной, унаследованной или подаренной недвижимостью. Неважно, каким путем квартира попала к продавцу, имеет значение только его законность. После приватизации, начавшейся в 1991 году, большинство граждан стали собственниками жилья именно таким способом. Разумеется, они иногда они его продают, чтобы получить доход или улучшить условия проживания.
Особенности продажи приватизированной квартиры
Продажа приватизированной квартиры собственником – нормальное и привычное явление. К таким сделкам не предъявляются какие-то особые требования, они заключаются и регистрируются на общих основаниях.
Основным правоустанавливающим документом при подписании соглашения купли-продажи служит свидетельство о приватизации. Оно выдается владельцу после заключения им договора приватизации и последующей регистрации права собственности в Росреестре. не имеет значения, что самым первым владельцем этого недвижимого имущества было государство. Приватизация подразумевает, что оно передало имущество бывшему нанимателю безвозмездно и никогда не заберет его назад.
Продажа приватизированной недвижимости сопряжена с такими же сложностями, как и многие другие объекты. Однако некоторые нюансы относительно нее встречаются чаще. Прежде всего, речь идет о долевой собственности. Очень редко жилье приватизировалось только одним человеком. Гораздо чаще в этом процессе участвовали и его родственники, дети, а то и просто зарегистрированные в квартире люди. Таким образом, квартира в более чем половине случаев будет иметь нескольких законных владельцев.
Иногда приватизация квартиры и ее последующая продажа происходит при участии несовершеннолетних собственников. В таком случае не обойтись без согласия органов опеки на сделку. Если не предоставить детям в собственность альтернативу, оно вряд ли будет получено.
Когда можно продать квартиру после приватизации?
Довольно часто люди интересуются, сколько лет после приватизации нельзя продавать квартиру, или же запретов для ее продажи нет. Никаких особых условий для жилья, некогда бывшего муниципальным, законы не предусматривают. Предусмотрен лишь минимальный срок владения, на протяжении которого собственнику, надумай он продать недвижимость, придется заплатить подоходный налог. Наряду с получением квартиры в дар или по наследству этот срок составляет три года.
Если продать квартиру сразу после приватизации, придется заплатить 13% НДФЛ. При других сделках, когда квартира попадает к продавцу по такому же договору купли-продажи, налогооблагаемой считается сумма, равная разнице между приобретением и продажей недвижимости. Иными словами, если он некогда купил ее за 5 миллионов рублей, а спустя время продал за 7, 13% будет высчитываться из 2 миллионов и составит 260 тысяч рублей.
Налог после приватизации – отдельная тема для разговора. Дело в том, что процедура перехода недвижимости из государственной в частную собственность происходит бесплатно. Это значит, что ее владелец не несет никаких затрат, поэтому при продаже будет платить налог из полной стоимости, указанной в договоре. Если ориентироваться на пример в 7 миллионов, размер НДФЛ составит уже 910 тысяч рублей.
Способы снижения налогов
Продать приватизированное жилье и не платить налог можно только тогда, когда минимальный срок владения прошел. Уклониться от уплаты НДФЛ не получится, поскольку налоговая все равно узнает о сделке из Росреестра. Более того, уклонение чревато достаточно крупными штрафами.
Тем не менее, законодательством предусмотрены способы снижения финансовой нагрузки, если подождать три года не получается. Первый из них – налоговый вычет. Он дает возможность уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 миллион рублей.
Это касается тех случаев, когда невозможно вычесть разницу между затратами на покупку и квартиры и доходами от ее продажи. Такой вычет применяется при сделках с унаследованными или подаренными квартирами, а также приватизированными – то есть теми, которые достались продавцу бесплатно.
Таким образом, от 7 миллионов рублей, вырученных от сделки, нужно отнять 1 – налогооблагаемой станет сумма в 6 миллионов. 13% НДФЛ из нее составят 780 тысяч рублей.
Второй способ уменьшения налогов – покупка другой квартиры в тот же год, что и продажа приватизированной. В таком случае можно обратиться к имущественному вычету, который, однако, не превышает 260 тысяч рублей.
Например, за 7 миллионов, полученных с продажи приватизированной квартиры, были потрачены на покупку более комфортной недвижимости. Подоходный налог придется платить все равно, а имущественный вычет, как компенсацию за приобретение другого объекта, можно направить на его частичное погашение. 13% налога с продажи составляет 910 тысяч. Его можно снизить на 260 тысяч и в итоге заплатить только 650 тысяч.
Третий способ – использование права на уменьшение налогооблагаемой базы каждым владельцем квартиры, если она в долевой собственности. Например, у недвижимости таких владельцев 4. Налогооблагаемая сумма, если они обраться к своему праву, составит уже не 7, а 3 миллиона. 13% НДФЛ из них будут равняться 390 тысячам рублей.
Продажа квартиры после приватизации: подводные камни
Продать только что приватизированную квартиру на законных основаниях можно не раньше, чем в Росреестре пройдет государственная регистрация права собственности. До этого момента человек остается в статусе нанимателя – того, кто недорого арендует недвижимость у государства. Если эти правила соблюдены, никаких препятствий для совершения сделки нет.
Однако приватизация – довольно сложный процесс с непростым механизмом регулирования прав. Нарушены ли они, не всегда можно вовремя проверить. В итоге покупатели сталкиваются со сложными, а то и вовсе непреодолимыми обстоятельствами.
Первый риск подвергнуть сделку купли-продажи признанию незаконной – скрытые претенденты на имущество. К ним чаще всего относятся те, кто на момент приватизации был несовершеннолетним.
Иногда для того, чтобы избежать сотрудничества с органами опеки, перед приватизацией родители снимают детей с регистрации и прописывают по другому адресу. В процессе перехода муниципальной собственности в личную они не участвуют, владельцами становятся родители, затем без лишней проволочки продают недвижимость.
На первый взгляд, все выглядит юридически чисто: два совершеннолетних собственника по обоюдному согласию заключают с третьей стороной договор купли-продажи. Однако законы прямо говорят, что дети нанимателей непременно участвуют в приватизации, где бы ни были зарегистрированы: хоть у бабушки, хоть с одним из родителей, если те в разводе.
После достижения совершеннолетия такие неучтенные участники приватизации могут заявить свои права на часть имущества. Исход бывает разным: от компенсации стоимости их доли до признания договора приватизации недействительным. К подобным неучтенным претендентам можно отнести и лиц, которые отсутствовали при приватизации: отбывали срок или проходили военную службу.
Второй риск – квартира после приватизации может иметь отказников. К ним относятся люди, которые согласились с приватизацией, но не воспользовались своим правом на получение части имущества. Независимо от причин такого поступка, они сохраняют за собой одну важную возможность – право пожизненного проживания в квартире.
Выселить или снять с регистрации такого жильца нельзя. Продать квартиру с прописанным отказником можно, однако далеко не каждый покупатель согласится на такой вариант. Кроме этого, ее не получится отдать под залог в случае оформления ипотеки, потому что ее ликвидность, с точки зрения банка, будет очень низкой.
Покупатель о наличии отказника может и не знать. Например, в муниципальной квартире живут две сестры. Одна участвует в приватизации, вторая – пишет отказ. Первая со временем продает квартиру и покупает второй комнату в коммуналке, куда та переселяется жить, но оформляет на себя.
Со временем она решает продать и комнату, и ее сестра, как абсолютно посторонний человек, оказывается на улице. Единственное, что ей остается – прийти жить в первую квартиру, которая некогда была приватизирована. Для ее нынешнего собственника, ни о чем не подозревающего, это будет даже не неприятным открытием, а настоящим шоком. Но поделать он все равно ничего не сможет, разве только выставить квартиру на продажу.
Понравилась статья?