На что обратить внимание при оформлении ипотеки: особенности и нюансы кредитного договора

Покупка жилья – мероприятие дорогостоящее и если собственных средств недостаточно, то люди берут ипотеку. Заемщик расплачивается за жилье заемными средствами, которые нужно вернуть с процентами. Приобретаемая квартира выступает банковским залогом. На что обращают внимание при оформлении ипотечного договора, стоит рассмотреть подробно.

Нормативная база 

Статья 334 ГК РФ рассматривает ипотечный кредит как форму залога. Ее предметом выступает любое недвижимое имущество: дом, квартира, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. 

Оформляя ипотеку, стоит обратить внимание, что залогом может выступать как приобретаемая квартира, так и та, что уже есть в собственности. Например, семья живет в однокомнатной квартире и планирует купить двухкомнатную. Залогом может стать любая из них. Разница в том, что размер ипотеки для однокомнатной квартиры – меньше, для двухкомнатной – больше. Меньшая сумма выгодна тогда, когда у заемщика уже есть 50% и больше собственных средств и ему не нужен большой займ. Это снижает риск невозврата средств при выплате ипотеки. 

Залоговый кредит в законодательстве разных стран рассматривается схожим образом, но у ипотеки есть нюансы. Если француз или итальянец станет банкротом, то предмет залога (т.е. квартира) – это такая же вещь, как и любая другая. Кредитор (не банк) может предъявить претензии и отобрать недвижимость в счет уплаты долга. В России квартира, которая находится под банковским обременением не может быть изъята для удовлетворения иска кредитора без согласия банка. Подобные нюансы и тонкости ипотеки возникают и в других вопросах.

Выдача ипотечных кредитов регулируется следующими нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ;
• Федеральный закон «О залоге» №2872-1 от 29 мая 1992 года;
• Федеральный закон «Об ипотеке» №102 от 16 июля 1998 года.

Также существует ряд законодательных актов, которые регулируют отдельные виды государственной ипотеки. Например, сельскую ипотеку или военную. 

Банки разрабатывают собственные программы, которые публикуют на сайте. В программе освещаются все вопросы, связанные с оформлением ипотеки. Например, у банка «ВТБ» есть программа, рассчитанная на работников бюджетной сферы «Люди дела». Для нее предусмотрена сниженная процентная ставка. Также банк предусмотрел программу для самозанятых и ИП – «Победа над формальностями». Ее отличительная черта – отсутствие справки о доходах. Достаточно паспорта и СНИЛС.

Кто может выступать заемщиком

Оформить ипотеку может гражданин РФ, а также иностранец с двойным гражданством. Для этого он должен быть:

• совершеннолетним;
• платежеспособным.

Доказательством платежеспособности служит справка о заработной плате. Чем больше официальный доход, тем на большую сумму кредита можно рассчитывать. При оформлении ипотечного кредитного договора стоит знать, что банку важнее регулярность дохода, а не размер. Человек, доход которого зависит от сезонов или других факторов, не получит ту сумму, на которую рассчитывает. 

Также у заемщика должен быть положительный кредитный рейтинг. Информацию о рейтинге запрашивают в Бюро кредитных историй. Услуга предоставляется бесплатно, если это первый запрос в течение года или за определенную сумму, если лимит запросов исчерпан. Если кредитный рейтинг не слишком хороший, то банк предложит ипотеку по более высокой процентной ставке, чтобы покрыть возникающие риски. 

Следующий нюанс ипотечного кредитования – созаемщики. Заемщик может быть один или несколько. Созаемщиками выступают как родственники, так и люди, не состоящие в родстве. Например, совладельцы компании. Оформляя ипотеку на двоих членов семьи, вы повышаете вероятность возврата заемных средств, а значит, можете рассчитывать на более низкую процентную ставку.

Форма договора 

Ипотека оформляется в виде письменного соглашения сторон. Отсутствие договора или отсутствие регистрации делает соглашение недействительным. Ипотечный договор регистрируют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для регистрации понадобится подготовить пакет документов и оплатить пошлину. Срок – 5 рабочих дней после подписания ипотечного договора.

Тонкости ипотечного договора 

В договоре должны быть указаны:

• предмет;
• оценочная стоимость залогового имущества;
• обязательства сторон;
• сроки выполнения обязательств.

Предмет договора указывается так, чтобы квартиру можно было идентифицировать. Описание включает адрес и описание внешнего вида квартиры (в черновой отделке или под ключ). Это необходимо тем, кто планирует получить налоговый вычет не только за квартиру, но и за ремонт помещения.

Оценка предмета ипотеки проводится специализированными компаниями в соответствии с требованиями ст. 67 Федерального закона «Об ипотеке». Сумма указывается в денежном выражении. Если погашение ипотеки планируется частями, то к договору прилагается график погашения с указанием сроков внесения платежа и суммы.

Права и обязанности сторон

Условия о которых договорились стороны фиксируются в договоре. Ограничений для условий кредитования нет. Например, банк вносит пункт о запрете на регистрацию в квартире других людей, кроме заемщика или на сдачу ипотечной квартиры в аренду. Это не является нарушением закона. Если заемщик не согласен с какими-то пунктами, то он вправе не подписывать документ, а банк, соответственно, вправе отказать ему в кредите, если согласие сторон не достигнуто. Если какие-то условия не понятны, то всегда можно уточнить у менеджера банка или проконсультироваться у юриста. 

Кредитор имеет право отказать в предоставлении полностью или частично, если выяснит, что заемщик не вернет кредит в срок. Заемщик тоже вправе отказаться от выполнения обязательств, но об этом нужно уведомить банк в форме заявления и дождаться его рассмотрения. До тех пор нужно вносить платежи по графику. 

Требования к заемщику

Гражданин должен вернуть заемные средства в объеме, зафиксированном в кредитном договоре и уплатить проценты за пользование кредитом, а также возместить убытки, если они возникнут во время выполнения кредитных обязательств (пеня, штраф, неустойка). Если возник спор и стороны не пришли к согласию, то оплата судебных издержек тоже возлагается на заемщика, если договором не предусмотрено иное.

На что обратить внимание, когда берешь ипотеку? На сайте выбранного банка размещается образец типового договора и ипотечный калькулятор. Их создают для того, чтобы заемщик мог сориентироваться в кредитных программах и определить какая из них больше подходит для его целей. 

Пункты, на которые обращают внимание в договоре ипотеки:

1. 1

   Условия расторжения. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, может случиться, что заемщик потерял работу, а с ней и возможность платить. Важно знать, насколько просто он сможет расторгнуть кредит.
2. 2

   Условия досрочного погашения. Большинство банков вводит штрафные санкции, если заемщик расторгает договор или погашает его раньше.
3. 3

   Пени и штрафы за просрочку платежа.
4. 4

   Возможность изменения условий договора в одностороннем порядке. Важно знать, может ли банк менять условия договора (процентную ставку) и как это происходит.

Рекомендуется выбирать тот банк, условия в котором максимально понятны. Все непонятные вопросы нужно задать заранее при оформлении ипотеки менеджеру банка. 

Банк имеет право проверять выполнение условий договора: прийти в квартиру с проверкой. Если выяснится, что заемщик нарушает договор, например, сдает квартиру, что запрещено договором, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита.

Процентная ставка

Процентная ставка – это то, на что стоит обратить внимание при оформлении ипотеки. Ставка может быть постоянной и переменной. Поэтому для удобства пользователей банки предусматривают ипотечные калькуляторы. Вы вводите в соответствующие ячейки параметры будущего кредита (сумма, срок, проценты) и получаете итоговый расчет. С помощью кредитных калькуляторов вы можете рассчитать один и то ж кредит у разных банков, чтобы понять, где выгоднее брать ипотеку.

С 1 марта банки повысили процентные ставки по ипотеке с 9,5%. Теперь они составляют 18% и выше. Это коснулось новых кредитов. Те, что оформлены до марта 2022 года, не изменились. Не менялись пока ставки и по льготным кредитам – «Семейная ипотека» и т.д.

Нотариальное заверение сделки

Договор ипотеки должен быть заверен нотариусом. Его содержание должно соответствовать ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке». Нотариус не только визирует договор, но и проверяет соблюдение требований закона. 

Как оформить ипотеку

Начните с ознакомления с разными предложениями и обратите внимание на условия ипотеки. Например, один банк предлагает процентную ставку 7%, а другой 9%. Кроме процентной ставки важны условия кредитования и сумма, которую выделяет банк заемщику. Банки указывают примерный размер ипотеки. Но сумма конкретного договора зависит от платежеспособности и уровня дохода заявителя. Поэтому важно ознакомиться с условиями нескольких банков, чтобы выбрать более привлекательные. 

Параллельно выбирают недвижимость. Одни банки дают ипотеку только на новостройки, другие согласны кредитовать приобретение жилья на вторичном рынке. 

Затем собирают документы. Нужно получить на предприятии справку о доходах. Полный перечень документов будет разным у разных банков. Ознакомиться с ним можно на сайте банка.

Обязательно ли страховать ипотеку

Так как ипотека берется на длительный срок, то банк требует застраховать риски. Страхуется сама квартира, но вы также можете застраховать здоровье и риск утраты права собственности. Выбор страховой компании проводит банк и предлагает одну или несколько компаний, с которыми сотрудничает. 

Страховая сумма обычно соответствует телу кредита. В договоре обращают внимание на выгодоприобретателя – того, кто получит страховую сумму в случае наступления страхового случая. Выгодоприобретателем может быть как банк, так и заемщик. 

Если страховой полис не оформляется, то банк вправе поднять ставку по кредиту. Повышение составит 1-3%. 

Тариф может различаться у разных банков. В среднем страховой тариф на квартиру составляет 0,3-1%. Поэтому рекомендуется сравнить предлагаемые услуги страховых компаний, чтобы выбрать более выгодное предложение.

Если наступил страховой случай, то клиент должен оперативно уведомить страховую компанию. После чего написать заявление на страховое возмещение. Страховая компания начнет выплаты в течение 14 дней, если признает факт наступления страхового случая.