Отказ в установлении публичного сервитута

Отказ в установлении сервитута на земельный участок – это отсутствие согласия собственника или государства на его использование. Законодательством предусмотрен ряд оснований, обязующих владельца земли так или иначе дать другим людям, организациям или муниципалитету доступ к своему имуществу. В одних случаях такое разрешение может быть получено без проблем, в других – встречаются препятствия.

Что такое сервитут

Разрешение на целевое использование своего земельного участка называется сервитутом. Сервитут бывает частным и публичным. Первый подразумевает, что соглашение на ограниченное пользование участком будет заключаться между двумя людьми. Во второй, публичный, вовлекается государство, представляющее интересы большого числа людей или организаций. Отказ от сервитута на земельный участок со стороны собственника в этих двух случаях будет иметь разные правовые последствия. Более наглядно их можно описать с помощью двух примеров.

Допустим, человек купил или построил частный дом, к которому ему необходимо подвести воду. Для этого есть два варианта: прокладывать трубы вдоль улицы от уже имеющегося водопровода или провести их через участок соседа.

При подсчете оказывается, что ведение труб по улице выйдет вдвое дороже, чем через соседний участок. С другой стороны, несмотря на выгоду, никакие работы на земле соседа без его разрешения вести нельзя.

В такой ситуации остается только заключить с соседом договор о сервитуте за небольшую плату. Он имеет форму соглашения, в котором указываются сроки и цели пользования чужим участком.

Однако со стороны соседа в данном случае может быть получен отказ в частном сервитуте. Причин для этого найти можно много: сосед не хочет портить газон, который выращивал несколько лет, его участок вымощен плиткой, которую он не хочет ломать и ремонтировать даже за чужой счет, наконец, из вредности.

Рычагов влияния в такой ситуации на собственника участка нет никаких. Желающему провести воду к своему дому даже в суд обращаться бессмысленно, ведь такая возможность у него есть – вдоль улицы. Желание сэкономить аргументом не является.

Второй пример, касающийся публичного сервитута, описывает немного другую ситуацию. Например, в поселке есть река, к которой ведет единственная дорога или тропинка. Эта тропинка пролегает через частный участок. Собственник может перекрыть ее забором, и тогда другие люди лишатся доступа к водоему.

В такой ситуации в дело вмешивается государство и устанавливает публичный сервитут, поскольку защищает интересы многих. Причины отказа в установлении публичного сервитута, которыми оперирует собственник, государство не интересуют. Сервитут будет установлен, а за препятствование проходу к реке владельца могут привлечь к ответственности. Как правило, публичный сервитут не подразумевает какой-либо платы собственнику.

Виды сервитутов: особенности

Итак, публичный и частный сервитут – это разновидность обременения на земельном участке. Различий между этими двумя понятиями намного больше, чем может показаться. 

Частный сервитут

На самом деле в нормативных актах такого понятия нет. Термин «частный сервитут» употребляют в основном в судебной практике или когда хотят подчеркнуть, что соглашение заключается физическими или юридическими лицами без участия муниципалитета или других государственных органов.

В описанном случае с водопроводом выяснилось, что даже иск об установлении сервитута на земельный участок не поможет добиться желаемого. Однако бывают ситуации, когда последнее слово может оказаться за заинтересованным человеком.

Рассмотрим другой случай. Человек владеет домом на участке, который с одной стороны граничит с обрывом, с другой – например, с рекой. Единственный путь пролегает через соседний участок. Есть еще тропинка вдоль обрыва, но по ней можно передвигаться только пешком и с осторожностью.

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

У смежного участка появляется новый хозяин, который обносит свои владения глухим забором, и сосед лишается единственного выезда на общую дорогу. Других вариантов у него нет и не предвидится.

В такой или похожей ситуации имеет смысл поговорить с соседом об установлении сервитута на его участок. В данном случае он будет бессрочным, так как вероятность появления другой подъездной дороги равна нулю.

Если удастся договориться, в соглашении будет нужно указать:

1. 1

   Собственников земельных участков.
2. 2

   Цели использования участка посторонними. Например, в сервитуте может быть указано, что им можно пользоваться исключительно для прохода или проезда на автомобиле. Желательно также уточнить, круглосуточно это можно делать или в определенные часы. Также необходимо указать, какая часть участка будет находиться непосредственно под сервитутом.
3. 3

   Размер и порядок оплаты, срок действия сервитута. В примере с проездом сервитут скорее всего будет бессрочным. В ситуации с прокладкой труб, если соседи все же смогут договориться, у него будет определенное время действия: пока выкопают траншеи, проложат трубы, все подключат, зароют траншеи и приведут участок в первоначальный вид. Оплата, как при бессрочном, так и при временном сервитуте, может быть единоразовой или периодической. Периодичность указывается в соглашении. Размер оплаты, как правило, зависит от используемой посторонними площади участка. Чем она больше, тем большими считаются убытки собственника, и тем выше должна быть компенсация за них.

Сервитут оформляется в письменном виде и отправляется на регистрацию в ЕГРН.

Если от собственника следует отказ в предоставлении сервитута, можно попытаться решить этот вопрос в судебном порядке. Для того чтобы обращение было рассмотрено, нужно соблюсти ряд условий:

1. 1

   Истец – физическое или юридическое лицо, является законным собственником участка или обладают правом его бессрочного использования. Кроме этого, относительно определенного лица или круга лиц устанавливается только частный сервитут. К примеру, если преследуются интересы жильцов многоквартирного дома, публичный сервитут установить нельзя, как бы много этих жильцов ни было. Публичная разновидность этого обременения устанавливается только относительно неопределенного количества заинтересованных людей.
2. 2

   Недвижимость, находящаяся на участке истца, сооружена законно и должным образом зарегистрирована. Самострой, не узаконенные пристройки, самостоятельно произведенная реконструкция являются препятствиями для обращения в суд с просьбой установить сервитут.
3. 3

   Полноценно пользоваться недвижимостью можно только после установления сервитута. Вернемся к примеру с подъездной дорогой. Суд, если до него дойдет, обязательно проверит, действительно ли нет других возможностей добраться транспортом до построенного на участке доме. Может оказаться так, что найдется вторая дорога, плохая и неудобная, по которой, к тому же, ехать дольше. Удобство истца – также не аргумент, поэтому в такой ситуации в установлении сервитута будет отказано.
4. 4

   Собственник участка, который окажется под сервитутом, сможет использовать его по назначению. Например, на этом участке находится канализационная система, считающаяся общей. Обслуживающая ее организация может захотеть организовать к ней подъезд автотранспорта для более быстрой и дешевой очистки системы. Она обратится в суд, но при рассмотрении дела окажется, что ответчик – фермер, и на его участке расположены хозяйственные постройки, которые он и использует для основной деятельности. Чтобы подъехать к канализации, некоторые из них нужно будет снести. В таких обстоятельствах иск удовлетворен не будет.

С вопросом установления сервитута в суд может обратиться не только тот, кто хочет пользоваться чужим участком, но и владелец этого участка. Например, на земле физического лица проходит монтаж линий электропередач. По участку ездит транспорт, передвигаются рабочие, но соглашение о сервитуте не заключено. В таком случае собственник может обратиться в суд за его установлением и даже рассчитывать на компенсацию, если понес какие-то убытки.

Публичный сервитут

Отказ в сервитуте на земельный участок, если речь идет о публичной его разновидности, собственник, как правило, выражает уже задним числом. Иными словами, местные власти устанавливают публичный сервитут автоматически, если это нужно в интересах большого числа граждан.

Однако это не значит, что собственник ничего не сможет сделать. Он вправе обратиться в суд с иском и решить вопрос в свою пользу несколькими путями:

1. 1

   Оспорить сервитут. Для этого нужны очень веские основания. Например, муниципалитет решает проложить через частный участок ливневую канализацию. Назначение участка – для индивидуального жилого строительства, и вести на нем такие работы нельзя. Это будет основанием для отмены сервитута.
2. 2

   Рассчитать плату. Иногда администрация устанавливает сервитут, но не назначает за него плату собственнику. Такие действия с ее стороны неправомерны и их можно оспорить. Через суд можно добиться установления платы, которая рассчитывается, опираясь на кадастровую стоимость участка.
3. 3

   Подписать соглашение о сервитуте. Случается и так, что публичный сервитут установлен, но владелец участка не подписывал никаких документов. Такие иски удовлетворяются в полном объеме. Владелец сервитута должен направить собственнику земли проект соглашения. У того есть две недели, чтобы поставить подпись или предложить свои изменения. Другая сторона соглашения, в свою очередь, обязана на протяжении десяти дней или подписать новый текст договора или отказаться. Если стороны не придут к согласию, необходимо обращаться в суд за отменой сервитута.
4. 4

   Продать участок. Это крайняя мера, к которой прибегают, когда в результате действия сервитута участок становится непригодным для ведения на нем деятельности, указанной в классификаторе ВРИ. Речь идет не об обычной продаже, а о том, чтобы обязать другую сторону выкупить землю по актуальной рыночной цене.

Однако практика показывает, что чаще всего отказ в публичном сервитуте со стороны собственников суды считают необоснованными. Шансы получить какую-то компенсацию после установления такого обременения есть, но отменить его удается в единичных случаях.

Основания для отказа в установлении сервитута

Основания для отказа в предоставлении публичного сервитута четко перечислены в статье 39.44 ЗК РФ. Этот вид обременения не может быть установлен, если:

1. 1

   В ходатайстве, поданном заинтересованной стороной, которая желает стать владельцем сервитута, не перечислены основания для установления сервитута.
2. 2

   Нарушен порядок установления сервитута, предусмотренный Земельным кодексом.
3. 3

   Работы или виды деятельности, который будут вестись на данном земельном участке или в некой природной зоне, не только не соответствует его целевому назначению, но и запрещены.
4. 4

   Деятельность, проводимая владельцем сервитута, сделает невозможным или сильно затруднит использование участка и недвижимых объектов на нем собственником на протяжении срока, превышающего три месяца. Исключение составляют только объекты, которыми владеет государство.
5. 5

   Работы, которые будут вестись на участке, повлекут за собой необходимость реконструкции капитальных объектов, на ней построенных, или демонтаж линейных сооружений.
6. 6

   Территория, на которую планируется установить сервитут, не соответствует планировке территории: расположения на ней дорог, инженерных сооружений. В порядке исключения сервитут устанавливается для ремонта уже существующих сооружений.
7. 7

   В проекте планировки территории предусмотрено строительство иных объектов, которое может нарушить установление сервитута и последующая деятельность на участке.
8. 8

   Планируется реконструировать объект, предназначенный для переноса в другое место вследствие изъятия территории для нужд местной администрации.

Эта же статья Земельного кодекса говорит, что причины для отказа в сервитуте обязательно должны быть перечислены в документе. Его выдает уполномоченный государственный орган и на протяжении пяти дней направляют копию лицу или организации, которые обратились с ходатайством.