Плюсы и минусы квартиры на последнем этаже

Очень часто покупатели интересуются, стоит ли покупать квартиру на последнем этаже? В первую очередь опасения связаны с подозрительно невысокой ценой, которая, по мнению многих, возникает не просто так, а потому что у квартиры есть недостатки. Вторая причина сомнений – это неприятные ассоциации, навеянные условиями в старых домах. Но так ли плохи квартиры верхних этажей на самом деле?

Чем отличаются последние этажи в старых и новых домах?

В советское время высокие темпы индустриализации привели к дефициту жилой площади для рабочих, которые требовались в городах. Результатом стало масштабное строительство хрущевок, прототипом которых стали компактные здания барачного типа во французских рабочих кварталах, расположенных на окраинах. Жилье было низкого качества, но не потому что строилось по принципу “бараков”, а из-за стремительных темпов возведения домов. Проблемы последних этажей в них возникли практически сразу: протечки, малая толщина перекрытий, плохая звукоизоляция. Все эти нюансы в комплексе сформировали крайне негативное отношение к «верхним квартирам».

В более поздний период эти ошибки были учтены и постепенно устранены. Между последним жилым этажом и кровлей во многих зданиях появился технический этаж, который нейтрализовал большинство негативных факторов, характерных для такого жилья.

Со временем верхние этажи в отдельных домах стали проектироваться в качестве элитной и очень дорогой недвижимости – пентхаусов. Пентхаус занимает весь последний этаж многоэтажного дома и от обычной квартиры отличается рядом характеристик, относящихся к премиум-классу, например, панорамным остеклением, отдельным выходом на крышу, отсутствием соседей на одной лестничной клетке.

Во многих зарубежных странах верхние квартиры, даже если они не имеют статуса пентхаусов, стоят значительно дороже расположенных этажами ниже. В некоторых случаях разница в цене может быть колоссальной – до 200-300% к стоимости самих квадратных метров. В основном это связано с тем, что жилая, эксплуатируемая крыша в подобных домах “общей собственностью” является только условно и доступна исключительно жильцам верхних квартир.

Преимущества и недостатки квартир на верхних этажах

Чем же плох последний этаж при покупке квартиры? На самом деле, качество жилья на верхних этажах напрямую зависит от качества всего дома и того, насколько профессионально и ответственно он был сооружен. Свои недостатки и преимущества  есть у всех этажей, и последние с этой точки зрения не являются исключением.

Плюсы квартиры на последнем этаже

Среди преимуществ, которые чаще всего упоминаются как риелторами, так и непосредственно жильцами квартир на последних этажах, лидируют следующие:

• Приятная цена. По сравнению с квартирами, расположенными ниже, жилье на последних этажах стоит сравнительно дешевле. Это в первую очередь обусловлено все той же негативной репутацией, сложившейся на протяжении нескольких поколений. Очень часто в объявлениях о поиске квартиры для покупки или аренды можно встретить формулировку “первые и последние этажи не предлагать”. По этой причине продавец с большой долей вероятности сделает скидку, особенно, если квартира длительное время не находит своего покупателя. Следует помнить, что низкая цена характерна в основном для недвижимости вторичного рынка. В новостройках, по ряду весомых причин, квартиры на верхних этажах могут стоить дороже, и это касается не только пентхаусов.
• Возможность расширить жилплощадь. В домах, где над квартирами на самых верхних этажах есть чердаки, для жильцов существует прекрасная возможность значительно расширить обитаемую площадь. Это требует значительных финансовых затрат, времени для получения всех необходимых разрешений относительно перепланировки, однако с точки зрения результата более чем оправдывает себя. Мансарда, которой чаще всего становится чердак, – это интересное дополнительное помещение для большой семьи.
• Отсутствие шума. Редко кто не слышал или не сталкивался с ситуациями, когда шум соседей сверху мешает уснуть или даже просто наслаждаться отдыхом. В домах, где недостаточная звукоизоляция, говорить о какой бы то ни было приватности не приходится. Любые бытовые шумы, вплоть до спуска воды в канализации, очень хорошо слышны снизу.  Не всем людям удается со временем привыкнуть к подобного рода звукам, у некоторых это может вызвать серьезный психологический дискомфорт. Также это касается и балконов верхних квартир, которые для многих жильцов являются излюбленным местом, чтобы потрепать покрывала или покурить. Мусор, падающий сверху на ухоженный и украшенный цветами балкон – повод для конфликтов и ссор с соседями.
• Минимальный риск затопления. Если сверху никто не живет, то, разумеется, не пользуется водопроводом и канализацией. Незакрытый вовремя кран или не вынутая из раковины заглушка – распространенная причина затопления соседей снизу. Результатом такого «стихийного бедствия» обычно становится испорченный ремонт, мебель и бытовая техника. Убытки при этом могут достигать весьма внушительных сумм. Конечно, можно стребовать компенсацию с виновника катастрофы, однако это не вернет потерянного времени и нервов. А если протечка сверху случилась самопроизвольно, без участия человеческого фактора, устранять последствия придется за свой счет. Эти риски в верхних квартирах сведены практически к нулю.
• Технический этаж. Если капитальный ремонт кровли проводился не столь давно, риск проникновения осадков внутрь дома минимален. Ответ на этот вопрос стоит получить еще на этапе рассмотрения вариантов покупки. В тех домах, где между жилой зоной и крышей есть технический этаж, опасность протечки намного меньше. Технический этаж предназначен для размещения крупных узлов коммуникаций и другого инженерного оборудования. Потолок в нем подвергается дополнительной обработке, чтобы на это оборудование не попала влага. В таких верхних квартирах сухо, отсутствует грибок и плесень, а летом они более надежно защищены от жары.
• Хороший вид из окна. Чем выше этаж, на котором находится квартира, тем более живописный вид открывается из окон. Именно по этой причине в пентхаусах проектируется панорамное остекление, но и обзор из окон обычной квартиры также способен порадовать глаз. В свою очередь, жильцы таких квартир надежно защищены от посторонних взглядов извне. Если обитатели нижних этажей вынуждены едва ли не постоянно держать шторы и жалюзи закрытыми, то жильцам верхних они нужны только для защиты от солнца.

Минусы проживания на последнем этаже

Ответы на вопрос, почему нельзя покупать квартиру на верхнем этаже, кроются в характерных недостатках, присущих только этому виду недвижимости. К самым распространенным относятся:

• Холод, сырость и жара. Наличие или отсутствие этих проявлений напрямую зависит от работы управляющей компании. Гидроизоляция, своевременный ремонт и другие виды работ – это прямой путь к улучшению жилищных условий. В противном случае зимой в верхних квартирах с прохудившейся крышей и отсутствием чердака или технического этажа может быть очень холодно. Межсезонье чревато повышенной сыростью и образованием плесени на стенах. Летом же, когда солнце сильно нагревает крышу, от зноя не спастись совсем – даже ночью кровля отдает накопленное за день тепло, и в квартире становится очень душно.
• Проблемы с лифтом. В тех же старых хрущевках проектом не предусматривались иные подъемники, кроме лестницы. На последнем этаже панельного дома очень слышно звук работающего лифта, в зданиях других типов этот звук также может изрядно досаждать. Однако это не единственная проблема с лифтом – его непредвиденная поломка способна стать крайне неприятным сюрпризом для жильцов верхних квартир, особенно пожилых или имеющих проблемы со здоровьем. Наличие грузового лифта не всегда предусмотрено, поэтому подъем тяжелой и крупногабаритной мебели на последние этажи будет настоящим испытанием.
• Опасность для жизни. В некоторых современных новостройках на последних этажах устанавливаются сплошные стеклопакеты, без возможности открывать окна. Это связано, во-первых, со сквозняками, возникающими вследствие сильных воздушных потоков, во-вторых, с повышенной безопасностью. Падение с высоты из открытого окна или через перила балкона может привести к сильнейшим травмам или гибели. Верхние квартиры особенно опасны в этом смысле для семей, в которых есть дети или домашние животные. С точки зрения пожарной безопасности жилье на последних этажах также проигрывает – эвакуация в этом случае более затруднительна.
• Плохой напор воды. При покупке квартиры на последнем этаже жильцы рискуют регулярно недополучать положенный объем воды. В домах старого поколения вода подкачивается снизу-вверх, поэтому в утреннее и вечернее время на верхних этажах часто бывает очень плохой напор. Устранить этот недостаток не представляется возможным, поскольку он зависит от установленного инженерного оборудования. В новостройках, наоборот, нередко вода подается сверху-вниз – в этом случае страдают уже обитатели нижних квартир.
• Визиты мастеров. На верхних этажах многоквартирных домов размещаются спусковые вентили – специальные краны для прочистки и продувки системы отопления по всему зданию. Технически их нельзя расположить вне квартир, поэтому иногда, около двух раз в год или чаще, жителям верхних этажей приходится неизбежно сталкиваться с визитами сантехников, обслуживающих эту систему.
• Электромагнитное излучение. Абсолютно все электрические приборы излучают электромагнитные волны. В домах, изготовленных из железобетонных материалов, это излучение оказывается как бы запертым внутри – оно не рассеивается, а циркулирует по всей постройке. От его воздействия больше всего страдают именно те, кто постоянно обитает на последних этажах, жалуясь на мигрень и общее ухудшение состояния.
• Балкон и окна, расположенные недалеко от крыши, причем не особо защищенной от проникновения – это привлекательный путь для воров. Установленные на всех проемах решетки способны сделать интерьер квартиры более унылым, закрыть кругозор. Современные защитные системы, позволяющие максимально обезопасить жилище на время отсутствия хозяев, стоят очень недешево.
• Психологический дискомфорт. Как отмечают медики, именно на верхних этажах жильцы чаще всего жалуются на бессонницу, головные боли, проблемы с артериальным давлением. В числе возможных причин называют психологический дискомфорт. У некоторых людей, которые живут в таких квартирах, со временем может развиться страх высоты, особенно у тех, которые изначально имеют проблемы с вестибулярным аппаратом. 

Брать ли квартиру на последнем этаже?

Выбор квартиры на верхнем этаже, как правило, обусловлен двумя причинами: или недостатком средств, или принципиальными соображениями. Как бы там ни было, заранее зная обо всех преимуществах и недостатках такой недвижимости, можно подойти к выбору более ответственно и взвешенно.

Самое главное, на что следует обратить внимание – это состояние кровли. Это особенно важно, когда отсутствует чердак или другое техническое помещение между квартирами и крышей. Желательно, чтобы ремонт был произведен совсем недавно, иначе никто не поручится за целостность кровельного покрытия. Обещания провести ремонт в ближайшем будущем, даже если у управляющей компании действительно имеются такие планы, могут не осуществиться по самым разным причинам.

Вероятные проблемы легко выявить еще на этапе осмотра лестничной клетки. Сырые потеки на стенах или влажность, которая ощущается в воздухе, напрямую указывают, что потолки в квартире скорее всего будут протекать.

Если же с этими основными показателями качества все в порядке, можно смело покупать такую квартиру и каждый день любоваться видом из окна.