Покупка квартиры в Сочи: подводные камни, риски и нюансы

Задача, как купить квартиру в Сочи без риска, становится одной из первостепенных при ближайшем рассмотрении рынка недвижимости этого южного города. Принято считать, что основная проблема жилья в районе Черноморского побережья – это высокая цена, обусловленная курортным статусом региона. Тем не менее, она вовсе не отпугивает покупателей, примером чего могут служить все возрастающие объемы строительства.

Логично, что там, где вращается много объектов купли-продажи, возникает и больший процент обманных и мошеннических действий. По этой причине потенциальных покупателей в равной степени должно волновать не только, выгодно ли покупать недвижимость в Сочи, но и пути максимально безопасного ее приобретения. Лучшей страховкой для сбережения своих средств будет знание о наиболее распространенных способах обмана покупателей и других подводных камнях местного рынка недвижимости. 

Риелторские ловушки при покупке жилья в Сочи

Бытует мнение, что честным путем риелтору не заработать на торговле жильем в таком специфическом регионе. Безопасно купить квартиру в Сочи можно, отсеяв множество фейковых предложений, убедившись в честности посредника и качестве приобретаемой недвижимости. По сути, это означает, что придется провести колоссальную работу по изучению местной специфики и методов работы агентов по торговле недвижимостью.

Сразу следует упомянуть, что проблемы покупки жилья в Сочи, произошедшие по вине риелторов в большинстве случаев основываются на невозможности покупателей оперативно приступить к осмотру выбранного помещения. Иными словами, основная масса обманных схем рассчитаны на жителей отдаленных регионов, планирующих переселиться в южную часть страны.

Объявления от имени «собственника»

Нередко покупатели предпочитают иметь дело с владельцами недвижимости. Им кажется, что в этом случае сделка произойдет гораздо быстрее, к тому же удастся сэкономить на услугах посредников, что является важным нюансом покупки квартиры в Сочи. Этой психологической особенностью и пользуются местные риелторы, публикуя объявления с пометкой «от собственника».

Несмотря на то, что такие действия являются самым настоящим обманом, они не имеют состава преступления, поэтому наказать таких агентов по закону нельзя. Тем не менее, в профессиональной среде подобные методы резко осуждаются, поскольку подрывают авторитет и доверие к риелторам в целом.

Особых сложностей эта схема не имеет. Так как она рассчитана на иногородних, авторы объявлений считают, что раз уж покупатель приехал для осмотра квартиры, то не станет разворачиваться и уезжать только из-за того, что придется иметь дело с посредником. Обобщенно данный риелторский метод сводится к тому, чтобы вызвать покупателя на встречу, а уже затем уговаривать его купить предложенное жилье.

Неактуальные предложения

Риски при покупке жилого помещения в Сочи включают и вероятность наткнуться на неактуальное или несуществующее предложение. В этом случае объявление, наоборот, публикуется от имени риелтора и обычно представляет собой очень заманчивый вариант качественной и недорогой недвижимости.

Сценариев развития данной схемы может быть два. Первый, самый простой, – это увеличение количества просмотров на той или иной площадке объявлений. Второй сценарий более сложный и встречается намного чаще. Он заключается в том, чтобы опять же вызвать покупателя на личную встречу.

Как правило, после прибытия клиента по какой-то причине оказывается, что выбранный им вариант жилья сейчас недоступен. В качестве объяснения может фигурировать или недавняя продажа объекта собственником в обход риелтора, или невыход владельца на связь. 

Как и в предыдущем обманном варианте, основная цель агента по торговле недвижимостью – уговорить покупателя на сделку. Обычно взамен демонстрируемой ранее квартиры ему предлагается похожий или даже «аналогичный» вариант, цена которого, в связи с некоторыми «индивидуальными характеристиками», будет выше. Основной расчет делается на то, что покупатель, совершив иногда очень дальнюю поездку, не захочет, чтобы это время оказалось потерянным, и все же приобретет у риелтора предложенную им недвижимость.

Квартира «с видом на море»

Особенности покупки недвижимости в Сочи, обусловленные характером его расположения, состоят еще и в том, что практически из каждой точки города открывается вид на береговую линию. Однако ни в коем случае его нельзя путать с так называемым видом из окна, ведь этот вид на самом деле может быть очень разным.

Традиционно в объявлениях о продаже квартир у моря фигурируют его панорамные виды, в худшем случае сделанные с крыш или окон верхних этажей. В реальности же далеко не каждое помещение может похвастать такими характеристиками.

«Вид на море», указанный в предложениях о продаже жилья, нередко может означать, что окна квартиры всего лишь повернуты в сторону берега. А вот что именно находится между этими окнами и морем, и какой ширины обзор открывается – совсем другой вопрос.

Обман со стороны риелтора, утверждающего, что покупатель сможет постоянно любоваться волнами, по сути, лишь частичный. Клочок моря может быть виден в узком просвете между соседними зданиями или с балкона, если человек опасно перегнется через перила. Лучший способ правильно купить квартиру в Сочи в этом случае – заранее попросить подробные фото, сделанные непосредственно из комнат квартиры. Так можно будет предварительно понять, соответствует ли описание вида из окон действительности.

Жилье рядом с пляжем

Сочи сильно растянут между горами и побережьем, поэтому удаленность от пляжа в нем – понятие относительное. Практически из каждой точки города к морю можно добраться пешком, даже из кварталов, построенных в отдалении.

Разумеется, в Сочи есть недвижимость, находящаяся всего в какой-то сотне метров от воды, но цены на такое жилье отнюдь не являются среднестатистическими. Риелторы в большинстве случаев используют похожую формулировку, чтобы обозначить пешую доступность курортной зоны отдыха.

Однако как раз пешая доступность в Сочи имеет множество нюансов. Гористая местность, изобилующая спусками и подъемами, даже краткосрочную прогулку может превратить в серьезную физическую нагрузку. К тому же, между основной частью Сочи и пляжами проходит железнодорожная ветка и автомагистраль. Пересекать такие препятствия не только тяжело, но и временами опасно.

Может получиться и так, что дом или квартира действительно будут находиться недалеко от моря. Это вовсе не означает, что в двух минутах ходьбы к услугам жильцов откроются прекрасные пляжи. Не все побережье Сочи оборудовано для отдыха, и соседний к дому участок рискует оказаться каменистым обрывом, не приспособленным для купания.

Совет! Поскольку большинство случаев обмана со стороны риелторов рассчитано на неместных, покупателю можно сказать, что прямо сейчас он находится в Сочи и готов хоть завтра осмотреть выбранный объект. Последовавшая реакция посредника более точно покажет, соответствует ли его предложение действительности. Насторожить должны: отговорки, путанные объяснения об отсутствии собственника или уход от прямого ответа на вопросы.

Обман со стороны строительных компаний

Столкнуться с проблемами при поиске квартиры в Сочи можно не только в связи с обманом риелторов, но и при некоторых обстоятельствах, возникших по вине застройщиков. Поскольку объемы строительства в городе очень высоки, шансы рискованных сделок сильно возрастают. Есть несколько самых распространенных вариантов, при которых будущие покупатели заведомо становятся обманутыми строительными компаниями.

Самострой

Самострой – это объект, возведенный без надлежащего разрешения муниципальных властей города. В Сочи такая деятельность по большей части касается строительства на непредназначенных или непригодных для этого участках.

В последние несколько лет местные власти всерьез занялись этой проблемой и даже составили схему подобных объектов, подлежащих сносу. Их число оказалось невероятно большим – свыше тысячи домов, в том числе многоквартирных. Демонтировать их одновременно нельзя, поэтому работы ведутся поэтапно.

Тем не менее, среди объявлений до сих пор можно встретить предложения квартир в самостроях. Для человека, купившего такое жилье, его потеря остается только вопросом времени. Для того, чтобы обезопасить себя, нужно обратиться к специальным реестрам объектов, подлежащих сносу, которые находятся в свободном доступе.

Технологические нарушения

При покупке квартиры в Сочи застройщики обманывают еще и тем, что возводят жилье, в котором изначально существуют разные технологические нарушения. К этим случаям можно отнести также и строительство зданий на неприспособленных для этого участках – как правило с неустойчивой почвой. Больше всего таких объектов находится очень близко к береговой линии, и многие из них даже позиционируются как элитные. 

Другие же нарушения могут не быть настолько катастрофическими, но сильно влиять на уровень комфорта жильцов. Так, в Сочи нередко встречаются вполне современные дома, в которых отсутствуют элементарные инженерные коммуникации: канализация, отопление и прочие важные моменты.

В Сочи вообще время от времени наблюдаются перебои с водоснабжением, но в зданиях, в которых этот нюанс не был тщательно продуман изначально, эти проблемы рискуют стать постоянными и практически неразрешимыми. Впрочем, проверить наличие всех коммуникаций легко – достаточно ознакомиться с проектной декларацией на здание.

Архитектурный беспорядок

Территория Сочи все же ограничена и не может вместить бесконечное число недвижимых объектов. По этой причине многие дома проектируются так, чтобы создать как можно больше обитаемой площади. К сожалению, недостаточные навыки в проектировании, в сочетании со спешкой, приводят к тому, что некоторые квартиры лишь условно можно назвать комфортными.

В некоторых домах встречаются помещения со странной конфигурацией стен, с недостатком оконных проемов в квартирах большой площади, крайне неудачной планировкой, которую нельзя изменить. Во всех смыслах хорошая на первый взгляд квартира на практике рискует оказаться крайне неудобной. Застраховать от этого также сможет просмотр проектной декларации, однако это касается только строящихся объектов.

Обратите внимание! Нужно обязательно выяснить, является ли статус квартиры жилым – для Сочи это очень актуальная проблема. Строительство зданий нежилого фонда обходится застройщикам значительно дешевле, поэтому они не всегда афишируют его. Владелец такого жилья рискует столкнуться с невозможностью зарегистрироваться в нем, повышенными налогами и другими, не очень приятными, характерными особенностями.