Самые разные сделки с недвижимостью совершаются едва ли не ежеминутно. Больше всего внимания принято уделять операциям по купле-продаже жилья, поскольку порой они являются важнейшей в жизни покупкой, подразумевают оборот крупных сумм, содержат множество юридических тонкостей и подводных камней. На языке риелторов и нотариусов принято выделять так называемые прямые и альтернативные продажи. Что значит прямая продажа квартиры, и какими особенностями должна обладать сделка, чтобы относиться к этой категории?
Какая сделка называется прямой?
Такой вид сделки иногда именуется «чистой продажей». Прямая продажа квартиры означает, что в ней участвуют только две стороны, представленные продавцом и покупателем, а сама операция купли-продажи осуществляется с целью получения дохода.
Почему ее называют чистой, можно прояснить при сравнении с альтернативной сделкой. Последняя касается тех ситуаций, когда в процессе заключения договора и последующего перехода собственности из рук в руки появляются некоторые осложняющие факторы. В подавляющем большинстве случаев эти факторы требуют участия третьих заинтересованных лиц.
Например, сделка купли-продажи квартиры, имеющей нескольких собственников, независимо от формы такой собственности, – это уже альтернативная сделка. При этом неважно, что совладельцы вместе обратились к риелтору с единогласным решением продать квартиру, – вместе с покупателем сделка будет включать более двух участников, и, следовательно, не являться прямой.
Более того, прямая сделка – это тот договор, во время которого продавец параллельно не подыскивает себе вариант для покупки. Иными словами, если он не стеснен в жилищных условиях и после продажи объекта сделки ему есть где жить, такая продажа будет считаться прямой или чистой. В противном случае риелтор, к которому обратился продавец, вместе с поиском покупателя будет подбирать и варианты для покупки, как это часто происходит в подобных ситуациях. Таким образом, его задача заведомо включает три стороны, а значит, делает сделку альтернативной.
Основные признаки прямой продажи
Для того, чтобы сделка юридически считалась прямой, в ней должны быть соблюдены некоторые условия, исключающие ее попадание в категорию альтернативных. Прямая продажа в недвижимости возможна, когда:
- в квартире не находятся зарегистрированные жильцы;
- если в ней все же кто-то проживает, в течение определенного срока жилплощадь должна быть освобождена – обычно для этого устанавливается один месяц;
- недвижимость находится в единоличной собственности продавца;
- исключены претензии третьих лиц на право владения квартирой или ее частью;
- на квартире нет обременения;
- продавец не подыскивает жилье для покупки параллельно с продажей своего недвижимого имущества.
Как видно из перечня условий, прямая продажа – это самый простой тип сделки, при которой осуществляется только факт обмена денежных средств на квадратные метры. Если одна из сторон, в данном случае продавец, не утаила некоторую информацию о квартире, например, о наличии обременения или наследников, то процесс соглашения можно окончательно завершить буквально за пару дней.
Можно ли взять ипотеку при прямой продаже?
В первую очередь следует помнить, что покупка жилья первичного фонда – это практически всегда прямая сделка без участия третьих сторон. Относительно квартир на вторичном рынке этот процент немного меньше и зависит о самых разных причин. Кроме этого, во время приобретения недвижимости, сменившей в свое время нескольких владельцев, всегда повышается риск возникновения непредвиденных обстоятельств: от вполне невинных задолженностей по коммунальным платежам до неучтенных наследников и проблем с правом собственности.
Во время прямой сделки при продаже квартиры банки более охотно идут навстречу покупателям в вопросах ипотечного кредитования. Если договор касается квартиры в новостройке, даже если та уже перешла в разряд вторичного жилья, шанс получить одобрение заявки на ипотеку значительно выше, чем при покупке старого жилья, особенно если сделка обещает стать альтернативной.
Также считается, что человек, который приобретает недвижимость в строящемся или недавно сданном доме, на данный момент не нуждается в поиске жилья, а простота соглашения более выгодна финансовым учреждениям. Сроки рассмотрения заявки в этом случае будут минимальными. А если компания-застройщик вдобавок будет аккредитована в данном банке, соискатель ипотеки сможет рассчитывать на сниженный процент по кредиту.
Сложнее всего получить ипотеку при покупке жилья тогда, когда заключается альтернативный договор, при котором продавец также оформляет кредит для покупки недвижимости. Если во время прямой продажи покупатель может получить доступ к деньгам сразу же после одобрения их выдачи, то при альтернативном ее варианте он будет вынужден ждать, пока ипотеку не одобрять продавцу. Поскольку для оплаты с помощью ипотеки существуют временные ограничения, есть большой риск пропустить эти сроки и повторять заново всю процедуру.
Какие документы потребуются при прямой сделке?
Для того, чтобы прямая продажа квартиры прошла быстро и успешно, требуется только наличие тех условий, при которых она не будет считаться альтернативной. При подписании соглашения продавец должен предоставить следующие документы:
- договор купли-продажи в нескольких экземплярах;
- паспорт;
- выписку из ЕГРН;
- нотариально заверенную доверенность, если он является официальным представителем собственника;
- заверенное у нотариуса разрешение супруга или супруги на продажу, а также свидетельство о заключении брака;
- свидетельство о рождении и разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости, если собственник не достиг 14-летнего возраста;
- правоустанавливающие документы: ДКП, договор дарения, завещание, решение суда и т.д.;
- техпаспорт на квартиру – при этом его давность не должна превышать 5 лет;
- копия домовой книги или выписка из нее;
- выписка из налоговой об отсутствии задолженности в том случае, если объект продажи – подаренная или унаследованная квартира.
Особое внимание следует обратить на выписки из ЕГРН и домовой книги. Они позволят не только тщательно изучить всю историю квартиры, но и выявить неучтенных прописанных жильцов и другие нюансы, способные нарушить чистоту сделки. Разумеется, это не касается квартир в новостройках, приобретаемых у застройщиков или единственных за весь период существования жилья владельцев.
Плюсы и минусы прямой продажи
Первая ассоциация, которая приходит на ум при определении, что такое прямая продажа квартиры – это надежность и быстрота оформления. К другим неоспоримым преимуществам, как для продавцов, так и для покупателей, таких договоров относятся:
- возможность полностью оформить сделку за пару дней;
- при расчете наличными существует много вариантов для торга;
- продавец может распорядиться деньгами сразу же после подписания договора;
- соглашение не обязательно заверять у нотариуса, если продавец квартиры – совершеннолетний;
- ипотечный кредит на покупку жилья по чистой сделке одобряется и выдается быстрее;
- нет необходимости совершать целый ряд других юридических действий, как в случае с альтернативными сделками.
Тем не менее, у чистых продаж есть и свои недостатки. Главным образом они касаются тех непредвиденных ситуаций, в которых сделка оказывается не такой уж и чистой. Чаще всего покупателей подстерегают такие опасности:
- Появление наследников. Разобраться во всех хитросплетениях бумаг, даже если продавец добросовестно предоставил всю необходимую информацию, бывает очень непросто. Если жилье имело нескольких владельцев, есть шанс пропустить одного или нескольких неучтенных наследников. Чтобы окончательно обезопасить себя от подобного риска, лучше предварительно обратиться с консультацией к хорошему юристу.
- Обременение. Такие неприятные неожиданности случаются в основном тогда, когда продавец целенаправленно умалчивает о том, что недвижимость не подходит для чистой продажи. На ней может быть обременение в виде задолженности, ареста, залога. В квартире могут проживать или быть зарегистрированы третьи лица, иногда имеющие право на долю в ней.
Из этого следует, что даже самую привлекательную квартиру, покупаемую по прямой сделке, предварительно нужно проверить как можно более тщательно.
Понравилась статья?