Покупателю сегодня доступно большее количество планировок, чем, например, двадцать лет назад. Разнообразие возникло, когда исчезли типовые проекты застройки и каждый жилой комплекс возводили в индивидуальном порядке. Среди популярных нестандартных вариантов квартир, которые предлагают современные застройщики, чаще всего встречаются понятия апартаментных и студийных помещений. А иногда в объявлениях о продаже фигурирует термин «апартаменты-студия». Чем же студия отличается от апартаментов в соответствии с законодательством и техническими характеристиками?
Что такое квартира-студия?
Студией называется квартира, в которой нет привычных внутренних перегородок, за исключением санузла, а разграничение по функциональным зонам носит условный характер. Это значит, что спальня, кухня и гостиная в такой квартире объединены в единое пространство.
Площадь такого жилья может быть абсолютно любой: от небольшого и очень компактного помещения до элитной жилплощади более 100 квадратных метров. В юридическом смысле студии ничем не отличаются от обычных квартир – для них действуют те же тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг и налог на владение.
Что значит студия-апартаменты?
Прежде всего, следует уточнить, какая недвижимость называется апартаментами, ведь здесь может быть несколько комнат, разделенных привычным для нас способом – стенами. Апартаментами считается нежилое помещение, приспособленное для временного или постоянного проживания.
Основная разница между апартаментами и студией – это то, что квартира-студия относится к жилому фонду, а ее аналог с пометкой «апартаменты» – нет. Нежилой фонд может включать как изначально коммерческие помещения, которые застройщик решил переоборудовать под жилье, так и квартиры гостиничного типа. Кстати, под этим определением продавцы недвижимости иногда предлагают как раз апартаменты.
Чем отличаются апартаменты от студии?
Поскольку главное отличие апартаментов от студии – это статус помещения, разница по многим параметрам основана именно на этом. Другими словами, собственник может столкнуться с нюансами, характерными для определенного вида жилья, – как преимуществами, так и недостатками.
Регистрация
Отличие студии от апартаментов в жилом доме будет несущественным, если все помещения в здании относятся к жилому фонду. Владельцы квартир, независимо от их «рабочего» названия, могут рассчитывать на постоянную регистрацию. В коммерческих и гостиничных помещениях такая возможность отсутствует. По сути апартаменты до сих пор не имеют четкого юридического обозначения, а все связанные с этим вопросы находятся на стадии урегулирования.
Собственник апарт-студии или другого вида апартаментов, если они классифицируются как нежилые, может рассчитывать только на временную прописку. В некоторых случаях она дает те же привилегии, что и постоянная, например, подходит для получения кредита в банке или проведения других финансовых операций. Однако многие социальные услуги, которые владелец может получить по месту регистрации, для временно прописанных недоступны.
Студия в этом смысле соответствует обычным квартирам. Собственник и другие жильцы могут получить постоянную прописку без необходимости регулярно обновлять ее. Кроме этого, если апартаменты расположены в заведомо нежилом здании – офисном центре, промышленном строении, даже временную регистрацию оформить не получится.
Инфраструктура
Часто апартаменты отличаются от студии и квартиры своим расположением. Большинство таких помещений позиционируется как вариант для инвестиций, поэтому здания, в которых они находятся, строятся в развитых, нередко центральных районах городов.
Для застройщиков намного проще найти участок для возведения коммерческого здания, нежели для жилого. Дело в том, что земля под застройку многоквартирными домами должна соответствовать более строгим требованиям, к тому же свободных участков, пригодных для этого, в черте населенного пункта не так и много. При этом под офисное здание вполне может подойти ненужный пустырь в центре города.
Для собственников апартаментов в подобном случае доступны многие виды торговой и развлекательной инфраструктуры. Студии, в юридическом понимании, могут проектироваться в любом жилом комплексе, даже на окраинах. Если же такое жилье определяется как апартамент-студия, есть большая вероятность, что в окрестностях дома уровень развития инфраструктуры будет очень высоким.
Отдельно следует выделить апарт-отели и так называемые сервисные апартаменты. Это название означает, что здание обслуживается управляющей компанией. Для жильцов помещений гостиничного типа и сервисных помещений могут быть доступны разные виды услуг: охраняемые парковка и придомовая территория, клининг, в апарт-отелях – доставка еды в номер.
Расходы
Считается, что студии, даже довольно просторные, более экономичные в обслуживании. Так как они представляют собой единое помещение, в них лучше сохраняется тепло, а расходы на отопление, соответственно, уменьшаются. Этот сугубо технический показатель характерен и для студий, которые считаются апартаментами, за одним существенным отличием.
Поскольку апартаменты классифицируются в качестве нежилых помещений, для них действуют другие, более высокие тарифы на электроэнергию, отопление и водоснабжение. Если сравнить две практически идентичные студии, одна из которых относится к жилому фонду, а вторая нет, расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг в первой будут заметно меньше. Более того, владельцам апартаментов недоступны субсидии и другие государственные льготные программы, позволяющие снизить расходы на обслуживание жилища.
Второй нюанс, говорящий не в пользу апартаментов, – это размер налога на владение. Для собственников квартир, в том числе жилых студий, эта сумма несущественна и может составлять всего 0,1-0,5% от кадастровой стоимости недвижимости. Для коммерческих помещений и апарт-отелей размер такого налога способен достигать 2%. Например, для апартаментов премиум-класса налоговые расходы могут составлять более ста тысяч рублей в год.
Планировка
Апартаменты и студия – это два вида квартир, предоставляющих безграничный простор для дизайнерской фантазии. В студиях это выражается способом разделения пространства на условные зоны, в результате чего двух абсолютно одинаковых студий найти не получится. Для апартаментов действуют несколько иные правила.
Апартаменты могут состоять как из одного помещения, так и нескольких, разделенных по принципу обычных жилых квартир. Известно, что любая перепланировка в квартире сопряжена со множеством трудностей, а иногда и вовсе технически невыполнима. Во многом процесс преобразования внутреннего расположения перегородок связан с получением многих разрешений. Требования к апартаментам, относящимся к нежилому фонду, в этом плане не настолько суровы.
В большинстве случаев апартаменты предлагаются с так называемой свободной планировкой. Именно собственник решает, на сколько частей и каким образом жилье впоследствии будет разделено. Такой подход очень удобен и отчасти оправдывает существующую на рынке популярность этого рода жилья.
Инвестиции
И студии, и апартаменты считаются очень выгодным вариантом инвестиции. По статистике в последние годы большая часть такой недвижимости приобреталась именно с целью капиталовложения.
В большинстве случаев апартаменты и студии покупаются для последующей сдачи их в аренду. Среди арендаторов они пользуются повышенным спросом. Снять небольшую студию намного дешевле, чем полноценную квартиру, поэтому они весьма популярны среди молодых семей, студентов, людей, много путешествующих по работе.
Апартаменты обычно выбирают арендаторы, которые желают получить максимальную выгоду от высокого уровня инфраструктуры. В сочетании со сравнительно невысокой арендной платой подобное жилье редко остается невостребованным.
Кому подходит студия-апартаменты?
Людям, для которых постоянная регистрация является ключевым фактором, такой вариант недвижимости не подойдет категорически. При желании можно самостоятельно перевести апартаменты в жилой фонд, но на это потребуется время и существенные денежные вложения. К тому же результат может быть непредсказуем, поэтому почти никто не покупает коммерческие помещения с целью их последующего превращения в жилые.
Апартаменты-студия предназначены, в первую очередь, для временного проживания. В них изначально не вкладывалась цель служить многим поколениям одной семьи. Впрочем, и для такого жилья есть своя обширная целевая аудитория. К ней относятся:
- инвесторы, желающие сдавать жилье в аренду и получать постоянный пассивный доход;
- студенты из других городов;
- молодые семьи без детей, для которых студия-апартаменты – это первое и временное недвижимое имущество;
- люди, часто пребывающие в данном населенном пункте в длительных командировках и не желающие жить в отеле;
- представители творческих профессий;
- туристы.
Однозначного ответа на вопрос «что лучше: студия или апартаменты» не существует. Обе эти разновидности недвижимости имеют свои недостатки и преимущества. Ключевое различие между ними – принадлежность к жилому или нежилому фонду – как раз и является определяющим фактором для покупателя и напрямую влияет на его решение.