Технический план

Технический план – это один из основных документов, касающихся недвижимости. Он подробно описывает ее мельчайшие характеристики, отличительные особенности. Устаревшая разновидность этого документа называется техническим паспортом. Аналогия с паспортом человека здесь довольно прямая, ведь план БТИ также идентифицирует конкретный объект.

Технический план нужен во многих ситуациях. Практически ни одна сделка с недвижимостью не обходится без того, чтобы он не был включен в пакет необходимых документов. 

Технический план объекта недвижимости: что это такое

Технический план сооружения – это многостраничный документ, который содержит максимально подробную информацию об объекте недвижимости. Разработкой его занимается отдельные службы – Бюро технической инвентаризации (БТИ) и Кадастровое бюро. Первая его часть состоит из текстового описания здания в целом, отдельных его помещений, земельного участка. Основная информация, которая в ней содержится:

• исходные сведения;
• данные о кадастровых работах;
• описание методов измерения и геодезических изысканий;
• общие характеристики строения;
• сведения о его составляющих;
• их описание и назначение;
• выводы кадастрового инженера.

Вторая – один из наиболее важных разделов технического плана – графическое изображение, на котором отмечаются все важные функциональные зоны строения, их границы, элементы конструкции, коммуникации. Эти чертежи позволяют визуализировать текст, содержащийся в первой части плана. Графическая часть включает:

• геодезическую схему построек;
• схематическое расположение строения в пределах участка земли;
• общий чертеж здания;
• подробный чертеж строения, поэтажные планы, чертеж фундамента и т.д.

Третья часть плана БТИ – это пояснения, добавленные кадастровым инженером, занимающимся составлением документа. Они называются экспликацией. Экспликация содержит дополнительную информацию, которая не вошла в главные разделы плана: расшифровку обозначений, пояснение сделанных инженером пометок и т.д.

Технический план зданий составляется для всех сооружения и строений, которые должны быть поставлены на кадастровый учет: начиная от многоквартирных домов и заканчивая парковками. Свой собственный кадастровый номер получают все сооружения, относящиеся к категории капитальных. Иными словами, если дом или некая постройка не может быть перемещена с места на место без ущерба, она капитальная, и для ввода ее в эксплуатацию требуется технический план.

Чем техплан отличается от технического паспорта

Технический план представляет собой сравнительно новый тип документа. Правила его составления регулируются законом 218-ФЗ, принятым в 2015 году. До этого аналогом плана, используемым во многих операциях с недвижимостью, был техпаспорт. Однако план – более общее понятие и сегодня именно он является основным документом, касающимся недвижимого объекта.

Информация, которая содержится в техплане и техпаспорте, во многом схожа. Однако в первом случае она подробнее, включает те графические данные, которых в паспорте нет.

Главное же отличие между этими документами обусловлено новыми требованиями относительно постановки объекта на кадастровый учет. Сейчас это невозможно сделать без спутниковых координат. Координаты получают путем съемки со спутника, к техническому плану прилагаются эти фотографии. Техпаспорт координат не содержит, поэтому в присвоении кадастрового номера не участвует.

Для чего нужен технический план

Составление технического плана может потребоваться в очень многих ситуациях. Он нужен при:

• сделках с недвижимостью: покупке и продаже, дарении или оформлении наследства;
• исправлении неверных сведений, внесенных кадастровым инженером, например, фамилии собственника;
• создании проекта перепланировки или ее узаконивания;
• внесении информации в базу данных Росреестра;
• вводе строения в эксплуатацию;
• межевании земельного участка и постановке его на кадастровый учет;
• переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой и наоборот;
• спорных вопросах, касающихся границ земельных участков;
• оценке недвижимости;
• присвоении зданию адреса;
• узаконивании самостроя.

Нередко поэтажный план с экспликацией, как часть общего технического плана, требуют банки при выдаче ипотечных кредитов. Они запрашивают эти документы на этапе согласования покупки объекта, который станет залоговым.

Технический план: основная информация

Технический план квартиры содержит много сведений. Он подготавливается на бланке установленного образца кадастровым инженером. Никто другой не имеет права его составлять, как и придавать ему произвольную форму.

Основные данные, которые содержатся в этом документе, включают:

• имя владельца объекта недвижимости или наименование организации, если это юридическое лицо;
• его подпись в качестве заказчика, для юридических лиц – печать организации;
• номер кадастрового инженера и его персональные данные;
• содержание;
• данные, на основании которых был составлен технический план;
• перечень измерительных приборов, использованных при подготовке документа;
• физические параметры здания: координаты, адрес, площадь;
• кадастровый номер строения, если оно уже поставлено на учет;
• помещения здания с нумерацией и подробной технической информацией.

Требования к техплану подразумевают и наличие выводов кадастрового инженера. После описания он оставляет свой короткий комментарий, отмечает некоторые особенности объекта, дает им пояснения.

Для многих операций с недвижимостью графические данные технического плана также имеют значение. Самые важные из них:

• поэтажный план;
• схема расположения квартир на этаже;
• схема конкретной квартиры;
• балконы;
• окна и двери;
• лестницы;
• санузлы;
• перекрытия и стены;
• газовые плиты;
• выступы и эркеры.

Техплан на квартиру обязательно включает соответствующие отметки, если в ней была проведена перепланировка. Если та не узаконена, на схеме изменения отмечаются красным цветом. Например, такая заметная отметка может быть поставлена на месте, где некогда была снесены стена, или же там, где появилась неучтенная исходным проектом перегородка. 

Где взять технический план

Есть несколько вариантов, где получить технический план БТИ квартиры. Самый простой способ – обратиться в МФЦ, но центр время от времени приостанавливает оказание данной услуги. Заказать этот документ можно в БТИ, Кадастровом бюро или обратившись напрямую к лицензированному кадастровому инженеру.

Во всех случаях будет нужно самостоятельно собрать все необходимые документы, подать заявление на составление технического плана, затем ожидать визита инженера. При обращении к частному специалисту нужно удостовериться, что у него есть аттестат, позволяющий выполнять такие виды работ.

Пакет документов включает:

• паспорт заказчика;
• правоподтверждающие документы на недвижимость;
• технический паспорт объекта;
• письменное свидетельство, что дом был введен в эксплуатацию, которое можно запросить у застройщика;
• проектную документацию;
• выписку с указанием кадастрового номера, если он уже есть;
• разрешение на строительство.

На этапе подачи заявки составляет смета – она зависит от объема работ, которые нужно будет выполнить специалисту. Заказчик вносит предоплату, как правило, в размере 50% от всей суммы.

Выезд инженера на объект обязателен. На месте он проводит измерения, сверяет полученные параметры с теми, которые указаны в технической проектной документации. Без замеров можно обойтись, если в квартире или здании не проводилась перепланировка, или не нужно исправлять ошибки в кадастровой документации. 

Требования к подготовке технического плана подразумевают много кропотливой работы по его составлению. После визита на объект инженер приступает к формированию документа. В среднем от даты заявления до получения плана заказчиком проходит около двух недель. Технический план передается в бумажном виде с подписью и печатью. Если он имеет электронную форму, то заверяется квалифицированной электронной подписью.

Причины отказа в выдаче технического плана

По ряду причин в выдаче технического плана на нежилое или жилое помещение может быть отказано. Так бывает, когда:

• заявитель не имеет права заказывать техплан, то есть не является собственником недвижимости;
• подразделение БТИ не занимается подобными вопросами;
• вовремя не проведена обязательная техническая инвентаризация квартиры, или заказчик отказывается от ее проведения;
• на недвижимость наложен арест;
• предоставлен неполный пакет документов.

В случаях, когда технический план изготавливается для постановки объекта на кадастровый учет, например, частного дома, отказ может быть мотивирован отсутствием документов, подтверждающих право собственности. Главный из них – документальное удостоверение права владеть земельным участком, на котором находится постройка.