Большинство городов развивается, «расползаясь» по территории и занимая пригороды. Там, где ползти без ущерба для сельскохозяйственных угодий уже не получается, возникает вопрос о том, как предоставить жилье и рабочие места горожанам, если их количество тоже растет. В Европе возникло два типа застройки свободных территорий:
- greenfield development – строят на свободных участках (напр. пустырях и свободных землях в пригородах)
- brownfield development – строят на ранее использовавшихся, загрязненных территориях (в промзонах закрывшихся заводов).
При освоении таких участков и возникло понятие «точечная застройка».
Ситуация со строительством в СССР была другой, ориентированной на количественные показатели. Лицом точечной застройки в 2000-х стал мэр Москвы Юрий Лужков, а ориентиром для строительства – прибыль застройщика с инвесторами, закрепившая негативное отношение к данному типу городской недвижимости со стороны жителей.
Что это такое
Определение «точечная» уже содержит в себе основные характеристики объекта – он один. К нему не прилагается инфраструктура. Например, новый дом возводится на месте ветхого, который снесли. Или же дом строится на бывшем пустыре.
Цели строительства
Это тонкий момент, позволяющий понять, есть ли перспектива в споре с застройщиком для недовольных горожан. Когда экоактивисты в Европе начинают выступать в защиту «ежиков», то результатом становится принятие соответствующих экологических законов. Застройщику приходится их соблюдать, если не хочется проводить время в судах с перспективой отзыва разрешения на строительство. Что же до точечной застройки в Москве, то со времен Лужкова и до сегодня в Градостроительном Кодексе понятие «точечная застройка» отсутствует. Т.е. она не запрещена законом, ее просто нет.
Правила землепользования
Возникает закономерный вопрос о том, кто и как регулирует уплотнительную застройку. При отсутствии правил, установленных государством, определять их будут городские власти. Это значит, что они могут сделать точечное строительство таким, чтобы улучшать качество жизни горожан. Или, наоборот, ввести нормы, которые помогают инвестору получать доход и избегать ответственности за все, что бы он ни делал. Фактически, никто не заставляет город уплотнять микрорайоны и не указывает, где строить.
Важным инструментом, который мог бы поддержать определенный тип застройки, является государственная поддержка. Чаще всего под этим понятием подразумевается ипотека, в том числе:
- льготная ипотека для молодых семей;
- Дальневосточный гектар и другие варианты.
Они направлены на поддержку социальных групп, заинтересованных в дешевом жилье. Строить его в центре застройщику не выгодно. Он явно теряет часть прибыли, которую мог бы получить с состоятельных покупателей. Такие затраты никоим образом не покрываются государством, а значит дешевое жилье он будет строить только в удаленных городских районах, где нет потребности в точечной застройке.
Как много новостроек относят к точечной застройке
Считается, что в крупных городах при строительстве новостроек более 25% жилых комплексов можно отнести к объектам точечной застройки. Если речь идет о центре города, то по категориям строящиеся ЖК распределяются следующим образом:
- 30% – элитная недвижимость;
- 50% – новостройки бизнес-класса;
- 20% – дома комфорт-класса.
Часть этих элитных новостроек строят на месте ветхого жилья, которое сносят. Их жителям нужно предложить новые квартиры и это вызывает целый ряд сопутствующих проблем:
Недовольство жильцов при расселении. При сносе ветхого жилья людям обещают дать новое, но из центра выселяют «туда, не знаю куда». Нежелание собственников менять центр на «это тоже город» и соглашаться с аргументом «здесь вы будете ближе к природе» вполне естественно, но больше всего людей возмущает открытое пренебрежение их интересами.
Недовольство жителей соседних домов стройкой под окнами. Котлованы и строительная техника, как таковая, могут стать причиной травм. Разрытые улицы тоже. Степень и форма протестов зависят от гражданской активности жильцов.
Например, в Москве на улице Цандера во дворе дома номер семь годами гуляли мамы с детьми и сидели на скамейках старушки, пока однажды городские власти не приняли решение уплотнить квартал, построив на месте сквера новый жилой дом высотой 22 этажа.
Каким будет назначение дома жильцы не знали, но их не устраивает сам факт: вместо сквера и места отдыха получить во дворе многоэтажку. Местные жители использовали все доступные им меры протестов. Они выходили с пикетами, писали петиции против точечной застройки во все инстанции и всячески подчеркивали, что двор нужен детям и другого места для детских игр и отдыха рядом просто нет. Говорят, что в конце концов жильцам удалось отстоять свою точку зрения в суде.
Главный вывод из этой истории: уплотнительная застройка нередко ведет к ухудшению качества жизни жителей микрорайона. Потребность в строительстве имеется у инвестора, но не у жильцов.
Плюсы и минусы точечной застройки
С точки зрения города (городских властей) точечное строительство – сплошной плюс. Бюджет наполняется налогами, а с горожанами конфликтует застройщик. Он-то и будет отвечать в суде, если что. Старый жилой фонд, кстати, тоже сносится за счет инвестора, экономя городскую казну.
При серьезном подходе выясняется, что есть и другие нюансы. К домам, все дальше удаляющимся от центра, нужно:
- подвести водопровод;
- организовать отведение использованной воды;
- установить фильтрационные установки;
- подвести свет и газ;
- построить дороги;
- организовать маршруты городского транспорта, просчитав пассажиропоток и другие показатели.
Строить инженерные магистрали и дороги дорого. Совсем другое подключить «точечный дом» в микрорайоне с готовой сетью коммуникаций. К тому же, после понесенных расходов на стройку, последуют расходы на поддержание всего созданного в работоспособном состоянии. Выходит, что городу выгодно уплотнять центр.
Застройщику тоже не на что жаловаться. Он уменьшает свои расходы. Например, никто не требует от него построить школу рядом с домом точечной застройки в Москве. Такая наверняка имеется в окрестностях и не одна. Из этого негласного плюса есть исключение. Для строительства школ и больниц действуют нормативы. Новый дом рассчитан на определённое количество квартир. Если после ввода его в эксплуатацию выяснится, что жителей получилось «Х+1000» и это превысило норматив для действующей школы, то застройщика обяжут построить еще одну школу.
Для покупателей квартир в строящемся доме количество плюсов зависит от фактической ситуации. Вернемся к проблеме на ул. Цандера. Жители соседних домов прямо говорили о том, что если новостройка займет место сквера, то дети останутся без места для игр. Возможно, покупателя не интересует, где играть чужим детям, но ему придется подумать о собственных. Для них тоже никто не планирует создавать детскую площадку.
Больше всего минусов получают жители микрорайона. Среди них:
- 1Объекты незавершенного строительства. Случается так, что строительная компания начала работы, вырыла котлован, разрыла дороги, а потом исчезла. Беспорядок остался, и людям придется жить в таких условиях годами.
- 2Разрушение комфортной городской среды. Меньше мест для детского отдыха, для парковки машин, для прогулок. В тесноте возникают конфликты из-за собак, которых выгуливают там, где играют дети, из-за испорченного вида из окна и т.д. Не менее важно то, что перенаселенность во все времена благоприятно влияла на рост преступности и заболеваемости.
- 3Финансовые потери. Это один из главных факторов для жителей. Если кто-то решит продать квартиру, то может обнаружить, что ее стоимость резко упала. Произошло это из-за той самой новостройки. Теперь его окна смотрят в окна соседа из дома напротив, пропал уютный сквер. Клиенты с сомнением оценивают район и уходят смотреть другие варианты, и вскоре риэлторы начинают требовать снижения цены, иначе найти покупателя будет трудно.
Мэрия и застройщик реже сталкиваются с минусами, но и они возможны. Подключение к системам коммуникаций нового дома чревато перегрузкой. Поэтому соответствующем службам нужно сразу просчитать влияние нового дома на устойчивость системы в целом.
Как распознать начало точечной застройки
Выбирая квартиру для покупки, люди. как правило, оценивают и микрорайон тоже. На косвенные признаки начавшегося или только запланированного строительства указывают:
- 1Строительный забор. Место будущей стройки ограждают забором, и он может стоять задолго до того, как завершится этап согласования документов. Строительство может так и не начаться, если возникли проблемы. Поэтому это тоже учитывают потенциальные покупатели.
- 2Вырубка деревьев тоже намекает на появление здесь строительной площадки. Организация, занятая вырубкой, действует на основании порубочного билета с перечетной ведомостью, в которой указывается, что подлежит рубке.
На месте строительства, которое идет, должен быть информационный стенд с описанием объекта и контактными телефонами ответственных лиц.
Можно ли победить застройщика в суде
Если честно, то ответ на вопрос отрицательный. Городские правила пишутся достаточно абстрактно для того, чтобы недовольные стройкой горожане не могли оспорить разрешение на строительство, апеллируя к положениям закона. Например, в городе действуют нормативы, описывающие сколько школ или детских садов нужно построить:
- 149 мест в дошкольных учреждениях на 1 тыс. жителей;
- 295 мест в школе на 1 тыс. человек.
Если в микрорайоне живут 10 000 человек, то у них должна быть школа на 950 мест и детский сад на 490. Однако нет нормативов на количество детских и спортивных площадок, на «достаточную» площадь сквера. Поэтому для того, чтобы жители района могли оспорить строительство в суде нужен серьезный анализ документов. Изучив их, юрист составит исковое заявление для суда, в котором опишет все обнаруженные нарушения закона. Если суд признает требования законными и встанет на сторону горожан, то строительные работы могут быть приостановлены, а виновных привлекут к ответственности.
Также важно учитывать, что с незаконной точечной застройкой нужно начинать бороться еще на этапе подготовки. Застройщику будет легче отступить и выбрать другой участок для строительства, если он не начал работы, чем тогда, когда полдома уже построено. В таком случае ситуация вынудит его бороться до конца. Подобные эксцессы часто перерастают в войны между застройщиком и горожанами, где каждый пытается максимально усложнить жизнь второй стороне конфликта.