
Надзор в области долевого строительства – это контроль за деятельностью компании-застройщика на каждом этапе возведения дома. Чем сложнее проект, тем пристальнее к нему внимание. Например, надзор за строительством крупного жилого комплекса более строгий, нежели за созданием отдельного коттеджа. Более того, контроль застройщиков важен и с точки зрения защиты прав дольщиков, покупающих квартиры на этапе котлована задолго до их готовности.
Кто контролирует застройщиков
Деятельность строительных компаний, занимающихся возведением многоквартирных домов, регулируется законами 214-ФЗ и 218-ФЗ. Первый касается долевого строительства в целом, второй посвящен защите прав граждан при банкротстве застройщика или иных ситуациях, в которых он проявляет несостоятельность.
Контроль в области долевого строительства можно условно разделить на две основные части: строительный контроль и контроль за соблюдением прав дольщиков.
Строительный контроль застройщика
Раньше строительный контроль назывался технадзором, но сейчас этот термин официально не используется, хотя и более точно отображает суть надзора за строительством.
Строительный надзор охватывает очень много аспектов строительства здания, хотя касается только технической его части. Он делится на:
- 1Административный. В его ходе проверяется разрешительная, проектная и сметная документация, контролируются сроки строительства и расходы.
- 2Производственный. Его главная задача – обеспечение надежности, безопасности и долговечности здания. Производится проверка здания, а также отдельных его элементов на соответствие проектной документации, санитарным и технологическим нормам.
И административный, и производственный контроль осуществляются на всех этапах строительства.
Основной контролирующий орган застройщика – это государство. Оно участвует в надзоре, вне зависимости от того, кем именно проводится проверка объекта, которая может быть:
- 1Внутренней. Заказчик строительства или инвестор проводит экспертизу объекта своими силами или, что бывает чаще, заказывает ее у независимой организации. Результаты, в том числе и нарушения, передаются и заказчику, и Ростехнадзору.
- 2Внешней. Экспертиза объекта проводится архитектором, разработавшим проект, или одним из подразделений Ростехнадзора. Цель проверки – убедиться в соответствии здания изначальному проекту и всем техническим требованиям.
Если строительный контроль выявляет несоответствия, застройщика обязывают их устранить. В противном случае дом не будет введен в эксплуатацию.
Контроль за соблюдением прав дольщиков
Кроме строительного контроля надзор за долевым строительством осуществляют Фонд защиты дольщиков и ГКУ «Управление долевого строительства».
Основные функции Фонда:
- проверка финансовых документов строительной компании;
- выплата компенсации пострадавшим дольщикам из компенсационного фонда;
- участие в процедуре признания застройщика банкротом;
- финансирование продолжения строительства, если застройщик обанкротился.
Компенсационный фонд формируется из взносов застройщика – это требование закона. Один взнос равен 1,2% стоимости сделки по ДДУ. Взносы не платят только те строительные компании, которые работают с эскроу-счетами.
ГКУ «Управление долевого строительства» – государственная организация, которая курирует учет пострадавших дольщиков, их поддержку, в том числе в суде, ведет реестр недобросовестных строительных компаний, оказывает дольщикам безвозмездную юридическую помощь, осуществляет учет многоквартирных домов, относящихся к долевому строительству.