До эпохи промышленной революции к земельным участкам общего назначения применялось определение «общинные земли». Они принадлежали всем в одинаковой степени. Каждый мог пользоваться дорогой, проходившей по этой земле, растениями, которые росли на ней, и охотиться на животных, обитавших на территории. Постепенно их доля сокращалась и теперь считается, что земли общего пользования составляют 3-5% от государственных земель.
Земли общего пользования: определения и терминология
Главная идея таких земель не изменилась. Это «территории, которыми пользуется неограниченный круг лиц». Такое определение дается в ст. 1 Главы 1 Градостроительного кодекса. В городе общими будут набережные, прилегающая к домам территория, городские дороги, тротуары, бульвары.
Виды территорий общего пользования:
- зоны движения людей и автомобилей (дороги, улицы);
- земли культурно-бытового значения (лесопарковые зоны);
- зоны, задействованные в переработке и захоронении отходов;
- другие участки, отведенные под удовлетворение нужд жителей.
За городом таких земель меньше и это связано с размерами населенных пунктов. В распоряжении поселкового совета находятся земли сельскохозяйственного назначения и самого поселка. Очевидно, что центральная дорога будет одна, а не несколько, как в городе. Вместо сквера к услугам жителей – окружающая природа. Ее благами тоже можно пользоваться всем и бескорыстно.
Основные характеристики зон общего пользования:
- они – часть общей площади города или поселка;
- ими распоряжаются городские, поселковые, региональные власти;
- предназначены для покрытия нужд общества (сквер для прогулок и отдыха, дорога – для кратчайшего перемещения между двумя локациями);
- обозначены красными линиями в генеральном плане по развитию города.
Если какая-либо характеристика отсутствует, то это значит, что участок, о котором идет речь, находится в другом правовом режиме.
Границы участков
Чтобы определить границы зон, администрация города или поселка провела полное картографирование местности. Инженер по землеустройству оформил данные по каждому участку актами и зарегистрировал их в порядке, предусмотренном законом. В дальнейшем, если кому-либо требуется уточнить границы своего участка, то он может обратиться в реестр и получить эти сведения.
Деление больших площадей на участки называется межеванием. Сюда входит:
- точное установление границ, определяющих участок;
- установление координат точек, по которым участок можно соотнести с системой координат и другими участками;
- определение площади и целевого назначения исследуемой территории.
Зона общего пользования – это участок, который ограничивается границами других участков, тех, которые принадлежат различным организациям и людям по праву собственности или взяты в аренду. В некоторых случаях границы зон общего применения могут быть не определены. Так бывает, если местные власти провели только частичное картографирование подведомственной территории.
Что находится на межевом плане
На чертеже, составленном инженером землеустроительной организации будут отмечены:
- фактические границы участка и объектов, размещенных на нем (водоемы, дороги);
- красные линии;
- отступы от границ красных линий, отмечающие допустимые расстояния между размещаемыми объектами (зданиями и сооружениями);
- границы планируемые (если участок объединяется с соседним или происходят другие изменения);
- границы соседних территорий и условные обозначения, позволяющие установить, что это за участки.
Как пользоваться
Делать на этой земле «все, что хочется» нельзя. В глобальном значении земля общего пользования все-таки не «ничейная». Она находится в собственности государства, а распоряжается ею муниципальная администрация.
Кроме того, такая земля исключена из градостроительного регламента. Это значит, что гулять по ней можно, а строить стационарный магазин здесь нельзя. Эти правила действуют для всех земель общего пользования: ходить по ней разрешается, выгуливать собак и рвать цветы – тоже.
Но вы не имеете права устраивать на этой территории общего пользования:
- фестиваль или митинг без разрешения властей;
- шашлыки и посиделки с друзьями (разжигать костер, рубить ближайшие деревья на дрова для костра);
- устанавливать туристическую палатку посреди газона и устраиваться на ночлег.
Некоторые действия предваряет получение разрешения у владельца территории. Например, чтобы открыть точку, торгующую пирожками в парке, требуется получить разрешение в городской мэрии. Зеленые насаждения в скверах и парках находятся на балансе городского совета или организаций, которым принадлежит территория (школ, вузов, поликлиник, заводов). Для того, чтобы срубить их, тоже требуется разрешение.
Можно ли строить на территории общего пользования
По закону земли общего пользования исключены из градостроительного регламента. Это значит, что строить на них капитальные сооружения частным лицам нельзя. Порядок взаимодействия с такими участками земли регламентирован федеральными законами РФ:
Допускается аренда участков сроком на 49 лет.
Для юрлиц кроме аренды предусмотрена возможность бесплатного постоянного использования. Это участки, где построены бюджетные учреждения, здания, принадлежащие госорганам.
Аренда земли общего пользования населенных пунктов: можно ли взять
Да, можно. Однако крупные участки земли, такие как набережные и скверы, могут состоять из отдельных секторов, которые предлагаются в аренду розничным торговцам. Но их приватизация запрещена. Эти возможности регламентируются Федеральным законом №381-ФЗ от 28.12.2009.
Ст. 10 данного документа позволяет установку нестационарных торговых объектов. Это павильоны, небольшие киоски. Возможность их монтажа предусмотрена планом развития города или поселка. В соответствии с планом в микрорайоне должно быть построено определенное количество торговых точек (с учетом численности жителей). А так как количество людей растет, то со временем им нужно больше магазинов, чем было предусмотрено в первоначальном плане строительства микрорайона.
Права арендатора
На арендатора, взявшего участок в сквере в аренду, чтобы создать точку по продаже напитками, распространяются все правила и регламенты, предусмотренные Гражданским кодексом. Но не для кого не секрет, что чиновники склонны менять свою точку зрения на прямо противоположную. Особенно ярко эта тенденция проявляется со сменой мэра или лица, уполномоченного осуществлять контроль над зонами общего пользования. Новый чиновник может подать в суд и признать договор аренды недействительным, а торговую точку незаконной. Поэтому так важно 7 раз проверить договор прежде, чем заключить его.
Риски незаконного использования
Проблема самозахвата земель всегда была актуальна для курортных территорий. Граждане строили домики поближе к морю и сдавали их в аренду туристам в летний сезон. С незаконной застройкой пытаются бороться местные власти. Поэтому для самозахвата земель предусмотрены штрафы:
- частное лицо может быть оштрафовано на 1-1,5% стоимости участка по кадастру; сумма не должна оказаться меньше 5 тыс. рублей;
- если участок захватило юридическое лицо, то штраф возрастает до 2-3%, а минимальная сумма до 100 тыс. рублей;
- для должностных лиц штраф составляет – 1,5-2% кадастровой стоимости, а минимальная сумма – 20 тыс. рублей.
Штрафы начисляют с учетом размера захваченной территории. Например, застройщик получил разрешение на возведение жилого комплекса. Но помимо отведенной под строительство территории, он «испортил» часть прилегающего к ней сквера, вырубив несколько деревьев, мешавших подъезду его техники. Штраф такому застройщику будет начислен за уничтоженные зеленые насаждения, а не за весь сквер.
Ряд регионов принял отдельные законы и регламенты, касающиеся действий с незаконной застройкой. Кроме того, администрация населенных пунктов уведомляет граждан об ответственности за незаконный захват территорий, путем установки щитов с объявлениями, размещением информации на сайте городской администрации.
Разногласия между чиновниками и юридическим или физическим лицом, обвиненным в самовольном захвате земель, решаются в судебном порядке. К сожалению, законодательство, регламентирующее взаимодействие с землями общего пользования, описывает только общие моменты, оставляя много неопределенности. Поэтому в судах рассматривается довольно много дел, связанных с этой темой.