Если собственник каким-либо образом планирует видоизменять собственное жилище, то скорее всего ему придется провести согласование по эскизу перепланировки.
Что такое перепланировка
Название «перепланировка» уже указывает на происходящее. Термин образован от слова «план». Технический паспорт квартиры включает общий план с указанными на нем размерами комнат, положением стен относительно друг друга, расположением окон и дверных проемов. Если что-то из этого изменяет свое местоположение или размер, то речь идет о перепланировке. Термин также распространяется на перенос инженерных коммуникаций, радиаторов отопления, вентиляционных каналов.
Точный перечень действий, считающийся перепланировкой в конкретном регионе, устанавливают региональные или муниципальные власти. Так, в Москве принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки помещений». Пункт 2.2. Постановления содержит точный перечень того, что считается перепланировкой в столице. Сюда входят:
- перенос или изменение санузла;
- обустройство дополнительных межкомнатных перегородок;
- изменение конфигурации стен и еще 11 позиций.
Как провести перепланировку
Прежде всего владельцу жилища понадобится:
- 1Заказать проект перепланировки. Выполнить его может только организация с соответствующими полномочиями. Ее сотрудники будут не просто строителями, но людьми, которые имеют право проводить расчеты нагрузок, чтобы выяснить, какие еще изменения для дома в целом несет кажущийся простым перенос межкомнатной двери вправо на 10 см, изменение местоположения радиатора отопления или же изменение их количества.
- 2Готовый проект нужно подать в жилищную инспекцию на согласование. Вместе с заявкой подается составленный для вас проект перепланировки и переустройства квартиры, документы, подтверждающие право собственности, учетно-технические документы.
- 3Если проект утвержден, собственник может приступать к найму бригады строителей. Работать они будут под руководством организации, которая составляла проект. На нее возлагается функция контроля всех этапов выполнения работ.
После того, как строители завершат весь цикл работ, собственнику останется сделать ремонт, оформив соответствующие документы. Со строителями подписывается акт выполненных работ, а затем пакет документов подается на регистрацию в Росреестре.
Если проект принят, то собственник получает технический план квартиры с внесенными в него изменениями. Если же выявлены ошибки и неточности, то их исправляют.
Алгоритм действий собственника будет одинаков независимо то того, изменения какого объема он планирует внести в план квартиры.
Что такое эскиз перепланировки
Словарь определяет значение термина «эскиз» как «предварительный набросок», «быстро выполненный рисунок», «еще не готовая работа, только ее вариант». Слово не приобретает нового значения в строительстве. Это по-прежнему «набросок». Перепланировку квартиры по эскизу также называют «упрощенной» или «уведомительной перепланировкой».
Рассмотрим ситуацию в примерах.
1. Допустим, собственник решил перенести дверной проем на 10 см влево.
В несущих стенах переносить дверь и окна, создавать в них дополнительные проходы запрещено в принципе. Такую перепланировку никто не разрешит, а если хозяин квартиры проведет ее втайне, то после выявления изменений, его заставят заплатить штраф и вернуть конструкцию в исходное положение.
В перечень похожих ситуаций, т.е. требующих составления проекта перепланировки входят:
- создание балкона или лоджии на первом этаже;
- перенос кухни;
- создание или заделка проема в стене;
- перенос санузлов и ванн;
- изменение размеров комнат, например, объединение санузла и ванны или приращивание территории санузла за счет коридора;
- монтаж или демонтаж газовой плиты с заменой на другую модель.
Полный перечень перепланировок, к которым нужно заказывать проект, будет приложением к Постановлению местных властей, которое определило правила для их проведения. Эскиз перепланировки квартиры, соответственно, будет использоваться в том случае, если планируемая перепланировка не входит этот перечень.
Когда стена не несущая, ситуация получается двоякая. В одних интернет-источниках указывается, что не нужно делать проект. В других рекомендуют обратить внимание на то, какую функцию несет стена. Например, межкомнатная перегородка из гипсокартона явно может быть убрана так же, как была установлена. Поэтому, чтобы разобраться с конкретной стеной и переносом дверного проема, собственнику советуют обратиться в архитектурное бюро за консультацией. Вдруг получится, что от переноса просядет потолок или на стенах, появятся трещины.
Эскиз для перепланировки образец
Некоторые компании, занимающиеся вопросами перепланировки помещений, выкладывают на сайтах примеры того, когда нужно и когда не нужно делать проект.
Например, на фото, размещенном на сайте Службы перепланировок (gsps.ru) показано довольно много действий:
- клиент планирует менять площади внутренних помещений за счет перемещения межкомнатных перегородок (они показаны более тонкими линиями, чем несущие стены, которые толстые);
- удаляемые перегородки выделены красным, а новые - зеленым; в новых стенах будут иначе расположены дверные проемы;
- заметно, что изменяется площадь кухни и переносится газовая плита.
В описании к фото говорится, что ничто из изображенного не требует составления проекта перепланировки, т.е. выполняется по эскизу. В подтверждение своей правоты компания приводит письмо-ответ из жилищной инспекции, написанное по попытке согласования перепланировки по проекту, представленному в ЖИ. Жилищная инспекция отказывает заявителю, предлагает ему провести запланированный ремонт и принести эскиз. Они его рассмотрят и подпишут.
По словам компании, клиент настаивал на составлении проекта из-за вредного соседа. Мужчина возмущался шумом и в обычные дни, когда никто ничего не ремонтировал. Он жаловался на шумных соседей во все инстанции.
Понимая, что звуки ремонта станут поводом для сплошного скандала, владелец квартиры захотел получить все возможные разрешения, чтобы потом аргументировано объясняться с каждой службой, в которую пожалуется его склочный сосед. Поэтому ситуация «вы делайте, а потом принесете эскиз и мы подпишем», собственника квартиры никак не устраивала.
Тогда представители Службы перепланировок (gsps.ru) предложили ему включить во фронт работ действие, для которого обязательно требуется составление проекта. Тогда остальные его изменения просто пойдут в одном пакете с тем, для которого составляется проект. Собственник согласился. В проект включили демонтаж коробки санузла и монтаж новой коробки с новой гидроизоляцией. Разбирать коробку и проверять, старая там гидроизоляция или новая, жилинспекция не будет. Физически ее можно вообще не трогать, но это даст ему право обратиться с проектом до ремонта. Получить разрешение, начать ремонтные работы и успешно отбиваться от всех, кого вызовет сосед.
Из описанной ситуации следует логичный вывод. Вместо того, чтобы самому читать нормативные документы и искать приемлемое решение, удобнее сразу обратиться в организацию, которая выполняет проекты в вашем городе. Объяснить ситуацию и вместе найти решение. Кроме того, они точно знают, какие документы потребуются для реализации вашей задачи - эскиз или проект.
2. Собственник решил перенести унитаз и раковину, не меняя конфигурацию стен.
В этом случае изменения не могут отразиться на плане. Ведь владелец не меняет размеры помещений, не двигает стены или дверные проемы. Он просто немного удлиняет или наоборот сокращает ту часть трубы, которая подходит к унитазу или раковине. Для согласования такого переноса достаточно приложить к заявке эскиз, нарисованный хозяином квартиры. Т.е. провести перепланировка по эскизу.
3. Еще одна важная ситуация - владелец провел перепланировку, не согласовывая ни с кем. Допустим, он перенес дверь, как в первом примере. При попытке продать квартиру, подарить или завещать внукам, он столкнулся с невозможностью ее переоформления. План, зарегистрированный в БТИ, отличается от факта.
Теперь от него требуется подать заявку на то, чтобы узаконить перепланировку. К заявке будет приложен эскиз. Т.е. делать проект уже поздно – ремонт уже случился. Поэтому первое, с чего он начнет, - регистрация перепланировки по эскизу в Москве.
Главная задача эскиза для перепланировки квартиры - проинформировать контролирующие органы о сути проблемы. Если после этого владельцу жилья скажут, что это нельзя узаконить, ему придется возвращать квартиру в исходное состояние и платить штрафы. Но до этого ему нет смысла заказывать составление проекта. Он уже ничего не изменит, но станет дополнительным расходом в цепочке предстоящих.
В такой же ситуации окажутся родственники бабушки, оставившей внукам по завещанию квартиру. Если в ней есть неузаконенная перепланировка, то внук будет начинать с попытки провести согласование по эскизу, нарисованному от руки на ксерокопии технического плана.
Следовательно, первым отличием эскиза от проекта считается объем информации. Эскиз перепланировки квартиры - схематический чертеж, охватывающий очень простые действия. Проект - многостраничный документ, в котором содержатся не только схемы, но и большой раздел с расчетами нагрузок, которые возникнут или не возникнут в результате выполнения запланированных владельцем работ.
Второе отличие эскиза от проекта заключается в последовательности действий. Согласование по эскизу подразумевает, что сначала произошла перепланировка, а затем начали принимать меры для того, чтобы ее узаконить. С проектом все наоборот. Сначала собственник обратился за разрешением и только после его получения с готовым проектом выполнил запланированные работы.
Можно ли самому сделать эскиз перепланировки квартиры
Поэтому да, схематический чертеж можно составить самостоятельно, не имея навыков черчения.
Как сделать эскиз
Утвержденных правил создания эскизов в стране не существует. Есть только правила, принятые в черчении в отношении изображаемых на плане объектов и их масштаба. Вы можете самостоятельно начертить план-схему квартиры и обозначить на ней, какие мероприятия планируются.
То, что за основу берут ксерокопию плана, - вопрос удобства. Все-таки наносить линии на готовый план проще, чем чертить все самому от начала и до конца. Вариант №2 - вызвать техника из БТИ после окончания ремонта. Он-то и нарисует эскиз с точным соблюдением размеров. Говорят, что второй способ перспективнее: если жилищная инспекция откажет в регистрации изменений, то БТИ их уже зафиксировало. А если не откажет, то красные линии на плане в БТИ просто наведут черным цветом.
Согласование перепланировки
Порядок согласования перепланировки состоит из следующих 8 шагов:
- 1Убедиться в том, что вам нужен эскиз, а не проект. Если предполагаемое видоизменение квартиры не входит в перечень того, для чего нужно заказать проект, то вам нужен эскиз. Этот перечень следует искать в соответствующем постановлении муниципальных или региональных властей. Проект и эскиз не взаимозаменяемы, и если нужен первый из этих документов, но владелец заказал второй, то его никто не примет к рассмотрению, и потребуется делать эскиз.
- 2Выполнить запланированные ремонтные работы.
- 3Нарисовать эскиз. Вместе с цветными принтерами укоренилось мнение, что красными линиями следует отображать объекты, которые будут снесены, а зелеными те, которые будут построены на их месте.
- 4Жители Москвы могут направить документы онлайн через портал правительства столицы. Потребуется заполнить заявку и загрузить приложения к ней. Это эскиз, начерченный владельцем. Он отображает фронт работ. А также технический паспорт квартиры, демонстрирующий то, как было до перепланировки, и выписку ЕГРН.
- 5После рассмотрения документов представитель Московской жилищной инспекции свяжется с заявителем и назначит дату и время осмотра помещения.
- 6В назначенный день инспектор сверяет фактическое состояние дел с эскизом.
- 7Если все верно, составляется акт о завершенной перепланировке. Это документ, который узаконил действия владельца. Собственнику нужно ознакомиться с документом и подписать. Акт распечатывается в 4 экземплярах. Один из них выдается собственнику на руки. Второй отправляется в архив жилищной инспекции. Третий акт будет направлен инспектором в БТИ для внесения изменений в технический план квартиры. Четвертый экземпляр будет отправлен в Росреестр для регистрации изменений в их системе учета.
- 8Теперь владельцу квартиры осталось сделать всего одно действие - явиться в Бюро технической инвентаризации для того, чтобы получить план квартиры с внесенными в него изменениями.
Особенности уведомительной перепланировки
Иногда люди неправильно трактуют термины. Так, услышав, что эскиз — это уведомительная перепланировка, может показаться, что единственное действие, которое требуется выполнить – это уведомить жилищную инспекцию. Это трактуют как «захотел сообщил», а может забыл и не сообщил, что неправильно.
Опять же стоит вспомнить о том, что намного проще начать с консультации в проектном бюро, занимающемся перепланировками. В качестве примера, рассмотрим еще одно фото, взятое на сайте Службы перепланировок (gsps.ru).
На чертеже изображена установленная межкомнатная перегородка в однокомнатной квартире, разделившая единственную комнату на две.
Владелец квартиры рассуждал так: «Стена не несущая и по правилам, действующим в Москве, должна согласовываться по эскизу». Однако при обращении в Московскую жилищную инспекцию с эскизом, он получил отказ. В ответе указали две причины отказа:
- в жилой комнате должно быть хотя бы одно окно;
- запрещено делать комнаты площадью менее 8 кв. м.
Следовательно, согласовать деление одной комнаты на две он бы не смог в любом случае, хоть с проектом, хоть с эскизом. Кроме информации о том, что «ненесущая стена согласовывается по эскизу», нужно было также учесть другие действующие строительные нормы.