Принудительная продажа доли в квартире в некоторых ситуациях остается единственным способом разрешить многолетние конфликты со спорной недвижимостью. Долевая собственность в наше время – не редкость. Как показывает практика, почти в половине случаев из-за этого возникают разные спорные ситуации. Собственники не могут согласовать порядок пользования жильем, а иногда доходит до откровенного вредительства. Часто случаются ситуации, точку в которых может поставить только суд.
Принудительный выкуп незначительной доли в квартире: когда это нужно
Заставить человека продать долю в квартире может понадобиться в связи с разными обстоятельствами. Прежде всего, нужно вспомнить, откуда вообще берется долевая собственность, и какие конфликты, с ней связанные, чаще всего возникают.
Иногда недвижимость переходит в долевое владение посредством наследования. Например, у владельца квартиры есть трое детей, он завещает им квартиру поровну, или они наследуют ее по закону без завещания – тоже в равных пропорциях.
Кто-то один может быть не заинтересован в этой недвижимости: живет далеко, имеет собственное жилье, в лишних деньгах не нуждается. В таком случае он может отказаться от своей доли в пользу кого-то из наследников.
В результате этот наследник, скажем, живущий в данной квартире, получает уже 2/3 ее. Но есть еще один – тот, у кого осталась 1/3, и уступать ее он не хочет. В этом случае варианта два: или двое взрослых людей, часто с собственными семьями, будут жить под одной крышей, что создаст массу неудобств, или же владелец трети будет вести себя как «собака на сене» – и сам не пользуюсь, и другим не уступлю. Нередки ситуации, когда он не против продать свою долю, но по стоимости целой квартиры. Единственный выход в такой ситуации – лишить собственника доли в квартире без его согласия путем ее выкупа по рыночной цене через суд.
Второй пример – покупка жилья с материнским капиталом. Закон обязывает выделять детям доли в такой недвижимости. Размер этих долей строго не определен, поэтому родители, как правило, распределяют собственность поровну. Скажем, если в семье есть двое детей, отец и мать, то каждый из них владеет четвертью квартиры.
Проблемы часто начинаются при разводе родителей. Кто-то уходит или остается жить, где жил, но свою долю уступать не намерен. Обычно такие люди мотивируют это тем, что за стоимость доли они не смогут купить даже комнату, поэтому не хотят оставаться без крыши над головой. Мирно сосуществовать в таких условиях супругам удается не всегда. Принудительный выкуп доли по суду возможен и в этом случае, однако при соблюдении ряда сопутствующих условий.
Что такое ничтожная доля
Для того, чтобы отобрать у кого-то долю в квартире путем принудительного выкупа, нужно, чтобы эта доля была признана ничтожной или незначительной. Таковой считается часть недвижимости, если ее невозможно выделить в натуральном виде без существенного ущерба для недвижимого имущества других собственников. Иными словами, выделение в натуре такой доли ущемит права дольщиков, уменьшит принадлежащую им площадь или причинит иной ущерб.
Для выделения натуральной доли необходимо оборудовать конкретную часть жилья отдельным входом, коммуникациями, поставить индивидуальные приборы учета. При этом все санитарные, противопожарные правила и прочие нормативы относительно жилой недвижимости должны быть соблюдены.
Это сравнительно легко сделать только с частным домом, и то не всегда. Мало какая квартира подходит для выделения долей в натуре. Подавляющее большинство среднестатистического жилья и без того слишком скромное. Поделить его на несколько отдельных квартир невозможно.
Условия для принудительного выкупа доли через суд
Выкуп незначительной доли через суд не всегда возможен даже тогда, когда эта доля маленькая и вполне подпадает под определение незначительной. Для этого необходимо соблюдение еще одного важного условия – отсутствия со стороны собственника интереса к недвижимому имуществу.
Это звучит, на первый взгляд, недоказуемо. Ведь если человек не хочет продавать свою часть имущества, значит, он все же в ней заинтересован. Неважно, что этот интерес сугубо материальный – получение как можно большей выгоды.
Суд не интересуют такие нюансы, он принимает к сведению только факты. Тому, кто хочет выкупить долю без согласия ее владельца, отсутствие интереса придется доказать. Это сделать легче, чем кажется.
Суд решит, что дольщик не заинтересован в недвижимости, если он не оплачивает коммунальные услуги, не делает в ней ремонт, вообще не исполняет обязанности, возложенные на владельцев недвижимости законом.
Мало кто из людей, не живущих в частично принадлежащей им квартире, платит за коммуналку или ремонтирует ее. Как правило, этим занимается тот, кто проживает в ней постоянно. Это и будет первым аргументом: сначала для признания доли незначительной, затем – для принудительного ее выкупа.
Еще один аргумент и условие – наличие у дольщика места, где он может жить. Логично, что если он не проживает в квартире, то ночует не под мостом, а в более пригодном для этого месте. Например, муж после развода может жить в квартире новой жены, один из наследников – иметь собственную недвижимость. В таком случае суд с большой долей вероятности встанет на сторону истца и обяжет дольщика продать его долю.
Однако принудительный выкуп доли наследства, если к нему не проявляется интерес со стороны одного из владельцев, невозможен, если этот наследник отсутствует по уважительным причинам: пребывает в длительной командировке, несет военную службу, отбывает наказание.
Как проходит принудительная продажа ничтожной доли в квартире через суд
Первое, что нужно сделать еще до обращения в суд, – определить рыночную стоимость квартиры и, соответственно, спорной доли. Для этого необходимо заказать оценку в независимой аккредитованной компании. Оценка для суда понадобится обязательно.
Истец за основу может взять не рыночную, а кадастровую стоимость имущества. Для него это выгоднее, ведь она, как правило, ниже рыночной. Однако оценка все равно нужна, а суд может, в ответ на претензии ответчика, обязать его продать долю именно по рыночной цене.
Второе – попытаться договориться полюбовно. Суд это приветствует и даже настаивает. Совладельцу нужно направить письменное требование о выкупе доли с предложением продать ее по определенной стоимости. Письмо необходимо отправлять с уведомлением, чтобы были доказательства, что ответчик его получал. Отрицательный ответ или его отсутствие (которое приравнивается к отрицательному) станут доказательством попыток досудебного урегулирования вопроса.
Третье – наложить запрет на совершение сделок с недвижимостью. Он устанавливается после соответствующего ходатайства, направленного в суд. Ответчик, не желая продавать свою долю, может прописать в квартире несовершеннолетних, сдать ее в аренду или даже продать. Разумеется, такая продажа потом будет аннулирована, однако это вопрос для еще одного судебного процесса и потеря времени.
Исковое заявление для того, чтобы лишить дольщика доли через суд, лучше составлять с помощью юриста. В нем необходимо будет указать суть претензий, а также привести доводы своей правоты.
К заявлению необходимо приложить:
- 1Паспорт истца (копию), а также паспорта членов его семьи.
- 2Выписку из ЕГРН.
- 3Кадастровый паспорт недвижимости.
- 4Квитанции об оплате услуг ЖКХ – минимум за предыдущие три месяца.
- 5Документальные подтверждения незаинтересованности ответчика: чеки за ремонт на имя истца, квитанции за коммуналку, свидетельские показания.
- 6Копию требования выкупа доли.
- 7Выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие у ответчика другой недвижимости.
- 8Документы вместе с исковым заявлением направляются в районный суд по местоположению недвижимости.
На протяжении пяти дней суд принимает решение, запустить ли данный иск в производство. Если он будет принят, стороны вызовут для предварительной беседы и уточнения данных. Узнать, запущено ли дело в производство, можно на сайте суда. Надеяться на получение повестки не нужно. Из-за большой загруженности судов, а также по ряду иных причин, повестки нередко запаздывают.
На этом же этапе рассмотрения дела истцу необходимо будет внести деньги в размере рыночной стоимости доли на депозит суда. Это специальный счет, на котором средства «замораживаются», пока идет разбирательство. В зависимости от его результатов, они возвращаются истцу (если иск он не выиграет) или ответчику (если доля будет принудительно продана). Отсутствие денег на депозите считается грубым нарушением процедуры. С другой стороны, перечисление нужной суммы на специальный счет свидетельствует о серьезных намерениях истца в данном вопросе и его финансовой состоятельности для выкупа доли.
Разбирательство длится до полугода, хотя может занять и всего пару месяцев. Продолжительность зависит от того, возникнет ли необходимость в уточнении данных. Может потребоваться повторная экспертиза, в ходе которой будет устанавливаться или опровергаться возможность выдела доли в натуре. Нередко суд также настаивает на проведении повторной оценки.
Как правило, за одно заседание вопрос не решается, обычно их требуется несколько. Очень важно присутствовать на каждом из них.
При положительном решении в сторону истца у ответчика есть месяц, чтобы подать апелляцию. В этот период никаких действий с недвижимостью лучше не совершать и ограничение не снимать.
По прошествии месяца нужно направить в суд повторное ходатайство и снять обременение с квартиры. Будет проведено еще одно заведение, являться на которое не обязательно. Ограничение на действия с квартирой будут сняты наверняка, но такова процедура.
После этого следует перерегистрировать недвижимость на себя. Сделать это можно в МФЦ, предоставив паспорт, выписку из ЕГРН и постановление суда.
Заставить человека продать свою долю в квартире можно, но лучше договориться полюбовно. Во-первых, так удастся избежать переживаний и лишних расходов. Во-вторых, – сохранить дружеские или родственные отношения. После суда это удается немногим.