Как сдавать квартиру официально: пошаговая инструкция для владельца

Официальная сдача квартиры — не только вопрос добросовестности, но и защиты ваших прав и финансовой безопасности. Незарегистрированные договорённости с жильцами несут в себе риск крупных штрафов, потерянных налоговых льгот и судебных тяжб. В этой пошаговой инструкции разберём все этапы подготовки и оформления аренды жилья по закону: от выбора режима налогообложения до регистрации договора и уплаты налогов.

Почему стоит сдавать недвижимость легально

Сдавая жильё «в серую», вы оставляете себя без защиты в трёх ключевых ситуациях:

• Налоговые риски

При неуплате НДФЛ (13 % с дохода) налоговая служба вправе вынести штраф до 40 % от неуплаченной суммы и начислить пеню, исходя из ключевой ставки ЦБ, за каждый день просрочки.

Многолетняя уклонение может превратиться в уголовную статью (до трёх лет лишения свободы) .

• Непрозрачность правового статуса

Без официального договора вы не сможете защитить своё имущество при порче или задержке оплаты. Даже при ущербе в сотни тысяч рублей суд может признать договор устным и отказать в компенсации.

• Упущенные льготы

Легальная сдача через статус самозанятого или ИП позволяет платить 4–6 % вместо 13 %, а также участвовать в социальных программах и ипотечных вычетах.

Оформление в правовом поле гарантирует вам стабильность дохода, защиту интересов и уверенность в завтрашнем дне.

Выбор формы налогообложения

Есть три основных способа легально отчитываться перед ФНС:

НДФЛ 13 % для физических лиц

Как работает: сдаёте по договору, платите налог 13 % с полученной суммы.

Сроки отчётности: подаёте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за отчётным, уплачиваете налог до 15 июля.

Плюсы и минусы: формально просто, но 13 % — самая высокая ставка. Штрафы за позднюю сдачу декларации — до 30 % от суммы, за неуплату — до 40 %.

Статус самозанятого (налог на профессиональный доход)

Как работает: регистрируетесь в приложении «Мой налог», платите 4 % с дохода от физлиц и 6 % с юрлиц.

Лимиты: не более 2,4 млн ₽ дохода в год.

Отчётность: налог рассчитывается и уплачивается автоматически при фиксации дохода через приложение.

Плюсы: минимальный риск штрафов, удобство «без декларации», идеальный вариант для небольших сумм аренды.

Индивидуальный предприниматель (УСН или патент)

УСН: «доходы минус расходы» или «доходы» 6 % —  подаёте заявление в ФНС, платите налог раз в год и взносы в ПФР и ФОМС (около 40 000 ₽ в год).

Патент: (зависит от региона) — стоимость патента устанавливает региональная налоговая; подходит для тех, кто сдаёт на срок более года.

Плюсы: высокая гибкость, возможность масштабировать бизнес аренды под несколько объектов.

Оформление договора аренды

Оформление договора аренды — ключевой этап, который определяет правовые рамки ваших взаимоотношений с арендатором и защищает вас от возможных споров. Пропишите в договоре все условия максимально подробно и конкретно, чтобы исключить двусмысленность.

• Выбор правильного шаблона договора

Тип договора. Для частной квартиры используйте договор найма жилого помещения (ст. 671–688 ГК РФ). Он подходит как для краткосрочной, так и для долгосрочной аренды.

Правильное заполнение. Включите полные данные сторон (ФИО, паспортные реквизиты, адрес регистрации, ИНН), а также точное описание недвижимости: полный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь.

• Условия аренды. Чётко укажите:
  • Срок (даты начала и окончания) или «договор бессрочный».
  • Размер арендной платы и порядок её пересмотра (фиксированная сумма или индексация, например, ежегодно на инфляцию).
  • Порядок оплаты (на банковский счёт, наличными под расписку, через платёжные сервисы) и срок внесения (до 5-го числа каждого месяца).
  • Дополнительные платежи: коммунальные услуги, интернет, вывоз мусора — кто и за что отвечает.
• Проверка арендатора перед подписанием
  • Паспорт и регистрация. Сверьте оригинал паспорта с копией, убедитесь, что адрес регистрации соответствует месту прописки или получите от арендатора временную регистрацию.
  • Подтверждение платёжеспособности. Запросите справку 2-НДФЛ с места работы или выписку о движении средств на банковском счёте за полгода.
  • Рекомендации и контакты. Если есть возможность, свяжитесь с предыдущими арендодателями — узнайте, как арендатор обращался с жильём, были ли просрочки платежей.
• Обеспечительный платёж и депозит

Размер депозита. Обычно депозит равен одному месяцу аренды, но вы можете предусмотреть и два. Договор должен содержать точную сумму и порядок её удержания или возврата.

• Условия возврата. Пропишите:
  • Состояние квартиры — перед возвратом арендатор обязан сдать жильё в том же состоянии, зафиксированном в акте приёма-передачи (см. ниже).
  • Погашение долгов — депозит может быть удержан в счёт неоплаченных коммунальных услуг или компенсации ущерба.
  • Срок возврата — не позднее 10 рабочих дней после окончания срока аренды и подписания акта приема-передачи.
  • Форма передачи. Строго фиксируйте факт передачи депозита:Оплата депозитной суммы отдельной строкой в платёжном поручении или расписке.Подпись арендатора о получении депозита при выезде.
• Акт приёма-передачи квартиры. Составление. Документ, где фиксируются:
  • Фактическое состояние стен, пола, сантехники, дверей и окон.
  • Перечень мебели и бытовой техники (с указанием их состояния).
  • Показания счётчиков воды, газа и электричества на момент передачи.

Подписи сторон. И арендатор, и арендодатель ставят подписи и ставят дату. Этот акт становится приложением к договору и гарантирует отсутствие претензий к изначальному состоянию жилья.

• Условия досрочного расторжения и пролонгации
  • Досрочный выход сторон. Укажите, за сколько дней (обычно 1–3 месяца) арендатор или вы должны уведомить вторую сторону о расторжении.
  • Штрафы за досрочный выход. Если требуется компенсация (например, половина месячного платежа), зафиксируйте эту сумму в договоре.
  • Продление договора. Обозначьте порядок автоматической пролонгации (например, если ни одна из сторон не заявила о выходе за 30 дней до окончания срока, договор продлевается на тот же период).

Тщательно составленный и подписанный договор аренды вместе с актом приёма-передачи позволит избежать большинства спорных ситуаций, защитит ваши интересы как собственника и создаст комфортные и прозрачные условия для арендатора.

Регистрация договора в Росреестре

Регистрация долгосрочной аренды недвижимости (срок договора свыше одного года) обязательна по закону. Это нужно, чтобы ваш договор приобрёл юридическую силу в отношении третьих лиц и защитил права обеих сторон.

Когда и зачем регистрировать

Срок подачи: в течение 30 календарных дней со дня подписания договора.

Юридическое основание: ст. 651 ГК РФ, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Зачем это нужно:

1. 1

   Договор признаётся третьими лицами (например, при продаже квартиры или её залоге банк увидит существующий договор аренды).
2. 2

   Арендатор получает право на продление аренды и защиту от выселения до окончания срока, если договор зарегистрирован.

Подготовка документов

1. 1

   Договор аренды в трёх экземплярах, каждый подписан обеими сторонами.
2. 2

   Паспорт арендодателя (или выписка из ЕГРН на собственника).
3. 3

   Паспорт арендатора.
4. 4

   Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на квартиру.
5. 5

   Квитанция об уплате госпошлины — 2 000 ₽ (фиксированная сумма для регистрации аренды квартиры).

Подача заявления

1. 1

   Через МФЦ: удобный и популярный способ, позволяющий подать полный пакет «под ключ».
2. 2

   Через портал «Госуслуги»: электронная запись, загрузка сканов документов, оплата госпошлины картой.
3. 3

   В Росреестре лично: прямой приём документов, получение расписок и возможности сразу уточнить вопросы.

Процедура и сроки регистрации

1. 1

   Приём документов: госрегистратор проверяет комплект и правильность заполнения.
2. 2

   Срок исполнения: до 9 рабочих дней (стандартный срок), в сложных случаях до 18 дней.

Результат: в вашу пользу вносят запись об аренде в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), вы получаете свидетельство о регистрации сделки.

Последствия несвоевременной регистрации

• Штраф для собственника: от 1 000 до 2 000 ₽ за нарушение срока (ст. 14.3 КоАП РФ).
• Штраф для арендатора: от 500 до 1 000 ₽.

Юридические риски: при незарегистрированном договоре арендатор лишён защиты от выселения, а арендодатель — правовой базы для принудительного исполнения условий договора.

Уплата налогов и подача декларации

Рассылка журнала

Главное за неделю в одном письме

После заключения и регистрации договора наступает обязанность декларировать и уплачивать налоги с полученного дохода. Выбор режима зависит от формы налогообложения, о которой вы договорились.

НДФЛ 13 % для физических лиц

Исчисление налога: 13 % от фактически полученной арендной платы за год.

Декларация 3-НДФЛ: подаётся в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчётным.

Уплата налога: до 15 июля того же года.

Штрафы и пени:

• За несвоевременную сдачу декларации — 5–30 % от суммы налога.
• За неуплату налога — 20–40 % от суммы.
• Пеня — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Самозанятый (НПД) — 4 % / 6 %

Регистрация: через мобильное приложение «Мой налог» или портал ФНС.

Ставки: 4 % для доходов от физических лиц, 6 % от юридических лиц или ИП.

Отчётность: налог рассчитывается и уплачивается при фиксации каждого платежа — декларация не требуется.

Преимущества: отсутствие годовых деклараций, минимальные риски штрафов, всё в одном приложении.

ИП на УСН или патент

УСН «доходы» 6 %: уплата налога раз в полугодие и годовая декларация. Плюс страховые взносы (около 40 000 ₽ в год).

УСН «доходы минус расходы»: 15 %, если затраты на ремонт, коммуналку и управление включены в расходы.

Патент: стоимость патента зависит от региона и предполагает фиксированный платёж без отчётности.

Примечание: ИП имеет право применять вычет на расходы и сокращать налоговую базу.

Как учесть расходы

Физлица (НДФЛ) не могут вычитать расходы, зато ставка фиксирована.

УСН «доходы минус расходы» позволяет списывать на расходы затраты на ремонт, уплату коммунальных услуг и комиссию агентству.

Патент может включать расходы в расчёт фиксированного сбора.

Документы для налоговой

1. 1

   Квитанции об оплате аренды (платёжные поручения или расписки).
2. 2

   Договор аренды и регистрационные документы.
3. 3

   Справки о расходах (чеки, акты выполненных работ, квитанции ЖКХ).

Соблюдение сроков подачи деклараций, уплаты налогов и правильный выбор формы налогообложения позволят вам не только избежать штрафных санкций, но и минимизировать налоговую нагрузку.

Контроль и санкции

После того как вы официально оформили договор аренды и начали получать доход, важно понимать, как будет осуществляться контроль со стороны государства и к каким санкциям вы можете быть привлечены в случае несоблюдения налоговых обязательств.

Возможные последствия неуплаты

• Пени за просрочку

Пеня рассчитывается каждый день задержки как 1/300 ставки ЦБ от суммы неуплаченного налога. За месяц просрочки это может составить до 2 % дополнительной суммы.

• Штрафы
  • Если вы пропустили срок уплаты НДФЛ, ФНС начислит штраф в размере 20 % от неуплаченного налога.
  • При неподаче декларации 3-НДФЛ в срок штраф составит от 5 % до 30 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽.
  • При злостном уклонении от уплаты — 40 % от суммы долга, а также возможность привлечения к административной ответственности по статье 15.5 КоАП РФ.

• Блокировка счетов и арест имущества

При накоплении задолженности свыше 100 000 ₽ ФНС вправе подать в суд ходатайство о временных обеспечительных мерах: аресте банковских счетов, запрете на регистрационные действия с имуществом.

• Уголовная ответственность

При особо крупных суммах неуплаты (более 2,7 млн ₽ за три года) ваш случай может переквалифицировать в уклонение от уплаты налогов (статья 199 УК РФ) — штраф до 300 % от суммы долга или лишение свободы до трёх лет.

Проверки со стороны ФНС

• Камеральная проверка

ФНС автоматически сверяет данные вашей декларации с информацией от банков и других налоговых агентов. В случае расхождений вы получите требование о пояснениях и уточнённый расчёт налога.

• Выездная проверка

Проводится по решению инспекции, если есть подозрение на крупные нарушения. Инспекторы могут запросить оригиналы договоров аренды, банковские выписки, акты приёма-передачи, чеки и расчёты расходов.

• Запрос документов

Даже без выездной проверки ФНС вправе в любой момент запросить документы: договор аренды, платёжные поручения, чеки об оплате коммунальных услуг и справки о расходах (для ИП на УСН «доходы минус расходы»).

• Сроки проверки
  • Камеральная — до трёх месяцев, может быть продлена ещё на три.
  • Выездная — не более двух месяцев, при сложных имущественных спорах срок может увеличиваться до шести месяцев.

Как снизить риски

• Выбор оптимального режима налогообложения

Переход на НПД (самозанятый) или УСН «доходы» 6 % минимизирует документооборот и риск ошибок в расчётах.

• Точная документация

Храните все оригиналы договоров, актов приёма-передачи, платёжные поручения и чеки на ремонт или коммунальные услуги. Раз в квартал сводите расходы с доходами и заполняйте учёт аккуратно.

• Своевременная отчётность

Не затягивайте с подачей декларации 3-НДФЛ и уплатой налога. Настройте напоминания в календаре за месяц до дедлайна.

• Регистрация договоров

Регистрируйте договора аренды свыше года в ЕГРН — это убережёт от сомнительных претензий сторон и позволит ФНС увидеть легальную сделку.

• Профессиональная поддержка

Обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту при первом запуске аренды и периодически проверяйте правильность заполнения деклараций.

Соблюдение этих рекомендаций позволит вам не только избежать штрафов и блокировок, но и превратить сдачу квартиры в стабильный и полностью легальный источник дохода.

Заключение

Официальная сдача квартиры — это не только ваш долг перед государством, но и защита от рисков: от штрафов до полного разрыва договорных отношений. Пройдя все этапы — от выбора режима налогообложения до регистрации договора и уплаты налогов — вы получите прозрачный и надёжный доход, а ваш арендатор будет уверен в законности сделки. Соблюдайте сроки, храните документы и поддерживайте порядок в квартире — тогда сдача жилья станет стабильным источником дохода без лишних проблем.