Какие документы оформляются при покупке квартиры в новостройке?

Приобретение недвижимости в новостройке имеет одно весомое преимущество – право собственности новоявленных хозяев надежно защищено, ведь ранее такое жилье собственников не имело. Сделка осуществляется с юридическим лицом – строительной компанией, которая занимается возведением жилья, но по закону не является его владельцем в привычном понимании. 

Единственное условие положительного исхода такой сделки – все необходимые документы у застройщика при покупке квартиры должны быть в полном порядке. Только в этом случае радость от приобретения нового и качественного жилья не будет ничем омрачена.

Покупка квартиры на первичном рынке: основные документы

В отличие от покупки недвижимости на вторичном рынке, где основным инструментом перехода права собственности является договор купли-продажи, новое жилье реализуется по соглашению долевого участия. 

Такой договор приобретения объекта недвижимости в новостройке имеет довольно интересную историю. До середины 2018 года его схема выглядела следующим образом. Покупатели, которые назывались дольщиками, согласно ДДУ, передавали застройщику денежные средства на разных этапах строительства, которые тот впоследствии использовал для дальнейшего исполнения работ. 

Разумеется, такой порядок действий имел массу недостатков. По непредвиденным причинам, вроде резкого повышения цен на строительные материала и т.д., или же по факту нерационального распределения средств, работы могли приостанавливаться или вовсе прекращаться на неопределенный срок. Многочисленные случаи, в которых дольщики становились жертвами непрофессионализма или недобросовестности застройщиков, являются ярким тому примером.

По этой причине суть договора долевого участия значительно изменилась, хотя старое его название сохранилось. Сегодня деньги покупателей поступают на эскроу-счета, доступ к которым строительная компания получает только после того, как по всем правилам вводит объект в эксплуатацию и сдает квартиры новым владельцам.

Следует помнить! Иногда новостройки могут продаваться и по договору купли-продажи. Так происходит, когда на рынке недвижимости выставляются квартиры в недавно построенном и сданном доме, покупателей на которые до этого времени не нашлось. Введенное в эксплуатацию здание автоматически получает статус вторичной недвижимости. С точки зрения защиты права собственности такие квартиры остаются по-прежнему безопасными, но часто заметно превышают в цене аналогичное жилье первичной категории.

Документы покупателя

Документы, необходимые для покупки квартиры у застройщика, представляют собой небольшой список бумаг, значительно меньше, чем при совершении сделки со вторичным объектом недвижимости. Если квартира приобретается за личные средства, нужно предъявить только:

• паспорт;
• согласие мужа или жены на сделку, если жилье покупается в браке;
• справку об уплате государственной пошлины.

В случае, когда для полного погашения стоимости недвижимости, применяются и заемные средства, список документов при покупке квартиры от застройщика заметно больше. Кроме вышеперечисленных бумаг, он включает:

• справку о доходах с места работы 2-НДФЛ;
• СНИЛС;
• сведения об источниках дополнительных доходов;
• копии свидетельств о рождении детей;
• свидетельство о заключении брака.

Размер государственной пошлины отличается, зависимо от того, за свои или за кредитные средства приобретается квартира. В первом случае ее сумма для физических лиц составляет 350 рублей, а при оформлении жилищного займа она может быть увеличена до 1 000 рублей и выше, поскольку включает дополнительные расходы на государственную регистрацию ипотеки.

Совет! Проще всего оформить ипотечный кредит на покупку новостройки в одном из банков, в которых аккредитован застройщик. Если таких финансовых организаций несколько – это большой плюс, ведь среди всех предложений ипотеки можно выбрать самое выгодное. Когда же строительная компания имеет проблемы с банковской аккредитацией, это недвусмысленный сигнал поискать другие варианты для покупки, поскольку банки аккредитуют только проверенных и надежных застройщиков.

Документы застройщика

Застройщик, в свою очередь, должен предоставить покупателю гораздо больший пакет документов. Некоторые из них потребуются уже непосредственно при передаче квартиры и оформлении права собственности, но другие необходимо проверить еще до подписания договора долевого участия.

Самое важное, что должен получить дольщик после изучения всех бумаг, – это уверенность в надежности выбранной строительной компании. Несмотря на отменную репутацию некоторых застройщиков, все же случаются непредвиденные ситуации, при которых и они не могут до конца или в необходимой степени выполнить взятые на себя обязательства. Кроме этого, до сих пор нередкими остаются случаи недобросовестного отношения к покупателям с их стороны.

Перечень документов для покупки квартиры от застройщика включает:

• право использовать данный земельный участок для жилищного строительства – им может служить как свидетельство о праве собственности, так и договор аренды с законным владельцем;
• проектную декларацию;
• лицензию на осуществление данного вида деятельности;
• проектную документацию, куда входят и все необходимые экспертные заключения;
• разрешение на строительство, выданное местными муниципальными органами.

Согласно действующему законодательству, эта информация не является коммерческой тайной и должна быть предоставлена покупателям по первому требованию. Иногда случается так, что некоторые изменения вносятся в проектную декларацию уже в ходе строительных работ. Об этом застройщики обязаны незамедлительно информировать будущих покупателей, а особенно дольщиков, уже заключивших с ними ДДУ.

Обратите внимание! Каждая строительная фирма имеет свой сайт, на котором размещает актуальные данные. Как правило, серьезные и добросовестные застройщики публикуют всю юридическую и техническую информацию, вроде проектных деклараций, в свободном доступе – в наше время это уже стало традицией для уважающих себя компаний. Если подобные данные на сайте отсутствуют, это весомый повод задуматься, все ли в порядке с документами у конкретного застройщика.

Оформление документов на право собственности при покупке новостройки

Существует три распространенных способа зарегистрировать купленную недвижимость в собственность, которые одинаково удобны, но имеют свои незначительные нюансы. Такую процедуру можно осуществить через застройщика, агентство недвижимости или самостоятельно.

В первом случае порядок регистрации собственности может быть прописан в ДДУ. Согласно этому пункту, представитель строительной компании после ввода дома в эксплуатацию и согласованной сдачи всех квартир жильцам собирает документы и занимается их оформлением. После этого покупателям остается только ждать, когда свидетельство передадут им лично в руки. 

Данный способ имеет один недостаток – групповое оформление обычно занимает больше времени. По этой причине желательно внести в ДДУ условие, согласно которому покупатель может рассчитывать на неустойку в связи с задержкой регистрации.

Оформление жилья в собственность через агентство осуществляется по доверенности, значительно экономит время и гарантирует положительный результат без ошибок и других задержек. Однако минус этого способа – дополнительные расходы, колеблющиеся в зависимости от расценок организации.

Самостоятельно зарегистрироваться квартиру в собственность можно через отделения МФЦ, Госуслуг или напрямую через Росреестр. При последнем варианте оформление пройдет,,,,, максимально быстро, но очередь на прием бумаг придется занимать сильно заранее.

При покупке новостройки и ее последующей регистрации должны быть следующие документы:

1. 1

   Удостоверение личности. Им может служить паспорт, свидетельство о рождении, если собственники или один из них – несовершеннолетний, другой официальный документ, равносильный паспорту.
2. 2

   Договор покупки. Относительно новостроек он может быть представлен соглашениями как долевого участия, так и купли-продажи. Договор предоставляется в трех экземплярах: оригинал и две копии, одна из которых остается в Росреестре.
3. 3

   Акт приема-передачи жилплощади, обоюдно подписанный покупателем и представителем строительной компании.
4. 4

   Кадастровая документация на квартиру с ее подробной схемой и текстовым описанием.
5. 5

   Бумажная квитанция об уплате госпошлины.
6. 6

   Кредитный договор, если покупка совершается за заемные средства.
7. 7

   Доверенность, заверенная нотариусом, когда собственника представляет другое лицо.

Некоторые вышеупомянутые документы требуют разъяснения. Во-первых, бумаги, полученные в БТИ, должны быть актуальными. Это значит, что, если с момента получения ключей от квартиры покупатель совершил перепланировку, она должна быть согласована и узаконена перед регистрациями собственности.

Во-вторых, оформлять квартиру в полное владение лучше после того, как были устранены все спорные моменты относительно технических и качественных характеристик жилья. Дело в том, что недоработки, если они возникли по вине застройщика, должны быть исправлены за его счет. До этого момента не рекомендуется подписывать акт приема-передачи. Если же недостатки будут выявлены позже, тем более после получения свидетельства о праве собственности, вся физическая и финансовая нагрузка по ремонту ляжет на плечи владельцев.

Не забывайте! Если собственников недвижимости несколько, то все они должны присутствовать при подаче заявления на регистрацию. То же самое касается представителя строительной компании, а также банка, если имела место ипотека.

Подводные камни приобретения первичного жилья 

При всей своей привлекательности приобретение квартиры в новостройке характеризуется рядом опасностей, могущих подстерегать каждого без исключения покупателя.

Степень готовности объекта

На практике, чем раньше купить квартиру в строящемся доме, тем дешевле она обойдется. По этой причине большая часть жилплощади раскупается еще на этапе котлована. Однако здесь есть и другая сторона медали – более долгий срок ожидания и высокий риск остановки строительства. 

В такой ситуации покупателям всегда приходится выбирать между риском и переплатой. Безопаснее всего брать квартиру в уже готовом, введенном в эксплуатацию здании, однако только при условии, что оно сдано и принято комиссией по всем правилам. 

Имейте ввиду! Заключение экспертной комиссии о полной готовности дома и соответствии его санитарно-техническим нормам жилых строений желательно попросить у представителя застройщика непосредственно перед первым осмотром квартиры.

Разновидность договора

Как уже упоминалось, для сделок относительно нового жилья применяются договоры долевого участия и купли-продажи. Однако специалисты единогласно утверждают, что первый вариант все же предпочтительнее, и не только по причине более низкой стоимости.

ДКП квартиры в новостройке несет риск двойной продажи. Она выражается в том, что одна и та же жилплощадь может быть неоднократно продана разным покупателям. Никто из них при этом закон не нарушает, но собственником станет первый, кто обратится в Росреестр. Остальным достанутся только судебные заседания в надежде получить компенсацию.

Разумеется, не все застройщики грешат двойными продажами, однако это не исключает данный риск из списка потенциальных опасностей.

Состояние квартиры

Немало спорных ситуаций возникает, когда параметры квартиры оказываются отличными от заявленных в ДДУ. В отдельных случаях решать их приходится в судебном порядке.

Если небольшую разницу в площади жилья можно урегулировать путем доплаты при превышении метража или скидки при его уменьшении, то значительные колебания уже являются поводом для расторжения договора.