Многие владельцы сомневаются, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, ведь право собственности на нее до снятия обременения ограничено. На самом деле законом это не запрещено, ведь сдача недвижимости внаем – это один из способов пользоваться жилплощадью по прямому назначению. Однако не следует забывать, что при наличии ипотеки присутствует еще одно заинтересованное лицо – банк. Он может по-разному оценить перспективу, что залоговым жильем будут пользоваться третьи лица.
Сдача ипотечной квартиры в аренду: основные нюансы
Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее – это хороший способ получить дополнительный доход, который можно направить на погашение жилищного займа. Разумеется, это возможно только в том случае, если у заемщика есть другая недвижимость, и ему самому не придется тратиться на аренду.
В законах нет запрета сдавать или арендовать залоговое имущество. Нормативные документы не разрешают продавать, дарить или обменивать недвижимость, то есть совершать действия, которые влекут за собой смену собственника. Они возможны только с согласия залогодержателя – в данном случае банка.
Поскольку при аренде собственник квартиры не меняется, то это правило остается соблюдено, и никаких оснований для запрета подписания договора найма в законах нет. Однако банк может рассудить по-другому.
Перед тем как сдавать ипотечное жилье в аренду, нужно обязательно согласовать свои планы с ним. Полностью запретить такие действия кредитор не может, поскольку есть соответствующее постановление Верховного суда № 309-АД16-8799, изданное в 2016 году и посвященное именно этому вопросу. В нем прямо говорится, что никакой кредитор, будь то банк или другая финансовая организация, не может препятствовать сдаче имущества в аренду его владельцем.
Банки также прекрасно осведомлены об этом постановлении, поэтому страхуют себя, внося в кредитный договор дополнительные пункты. В них может значиться, что договор найма между заемщиком и третьим лицом возможен только после предварительного уведомления, направленного кредитору. Изредка банки заходят еще дальше и в соглашении прописывают, что, если квартира в ипотеку будет использоваться под сдачу, они оставляют за собой право требовать досрочного погашения кредита.
К счастью, такое встречается нечасто, но уведомить банк о намерении сдать квартиру нужно обязательно.
Теперь главное – почему банки волнуются, когда квартира в ипотеку используется для сдачи. Для них важно, чтобы недвижимость не упала в цене до момента, пока кредит не будет погашен. Если придется изымать ее и выставлять на торги, цена должны быть не самой низкой из возможных. Насколько хорошо арендаторы будут заботиться об имуществе, не может гарантировать никто, чему есть многочисленные печальные подтверждения.
Согласование с банком ипотеки под сдачу
Для того, чтобы сдавать квартиру, купленную в ипотеку, нужно прежде всего прийти в банк и сообщить менеджеру о своем намерении. Он поможет составить специальное заявление, без которого процедура согласования будет неполной.
С собой необходимо взять:
- паспорт;
- свой экземпляр кредитного договора;
- правоподтверждающий документ на квартиру;
- проект договора найма.
В проекте арендного договора следует обязательно упомянуть паспортные данные лица, которое будет выступать арендатором, и время, на которое сдается квартира. Обычно указывается временной промежуток в один год. Как правило, банки не имеют ничего против такого срока.
В разных банках перечень документов может незначительно отличаться, поэтому о нем лучше узнать заранее, чтобы не терять время. После ознакомления с документами, если к проекту арендного соглашения у банка не будет замечаний, он выдаст письменное согласие на заключение такого соглашения.
Надеяться на то, что кредитор так и не узнает о том, что жилье сдается, не стоит. На правах залогодержателя он может в любое время проверить состояние ипотечной недвижимости. Хотя такое и происходит крайне редко, никто не застрахован от внезапной инспекции
Если наличие арендаторов выявится на ее протяжении, для заемщика это наверняка не закончится ничем хорошим.
Как составить договор аренды ипотечной квартиры
Сдавать квартиру в ипотеке можно только официально, то есть, по договору коммерческого найма. Кроме того, что этот документ страхует имущество от порчи или других противоправных действий со стороны арендаторов, есть и другие основания для обязательного заключения соглашения аренды:
Заниматься сдачей без соответствующего договора по закону нельзя. Это будет расцениваться как незаконная предпринимательская деятельность. Владельцу грозят крупные штрафы и пени за все неуплаченные налоги, а в некоторых случаях – уголовная ответственность.
Если об этом станет известно банку, он сможет потребовать незамедлительно погасить весь оставшийся долг, о чем обычно и упоминается в соответствующем пункте кредитного договора, или вовсе попытаться отсудить у заемщика квартиру.
Сдавать жилье, взятое в ипотеку, даже с договором найма нужно правильно. Этот документ должен содержать:
- данные паспортов сторон;
- предмет договора – какой объект и на какой срок сдается в аренду;
- сумму и условия оплаты;
- права и обязанности сторон;
- их контактные данные;
- способы решения спорных ситуаций.
Желательно охарактеризовать квартиру в договоре как можно подробнее, составив для этого соответствующее приложение. В нем нужно перечислить все имущество, которое идет в дополнение к квадратным метрам: мебель, технику и т.д. Также стоит описать состояние квартиры, сделать фото и прикрепить их к приложению. Эти документы станут неотъемлемой частью соглашения найма.
Еще один важный момент в арендном договоре при сдаче квартиры, находящейся в ипотеке, – упоминание о том, что на момент подписания документа квартира находится в залоге у банка.
Подача объявления о сдаче в аренду
Чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, нужно, как и в любом другом случае, подать объявление. В его тексте следует указать:
- адрес;
- этаж;
- площадь;
- количество комнат;
- прилагаемое к квартире имущество;
- стоимость и срок аренды.
Касаемо залоговой квартиры будет уместно сразу ограничить круг арендаторов. В объявлении можно сообщить, что квартира не сдается владельцам животных, семьям с маленькими детьми, большому количеству человек. Как показывает практика, большинство подобных жильцов оставляют квартиру не в самом лучшем состоянии. То есть, нужно сразу же исключить все факторы, которые могут повредить жилплощади и потенциально снизить ее стоимость.