Многие владельцы сомневаются, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду, ведь право собственности на нее до снятия обременения ограничено. На самом деле законом это не запрещено, ведь сдача недвижимости внаем – это один из способов пользоваться жилплощадью по прямому назначению. Однако не следует забывать, что при наличии ипотеки присутствует еще одно заинтересованное лицо – банк. Он может по-разному оценить перспективу, что залоговым жильем будут пользоваться третьи лица.
Сдача ипотечной квартиры в аренду: основные нюансы
Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее – это хороший способ получить дополнительный доход, который можно направить на погашение жилищного займа. Разумеется, это возможно только в том случае, если у заемщика есть другая недвижимость, и ему самому не придется тратиться на аренду.
В законах нет запрета сдавать или арендовать залоговое имущество. Нормативные документы не разрешают продавать, дарить или обменивать недвижимость, то есть совершать действия, которые влекут за собой смену собственника. Они возможны только с согласия залогодержателя – в данном случае банка.
Поскольку при аренде собственник квартиры не меняется, то это правило остается соблюдено, и никаких оснований для запрета подписания договора найма в законах нет. Однако банк может рассудить по-другому.
Перед тем как сдавать ипотечное жилье в аренду, нужно обязательно согласовать свои планы с ним. Полностью запретить такие действия кредитор не может, поскольку есть соответствующее постановление Верховного суда № 309-АД16-8799, изданное в 2016 году и посвященное именно этому вопросу. В нем прямо говорится, что никакой кредитор, будь то банк или другая финансовая организация, не может препятствовать сдаче имущества в аренду его владельцем.
Банки также прекрасно осведомлены об этом постановлении, поэтому страхуют себя, внося в кредитный договор дополнительные пункты. В них может значиться, что договор найма между заемщиком и третьим лицом возможен только после предварительного уведомления, направленного кредитору. Изредка банки заходят еще дальше и в соглашении прописывают, что, если квартира в ипотеку будет использоваться под сдачу, они оставляют за собой право требовать досрочного погашения кредита.
К счастью, такое встречается нечасто, но уведомить банк о намерении сдать квартиру нужно обязательно.
Теперь главное – почему банки волнуются, когда квартира в ипотеку используется для сдачи. Для них важно, чтобы недвижимость не упала в цене до момента, пока кредит не будет погашен. Если придется изымать ее и выставлять на торги, цена должны быть не самой низкой из возможных. Насколько хорошо арендаторы будут заботиться об имуществе, не может гарантировать никто, чему есть многочисленные печальные подтверждения.
Согласование с банком ипотеки под сдачу
Для того, чтобы сдавать квартиру, купленную в ипотеку, нужно прежде всего прийти в банк и сообщить менеджеру о своем намерении. Он поможет составить специальное заявление, без которого процедура согласования будет неполной.
С собой необходимо взять:
- паспорт;
- свой экземпляр кредитного договора;
- правоподтверждающий документ на квартиру;
- проект договора найма.
В проекте арендного договора следует обязательно упомянуть паспортные данные лица, которое будет выступать арендатором, и время, на которое сдается квартира. Обычно указывается временной промежуток в один год. Как правило, банки не имеют ничего против такого срока.
В разных банках перечень документов может незначительно отличаться, поэтому о нем лучше узнать заранее, чтобы не терять время. После ознакомления с документами, если к проекту арендного соглашения у банка не будет замечаний, он выдаст письменное согласие на заключение такого соглашения.
Надеяться на то, что кредитор так и не узнает о том, что жилье сдается, не стоит. На правах залогодержателя он может в любое время проверить состояние ипотечной недвижимости. Хотя такое и происходит крайне редко, никто не застрахован от внезапной инспекции
. Если наличие арендаторов выявится на ее протяжении, для заемщика это наверняка не закончится ничем хорошим.
Как составить договор аренды ипотечной квартиры
Сдавать квартиру в ипотеке можно только официально, то есть, по договору коммерческого найма. Кроме того, что этот документ страхует имущество от порчи или других противоправных действий со стороны арендаторов, есть и другие основания для обязательного заключения соглашения аренды:
Заниматься сдачей без соответствующего договора по закону нельзя. Это будет расцениваться как незаконная предпринимательская деятельность. Владельцу грозят крупные штрафы и пени за все неуплаченные налоги, а в некоторых случаях – уголовная ответственность.
Если об этом станет известно банку, он сможет потребовать незамедлительно погасить весь оставшийся долг, о чем обычно и упоминается в соответствующем пункте кредитного договора, или вовсе попытаться отсудить у заемщика квартиру.
Сдавать жилье, взятое в ипотеку, даже с договором найма нужно правильно. Этот документ должен содержать:
- данные паспортов сторон;
- предмет договора – какой объект и на какой срок сдается в аренду;
- сумму и условия оплаты;
- права и обязанности сторон;
- их контактные данные;
- способы решения спорных ситуаций.
Желательно охарактеризовать квартиру в договоре как можно подробнее, составив для этого соответствующее приложение. В нем нужно перечислить все имущество, которое идет в дополнение к квадратным метрам: мебель, технику и т.д. Также стоит описать состояние квартиры, сделать фото и прикрепить их к приложению. Эти документы станут неотъемлемой частью соглашения найма.
Еще один важный момент в арендном договоре при сдаче квартиры, находящейся в ипотеке, – упоминание о том, что на момент подписания документа квартира находится в залоге у банка.
Подача объявления о сдаче в аренду
Чтобы сдать ипотечную квартиру в аренду, нужно, как и в любом другом случае, подать объявление. В его тексте следует указать:
- адрес;
- этаж;
- площадь;
- количество комнат;
- прилагаемое к квартире имущество;
- стоимость и срок аренды.
Касаемо залоговой квартиры будет уместно сразу ограничить круг арендаторов. В объявлении можно сообщить, что квартира не сдается владельцам животных, семьям с маленькими детьми, большому количеству человек. Как показывает практика, большинство подобных жильцов оставляют квартиру не в самом лучшем состоянии. То есть, нужно сразу же исключить все факторы, которые могут повредить жилплощади и потенциально снизить ее стоимость.
Понравилась статья?