Перепланировка квартиры, купленной в ипотеку

Пандемия стала причиной того, что люди начали больше времени проводить внутри квартир. А это, в свою очередь, усилило требования к домашнему комфорту. У граждан, взявших ипотеку, возник вопрос о том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире. 

Что говорит закон об ипотеке

Ипотека является обременением, т.е. фактором, который ограничивает право владельца распоряжаться имуществом.

Согласовывать свои действия с банком заемщик обязан в 4 ситуациях. Если ему захотелось:

• продать квартиру;
• подарить;
• обменять;
• использовать, как взнос в какой-то организации (напр. человек решил уйти в монастырь и пожертвовать свое имущество церкви).

Данное требование установлено ст. 37 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98. Этот же закон определяет правила пользования залоговым имуществом. В статье 29 п. 1 говорится, что залогодатель «не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости». Следовательно перепланировка в ипотечной квартире не относится к запрещенным законом действиям, но она влечет за собой ряд последствий. 

Как проводится перепланировка квартиры в ипотеке

После возникновения желания сделать перепланировку в ипотечной квартире понадобится согласовать проект переустройства в Государственной жилищной инспекции. Это требование Жилищного кодекса. 

Процесс состоит из 5 шагов:

1. 1

   Заказывается проект перепланировки.
2. 2

   Готовый проект подается в жилищную инспекцию на рассмотрение. Сопровождает его ряд документов: заявление, документы, подтверждающие право собственности, и учетно-техническая документация на помещение. Перепланировка затрагивает интересы других сторон. Если ипотеку оформила семья, то требуется письменное согласие от всех, у кого есть доля в недвижимости. Так как квартира находится в залоге, то также понадобится письменное согласие банка на проведение перепланировки.
3. 3

   Проект утверждается только при наличии всех документов и отсутствии претензий к технической стороне.
4. 4

   Реализуется проект.
5. 5

   Завершается процесс подписанием акта приема выполненных работ и регистрацией изменений в учетно-технической документации. Составляется новый техпаспорт квартиры (с изменениями) и это регистрируется в Росреестре.

Получение согласия банка для проведения перепланировки в ипотечной квартире – процесс индивидуальный. Для его получения придется предъявить подготовленный проект. И если банк (кредитор) посчитает, что это ему не выгодно или ухудшит состояние квартиры, он не согласится. 

Обратите внимание, что в ряде банков процесс получения согласия – платная услуга. Стоимость – от 2 до 5 тыс. рублей. 

Что будет, если сделать перепланировку, но не согласовывать

За незаконную перепланировку квартиры предусмотрены штрафные санкции (часть 2, ст. 7.21 КоАП). Сумма с физических лиц составляет 2-2,5 тыс. руб. по состоянию на июль 2023 года. Это не так много, но кроме штрафа потребуется вернуть жилье в первоначальное состояние за свой счет (ст. 29 ЖК РФ). 

Кроме того, перепланировка и ипотека затрагивают еще одного участника – страховую компанию. Ипотечная квартира застрахована, и самовольная перепланировка приведет к:

• штрафным санкциям;
• «сгоранию» страховки за нарушение условий договора.

То, насколько большой проблемой окажется квартира с неузаконенной перепланировкой, нужно смотреть в условиях договора, который собственник заключил со страховой компанией.

Что будет если не платить штраф за незаконную перепланировку при ипотеке

На нерадивого владельца подадут в суд на взыскание ущерба и штрафов. Среди его истцов окажутся:

• банк, выдавший ему ипотеку;
• страховая компания;
• жилищная инспекция.

Если после перепланировки произойдут еще какие-то события, например, сосед снизу вспомнит, как его затопили в прошлом месяце и сумеет доказать, что причиной была неузаконенная перепланировка в ипотечной квартире, то количество исков увеличится, а суммы компенсаций могут исчисляться миллионами рублей. 

Но и это не все. Существуют другие, менее очевидные последствия. Если суд обязал владельца квартиры вернуть жилье в первоначальное состояние, но тот ничего не сделал, то ст. 15 Федерального закона №114-ФЗ «О выезде из РФ» налагает запрет на выезд. Т.е. после решения суда владелец не сможет поехать на отдых ни в Египет, ни в Турцию, ни куда-либо еще.

Проблема идентификации понятий «ремонт / перепланировка»

Статистика жилищных инспекций гласит, что на момент возникновения проблемы только 5% перепланировок оказываются узаконенными. Большая часть из того, что не узаконили, приходится на «ремонты» в новостройках бизнес-класса. Этому способствуют три фактора:

Большое количество передач о ремонте, где показывают, как из старой хрущевки талантливый дизайнер делает эффектную квартиру. После красивых передач люди, естественно, стремятся улучшить собственную жилплощадь. 

Недостаточное количество понятной информации от городских служб о том, что является ремонтом, а что перепланировкой.

Незначительная сумма штрафа.

Можно ли делать ремонт в ипотечной квартире

В Москве действует постановление Правительства города №508-ПП «Об организации переустройства и перепланировки помещений», принятое 25.10.2011. В нем есть требования к переустройству / перепланировке. Пункт 2.1. документа раскрывает суть работ по переустройству. Это установка дополнительного инженерного и сантехнического оборудования.  Т.е. установка теплых полов или замена ванной на душевую кабинку без изменения границ помещения считается ремонтом. 

Пункт 2.2. – список того, что правительство Москвы относит к перепланировке. В перечне содержится 14 позиций. Среди них:

• перенос или изменение границ санузла, ванной комнаты;
• изменение конфигурации стен – их перенос, создание новых проемов или заделка существующих;
• создание или удаление лестниц, подиумов;
• обустройство дополнительных перегородок.

В другом городе перечень того, что считается ремонтом, а что перепланировкой, может отличаться в деталях. Если вы сомневаетесь в том, можно ли сделать запланированный ремонт, просто проконсультируйтесь в жилищной инспекции своего города. Они подскажут, какими нормативными документами пользуются и на какие действия нужно брать разрешение. 

Можно ли узаконить готовую перепланировку в ипотечной квартире

Это сложнее, чем получить предварительное согласие банка и зависит от масштаба проведенных работ. Возможно, во время анализа комиссией от жилищной инспекции выяснится, что были нарушены требования СанПиНов, СНиПов и т.д.  Тогда ее не удастся узаконить и придется возвращать жилье в исходное состояние. Но если владелец просто установил слишком мощную вентиляцию, то устранить такую проблему легко.

Что нужно знать о перепланировке 

При проведении ремонтов главное помнить, что дизайнерский проект – это не проектная документация. В большинстве случаев в нем нет инженерных расчетов и отсутствует техническое заключение на соответствие строительным нормам. Поэтому лучше «перебдеть» и проконсультироваться, чем решать возникшие проблемы.

Если «так случилось», и перепланировка уже есть, и кто-то подал на вас в суд, то это не означает, что у владельца квартиры нет права спорить. Решения судов часто зависят от грамотности технических экспертов и их настойчивости.