Покупка квартиры по доверенности: риски для покупателя

Иногда люди покупают или продают жилье, находясь по той или иной причине в другом городе. Один меняет место жительства в результате выхода на новую работу, другой – по причине заключения брака или поступления в университет. В такой ситуации возникает потребность в поручительстве. Чтобы купить квартиру без собственника нужна доверенность. Покупатель выписывает ее другому человеку или юридический компании на проведение сделки от своего имени. Какие риски несет в себе покупка недвижимости по доверенности, рассмотрим подробнее.

Что такое доверенность на приобретение квартиры

Доверенность – это документ, который дает выбранному лицу полномочия действовать от имени покупателя. Тот, кому выдана доверенность может:

• подписывать документы от имени покупателя;
• принимать решения.

Возможность совершить сделку по доверенности на приобретение квартиры закреплена в статье 182 ГК РФ. Сделку проводит одно лицо от имени другого. Покупателя, выдающего документ, часто называют исполнителем или принципалом, а получателя генеральной доверенности на покупку квартиры – поверенным или агентом. 

Действия, доступные по доверенности 

Рассматривать риски покупки квартиры по доверенности начинают с особенностей самого документа. В России граждане стараются вписать в нее все доступные действия, а не только подписание договора купли-продажи и регистрацию сделки в реестре. Однако юристы советуют выписывать доверенность только на одно конкретное действие и избегать расплывчатых формулировок. Например, «нотариальная доверенность на покупку недвижимости» – в эту фразу можно поместить любые действия. 

Самые популярные действия для которых выписывают доверенность:

• Право на продажу или покупку квартиры в формате подписания договора и акта приема-передачи квартиры. Вписывать право получения денег не стоит, т.к. сегодня их легко перевести на карту продавца, воспользовавшись банковским переводом или платежным терминалом.
• Право представлять интересы. Подразумевается, что агент только договаривается, проводит осмотр квартиры, но не подписывает документы – это сделает покупатель при личной встрече с продавцом. Такие доверенности на право покупки недвижимости выдают риелторам или другим представителям покупателя.
• Право на подписание акта приема передачи квартиры и передачу ключей. Такую доверенность выдают, если продавец и покупатель подписали документы, но в силу обстоятельств, продавец освободит квартиру не в день подписания сделки на квартиру по доверенности, а через неделю или позже. Поэтому покупатель не дожидается освобождения квартиры – он предоставляет агенту право получить ключи и зафиксировать факт освобождения жилья продавцом.

Виды доверенностей 

Любая доверенность существует только в письменной форме. Обязательно подписывается доверителем. Специальные требования есть только к реквизитам, в остальном текст документа не ограничен стандартами. Доверенность подписывает тот, кто ее выдал и регистрирует у нотариуса. Последнее требование предусмотрено ст. 185.1 ГК РФ. 

В зависимости от полномочий, которыми наделяют агента, документ делится на:

• генеральную доверенность;
• специальную доверенность.

Генеральная представляет собой документ, который позволяет агенту действовать от имени своего принципала по ряду вопросов. Специальную оформляют, чтобы предоставить полномочия для выполнения конкретной работы. 

Как только работа выполнена, необходимость в доверенности пропадает. Поэтому в доверенности необходимо указывать срок действия. Если он не указан, то документ действителен в течение года с даты составления (ст. 186 ГК РФ). Доверенность сохраняет силу до окончания срока действия или до момента отмены.

Процедура выдачи доверенности

Опасно ли покупать квартиру по доверенности? Чтобы уменьшить риски при покупке недвижимости по доверенности, ее оформляют в присутствии нотариуса. Если этого не сделать, то не удастся зарегистрировать переход права собственности в государственных органах. Тот, кто выписывает доверенность, вместе с агентом приходят к нотариусу. С собой они берут паспорта и правоустанавливающие документы на недвижимость, о которой идет речь.

Стоимость оформления доверенности 

Цены на оформление доверенности регулируются на уровне местных властей. Итоговая стоимость включает госпошлину и оплату услуг нотариуса. В Москве доверенность, чтобы купить квартиру обойдется примерно в 2000 руб., где 3/4 – это госпошлина. Отзыв доверенности – тоже платная услуга. Цена в Москве – от 500 руб.

Отзыв доверенности 

В интернете можно найти много статей, в которых покупателей недвижимости пугают мошенничеством со стороны продавца, выдавшего доверенность. Покупатель переводит деньги в тот же день, когда продавец отзывает свою подпись. Таким образом покупатель остается без денег, т.к. продавец признает документы, подписанные агентом незаконными.

С 1 января 2017 года вступили в силу изменения, касающиеся законодательства о нотариате. Они введены, чтобы минимизировать опасность покупки квартиры по доверенности. 

Теперь отзыв подписи при покупке квартиры через гендоверенность должен осуществляться в той же форме, что и ее выдача. Если доверенность заверили нотариально, то и отказ тоже должен заверяться нотариально. Кроме того, момент отмены подписи в сделке по доверенности на квартиру связали с фактом уведомления агента. Он должен получить письменное уведомление (ст. 189 ГК РФ). 

Кроме того, граждане получили возможность проверить актуальность доверенности. Такая информация содержится на сайте Федеральной нотариальной палаты. 

Принятые меры сделали сделки по покупке квартиры через генеральную доверенность более прозрачными. Еще один источник информации о доверенностях – Единая информационная система нотариата (ЕИС). После того, как продавец отозвал нотариально заверенный документ, нотариус вносит это действие в ЕИС. Просмотреть информацию в базе может любое заинтересованное лицо.

Риски, связанные с покупкой недвижимости по доверенности: оформление документа 

Покупка квартиры по генеральной доверенности несет риски и для покупателя, и для продавца. Доверием продавца могут злоупотребить. Поэтому для него основные недостатки связаны с личностью агента:

1. 1

   Компетентность агента может быть поставлена под сомнение позже. Уже после подписания документов.
2. 2

   Если покупатель берет ипотеку, чтобы купить недвижимость, то банк может потребовать оформить доверенность на покупку квартиры по специальной форме или запретить покупку из-за ненадежности продавца. 
3. 3

   Агент может злоупотребить доверием и оказаться мошенником.

Поэтому продавцам рекомендуют поручать продажу квартиры третьему лицу только в случае крайней необходимости. Избежать ответственности за действия агента не получится.

Риски покупки квартиры по доверенности для покупателя

Поддельная доверенность – один из основных рисков покупки по доверенности до 2017 года. Требуйте нотариально заверенный документ и проверяйте его в действующих базах. Косвенными признаками мошенничества служит то, что агент не дает контакты владельца, или покупатель не смог проверить личность владельца. 

Черные риелторы – еще одна сложность покупки квартиры по доверенности. У них популярны доверенности, полученные обманным путем. Под видом оказания помощи пожилого человека заставляют подписать документы. Затем продают квартиру и оставляют покупателя судиться с настоящим владельцем, который даже не знал о сделке. Чтобы не стать жертвой мошенников, стоит проверять личность владельца квартиры и не связываться с ситуациями, когда есть риск, что владельца признают недееспособным по суду, а сделку покупки квартиры по доверенности аннулируют.

Плюсы и минусы покупки квартиры по доверенности 

Чтобы решить, стоит ли покупать квартиру по доверенности, нужно рассмотреть достоинства и недостатки. Применяют их к собственной ситуации. 

Главное преимущество заключается в экономии времени. Сторонам сделки не нужно все делать самостоятельно. Достаточно оставить за собой ключевые моменты, а выполнение рутинных действий возложить на агентов по недвижимости или тех, кто будет действовать от вашего имени по доверенности на покупку. 

Другие плюсы:

• Скорость, с которой может быть завершено приобретение недвижимости по доверенности. Многие люди не имеют достаточно времени, чтобы самостоятельно вести переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, ездить осматривать квартиры, проверять юридическую чистоту документов. Возможность переложить часть действий на агента ускорит совершение покупки жилья по генеральной доверенности.
• Психологический комфорт. Не все люди готовы настаивать на собственной цене или своих условиях. Для них выдача нотариальной доверенности для покупки квартиры – это способ переложить обсуждения и споры на другого человека.
• Простота. Ничего сложного в том, чтобы выдать доверенность нет.

Недостатки: 

• Превышение лимита. Допустим, покупатель планировал получить скидку 10% от цены, но агент убеждает, что 5% – это «уже хорошо в этом городе и в этих условиях». Те, кто не умеет настаивать, могут заключить сделку на менее выгодных условиях.
• Риск мошенничества при покупке квартиры по доверенности. Доверять постороннему человеку всегда рискованно.

Отвечая на вопрос, опасно ли покупать квартиру по генеральной доверенности, стоит помнить, что риски связаны с невнимательным отношением покупателя или продавца к другим сторонам сделки, излишней доверчивостью и беспечным отношением к проверке документов. Проверяйте регистрацию доверенности и юридическую чистоту сделки, тогда вы не пострадаете от мошенничества.