Расшифровка ДДУ: что это значит?

Покупка жилья в новостройке – один из самых значимых сегментов рынка недвижимости. С одной стороны, увеличение темпов строительства значительно повышает количество предложений, доступных для покупателей с самым разным достатком. С другой – возможность сэкономить при покупке еще строящейся квартиры автоматически повышает и спрос. Человек, желающий приобрести такую недвижимость, становится долевым участником строительства. Что такое долевое строительство в Москве и других регионах, а также чем оно отличается от обычной сделки купли-продажи?

Договор долевого участия и эскроу-счет

Соглашение, которое заключается напрямую с застройщиком на стадии возведения жилого дома, называется договором долевого участия. Долевое строительство – это, простыми словами, процесс, когда покупатель вкладывает деньги в недостроенную недвижимость, получая при этом на нее права и становясь дольщиком. От инвестора дольщик отличается только тем, что первый приобретает жилье с целью его последующей перепродажи за большую сумму, а второй – для личного пользования. Долевое строительство регулируется Федеральным Законом 214.

До недавнего времени участие в долевом строительстве пользовалось в народе дурной славой. Дело в том, что ранее неоднократно фиксировались случаи обмана дольщиков недобросовестными строительными компаниями. Такой вид мошенничества был возможен только по причине недоработок в законодательном регулировании торговли недостроенным жильем, а также из-за незащищенности самих инвесторов.

Сразу после возникновения такого понятия как ДДУ судьба денежных средств, переданных дольщиками, зависела только от добросовестности застройщика. После получения оплаты деньги покупателей использовались строительной компанией для закупки необходимых материалов, а также других нужд, связанных со строительством.

Таким образом, даже при условии выполнения застройщиком всех взятых на себя обязательств они не были ничем не застрахованы. В случае банкротства или других, независящих от него причин, по которым судьба строительства оказывалась под вопросом, получить назад свои кровные дольщикам было практически невозможно. Это приводило ко множеству судебных разбирательств, в том числе, громких и резонансных.

В 2019 году в ФЗ 214 были внесены существенные и очень важные дополнения, кардинально изменившие подход к хранению внесенных дольщиками средств. Между застройщиком и покупателями появился посредник-гарант, работа которого выражается в создании специальных эскроу-счетов. На этих счетах деньги дольщиков замораживаются до окончания строительства, а застройщик получает к ним доступ только после введения дома в эксплуатацию. В результате строительные компании стали вынуждены использовать для работы только собственные активы или кредитные средства.

До того момента, пока дольщик не подписывает акт приема-передачи и не оформляет право собственности на жилье, деньги находятся на эскроу-счете. Это значит, что, если застройщик обанкротился, или сделка не может состояться по произошедшим по его вине причинам, покупатель сможет вернуть эти средства в полном объеме.

Как правильно составить ДДУ?

Обычно договор долевого участия имеет типовую форму, однако при желании в него могут быть внесены согласованные сторонами изменения. Кроме указания стоимости квартиры в соглашении обязательно должна содержаться следующая информация:

• данные об участке земли, отведенном под застройку, и его кадастровый номер;
• сроки введения объекта в эксплуатацию;
• точный адрес возводимого дома;
• этажность и особенности конструкции здания;
• номер квартиры;
• количество комнат, площадь, расположение этажей;
• наличие балконов или лоджий с указанием их количества;
• вид отделки с уточнением отделочных материалов;
• цена одного квадратного метра;
• срок гарантии как самой квартиры, так и ее внутренней отделки.

Эти пункты касаются только общих технических характеристик приобретаемой недвижимости. Кроме них, договор должен включать не менее важные моменты, могущие возникнуть в связи со спорными ситуациями:

• размер компенсации в случае продления сроков строительства;
• порядок действий при несовпадении площади квартиры заявленной;
• процедура предъявления претензий и способы их урегулирования;
• причины для обоюдного и одностороннего расторжения договора долевого участия.

Особое внимание следует уделить нетипичным пунктам, на добавлении которых настаивает застройщик. Нередко строительные компании пытаются частично снять с себя ответственность за возможные недоработки или избежать неустойки за превышение заявленных сроков строительства. При малейших сомнениях в выгоде такого соглашения лучше проконсультироваться с юристом или хорошим риэлтором, а иногда и вовсе отказаться от сотрудничества с данным застройщиком.

Какую информацию о застройщике следует проверить?

С подписанием ДДУ не стоит торопиться, пока не будет полной уверенности в надежности и добросовестности строительной компании. Проверять эту информацию стоит еще на этапе выбора застройщика. Наиболее важными аспектами являются:

• Регистрация компании в качестве юридического лица. По закону все без исключения застройщики должны являться юрлицами. Эти данные можно проверить на сайте Налоговой службы в реестре ЕГРЮЛ. Если упомянутой строительной фирмы в этом списке не окажется, доверять такому застройщику наверняка не стоит.
• Проектная декларация. Она является самым главным документом, касающимся конкретного дома или жилого комплекса. В ней содержатся максимально полные данные об объекте строительства: разрешение на пользование земельным участком, технические характеристики здания, сроки строительства и ввода дома в эксплуатацию, жилой или коммерческий статус помещений. Как правило, проектная декларация помещается в открытом доступе на сайте строительной компании. 
• Банковская аккредитация. Поскольку один из основных источников финансирования строительства – это кредит, банки уделяют много внимания проверке финансовой состоятельности застройщиков и при положительном результате аккредитуют их. Если строительная фирма имеет аккредитацию во многих крупных финансовых организациях, это свидетельствует о ее платежеспособности и, как следствие, возможности вовремя выполнить взятые на себя обязательства.
• Банкротство и открытые судебные дела. Когда компания оказывается на грани банкротства, ее наименование попадает в списки потенциальных банкротов. Подобные списки регулярно публикуются на сайтах многих государственных служб и находятся в свободном доступе. О том, что с застройщиком не стоит иметь дела, говорят и открытые на текущий момент судебные дела. Кроме этого, стоит проверить наличие и количество таких дел в пошлом.
• Репутация. Рейтинг застройщика формируется как из качества и количества возведенных им домов, так и из отзывов покупателей. В интернете всегда можно найти большое количество комментариев от жильцов квартир, сданных той или иной компанией. Из них легко почерпнуть много информации о скрытых недостатках жилья или других возможных проблемах.

Преимущества и недостатки ДДУ

При покупке жилья в новостройке ДДУ означает, что это соглашение, как и любое другое, имеет свои преимущества и недостатки. Несмотря на то, что сегодня участие в долевом строительстве стало более безопасным, оно имеет и существенные минусы:

• Время ожидания. Если приобретать квартиру на этапе котлована, с точки зрения экономии такая сделка будет очень выгодной. Однако при этом не стоит забывать, что от закладки фундамента до введения дома в эксплуатацию может пройти не один год. При этом строительство может затянуться по причине финансового кризиса или даже банкротства застройщика. К тому же, такой вариант совершенно не подходит покупателям, которые нуждаются в жилье срочно.
• Сдвигание сроков сдачи объекта. По закону застройщик может продлить время строительства на два месяца, предварительно уведомив об этом дольщиков. Однако нигде не сказано, что такое продление можно осуществлять лишь однократно. Это значит, что при желании строительная компания может сколько угодно раз откладывать сдачу объекта, затягивая, таким образом, строительство на долгие годы.
• Обесценивание. Деньги, хранящиеся на эскроу-счетах, никак не защищены от инфляции. Если по каким-либо причинам, например, из-за неоднократного переноса сдачи дома, дольщик решит сам расторгнуть ДДУ, на что имеет полное право, все деньги ему вернут. Однако за время, прошедшее с момента их внесения, цены на недвижимость могут значительно возрасти, и купить другую квартиру за эти средства станет очень тяжело.
• Изменения в проектной декларации. В ходе строительства могут измениться технические характеристики объекта, о чем застройщик обязан известить дольщиков. Эти изменения могут оказаться настолько значимыми, что в итоге покупатели имеют шанс получить квартиры другой площади и т.д. Это может повлечь за собой дополнительные траты или же расторжение договора со стороны дольщиков.

Тем не менее, ряд неоспоримых преимуществ при покупке первичного жилья может сделать такое приобретение выгодным и целесообразным. К ним относятся:

• Невысокая стоимость квартиры. Поскольку по договору долевого участия фактически покупается несуществующее жилье, цены на него никак не могут быть равными стоимости готовой недвижимости. Таким образом, чтобы найти равновесие между готовым и строящимся жильем, застройщики предлагают более привлекательные цены на последнее.
•  Возможность инвестировать. Покупка жилья по ДДУ – это хорошая возможность для капиталовложений. С помощью этого метода можно по сравнительно невысокой стоимости купить строящуюся квартиру, а затем, когда она будет сдана и автоматически возрастет в цене, выгодно продать ее. Именно на этом строится работа многих инвестиционных компаний, а для физических лиц – это хороший способ застраховать свои сбережения от инфляции и приумножить их.
• Безопасность. Покупатель, чьи деньги хранятся на эскроу-счете, гарантированно не потеряет их, если строительство будет заморожено или затянуто – в последнем случае дольщики могут рассчитывать на компенсацию по неустойке.
• Контроль над объектом. Введение жилого дома в эксплуатацию осуществляется после оценки и положительного решения специальной комиссии. Таким образом, здание будет гарантированно пригодным для жизни, безопасным и соответствующим всем техническим и санитарным нормам.

Договор переуступки прав требования

Наличие подписанного договора долевого участия не означает, что покупатель обязан ждать окончания строительства, если его планы на приобретение квартиры именно в этом доме или районе изменились. Для такого рода соглашений предусмотрена возможность продать недостроенное жилье, только в этом случае речь идет о продаже не самой недвижимости, а прав на нее.

Такая процедура подразумевает подписание нового соглашения, которое называется договором переуступки прав требования. Право требования – это возможность оформлять недвижимость и подписывать акт приема-передачи уже от своего имени, а не от лица первого дольщика. 

Переуступкой прав требования часто пользуются инвесторы, не дожидаясь, пока жилье перейдет в статус вторичного. Приобретая квартиры на этапе котлована, они продают свои права на них ближе к завершению строительства, когда цены на жилплощадь в данном доме заметно возрастают в цене. Такой договор, как и ДДУ, полностью безопасен для дольщиков, при условии правильного оформления и заверения.

В каких случаях можно расторгнуть ДДУ?

ДДУ можно расторгнуть как по обоюдному согласию, так и в одностороннем порядке от лица дольщика. Для этого законом предусмотрены следующие причины:

• задержка сдачи объекта на срок, превышающий заявленное время на два месяца и более;
• нежелание застройщика устранять недоработки и брак, в результате которых квартира становится непригодной для проживания;
• грубое нарушение качества выполненных работ со стороны строительной компании или подрядчика;
• увеличение или уменьшение площади квартиры более, чем на допустимые и оговоренные в ДДУ цифры.

Также договор долевого участия может быть расторгнут через суд – для этого даже наличие ипотечного кредита не является помехой. Суд необходим для того, чтобы в некоторых случаях, кроме возврата своих денег, получить и компенсацию. Это касается тех ситуаций, когда параметры жилья значительно расходятся с проектной декларацией, или других моментов, фактически являющихся обманом со стороны застройщика.