Техническое описание — это документ, содержание которого соответствует техническому паспорту здания. Он отражает фактическое состояние обследуемого объекта. Его оформление — это услуга, которую выполняют специалисты, получившие право на проведение кадастровых и других типов работ, необходимых для составления документа. Выполняет ТО квалифицированный кадастровый инженер.
История появления документа
В СССР услуги кадастра предоставлялись централизовано одной единственной службой – БТИ (Бюро технической инвентаризации). В 2000-х годах появилось много частных компаний, которые получили право оказывать те же услуги. Для клиента это означает, что он может выбрать организацию, которую считает более надежной, или ту, которая оказывает более дешевые или более качественные услуги. У человека появился выбор. Вместе с тем, государственная служба выдавала технические паспорта до января 2013 года. Затем их сменили технические планы, а в настоящее время выдаются два типа объектов:
- технические планы (в БТИ);
- техописания (в сторонних организациях).
Выполнять работы имеют право как сотрудники БТИ, так и аттестованные частные инженеры.
Нормативная база
Составление кадастровых документов и деятельность инженеров регулируются Федеральным законом №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Статья 41 предусматривает составление технического плана, но ничего не говорит о составлении технического описания объекта недвижимости. Поэтому этот документ и считается альтернативой плану, а не самостоятельным объектом.
В содержании технического плана говорится, что он включает в себя сведения «необходимые для постановки на учет» здания, сооружения. Сам документ состоит из текстовой и графической части.
Основная часть – графическая. Она отражает фактическое состояние объекта. Для земельного участка с домом – это план земельного участка с указанием его размеров и координат, а также план самого дома с указанием общей площади, площадей и размеров конкретных помещений.
В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана или кадастровой выписки о соответствующем участке. Графическая часть может быть планом участка и планом частного дома, расположенного на нем. Планом квартиры и поэтажным планом, если речь идет о многоэтажном доме. Если на участке произошли изменения, которые требуется внести в государственный реестр недвижимости, то задача инженера – зафиксировать и представить эти изменения в графической и текстовой части.
Текстовая часть представляет собой пояснения к графике. Здесь указываются сведения, которые будут вноситься в государственный реестр. Заверяется технический план подписью инженера, который его составил, и личной печатью.
Что включено в техническое описание
Техническое описание здания – это многостраничный документ. В нем, как и в техническом плане, есть текстовая и графическая части (ситуационный план, поэтажный план и экспликация к нему).
В тестовой части содержатся:
- общие сведения;
- состав объекта;
- информация о правообладателе;
- благоустройство объекта.
Раздел «Общие сведения» содержит информацию о том, где проводились кадастровые работы, т.е. о местоположении объекта (регион, город, адрес). А также:
- сведения о заказчике работ (ФИО, СНИЛС);
- сведения об инженере, выполнившем работы (ФИО, индивидуальный регистрационный номер члена саморегулируемой организации кадастровых инженеров, контактный телефон, адрес, наименование организации, которую он представляет, и ее контактные данные);
- реквизиты договора, по которому выполняются работы (номер, дата);
- дата составления технического описания объекта.
Раздел «Исходные данные» или «Состав объекта» — это информация, доступная изначально. При выполнении кадастровых расчетов берутся документы, которые уже есть, и проводятся измерения и расчеты для выявления различий между планом и фактом. Составляется описание того, что нужно внести в реестр.
Начальные документы, с которыми работает инженер – это кадастровый паспорт и его реквизиты, кадастровая выписка. Документирование расчетов начинается со сведений о геодезическом оборудовании и методе, который применялся при оценке. Далее идет информация о проведенных расчетах и их результат.
В чем разница между техническим планом и техническим описанием
Считается, что разница между техническим планом и техническим описанием помещения заключается в том, что в первом содержатся данные о кадастровой стоимости (инвентаризации) объекта, а во втором таких сведений нет. Однако эти представления о различиях могут быть неточными, поскольку нет как законодательно утвержденной единой формы документа, как и перечня обязательных разделов.
Для отсутствия в документе кадастровой стоимости есть целый ряд причин.
Во-первых, это не постоянная величина. Допустим, частный дом построен в 1962 году. За прошедшее время кадастровая стоимость неоднократно изменилась. Следовательно, ее отсутствие в техническом плане позволяет избежать путаницы в дальнейшем.
Вторая причина – это цель работы кадастрового инженера. Он должен зафиксировать изменения, которые случились со зданием или участком физически. Эту информацию он фиксирует в составленном документе и заверяет своей подписью. У него нет возможности определить кадастровую стоимость геодезическим оборудованием.
Когда требуется техническое описание
Технический план или техническое описание объекта требуются для разных целей. Если здание только построено, то документ требуется органам местного самоуправления для того, чтобы присвоить номер дому. На этапе строительства документом пользуются различные службы, которые подключают инженерные коммуникации, такие как свет, газ, водопровод и другие. Если вы решили приватизировать объект, застраховать его или провести перепланировку, то вам также понадобится техническое описание.
Ориентировочный список ситуаций:
- ввод в эксплуатацию;
- подключение инженерных сетей;
- заключение различных договоров (страхование, ипотека, аренда, вступление в наследство);
- получение различных разрешений (на перепланировку квартиры, на строительство гаража на участке);
- разрешение судебных споров (напр. связанных с границами участков или разделением собственности при разводе).
Во всех случаях техническое описание служит для того, чтобы запрашивающая организация могла определиться с размерами и местоположением объектов, внесенных в технический план. Иногда необходимость в техническом описании объекта недвижимости возникает спонтанно. Например, собственник планирует заменить старые окна на новые и ему нужно уточнить точный размер и местоположение оконных проемов.
Как оказывается услуга
Собственник объясняет задачу и договаривается о дате визита кадастрового инженера. С частной организацией заключается договор подряда, в котором указывается точный перечень работ, обязанности сторон и другие моменты. Специалист выезжает на объект, проводит замеры, а затем подготавливает документ в письменном виде и передает его заказчику.