Можно ли подарить квартиру в ипотеке

Вопрос «можно ли подарить ипотечную квартиру» простой и сложный одновременно. Но, несомненно, веселый, если почитать законы. Предлагаем рассмотреть его вместе с нами.

Что такое залог

Так как ипотечная квартира считается залоговым имуществом, то права владельца ограничены. Он имеет право подарить ее, но нуждается в согласии банка. Об этом прямо говорится в ст. 37 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке». 

В статье 37 также есть маленькое уточнение: «если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Но его не стоит учитывать, т.к. трудно найти банк, который откажется от контроля за залоговым имуществом и поставит себя в невыгодное положение в случае, когда заемщик не вернет деньги и придется продавать объект залога. 

Что такое дарение

Ответ на вопрос «можно ли написать дарственную на ипотечную квартиру» положительный. Но не все знают, что подарить квартиру (любую), а не только ту, которая в ипотеке можно:

• прямо сейчас;
• отложено во времени.

Второй способ — это, по сути, обещание дарения. Например, молодые родители (или бабушка с дедушкой) купили квартиру и обещают передать ее ребенку, когда тому исполнится 18 лет. От «пообещали на словах» этот путь отличается тем, что:

• оформлен в письменном виде;
• зарегистрирован нотариусом.

Если вам 30 лет, вашему ребенку 7 лет, а ипотека взята на 10 лет, и вы планируете оформить такое дарение, то потребуется получить письменное согласие у кредитора (согласно ст. 37 закона №102-ФЗ). Но в данной ситуации у банка нет причин отказывать. 

Если оформить такое дарение планируют бабушки с дедушками, им следует знать, что формулировку «дарю, но после моей смерти» использовать нельзя. Для этого предусмотрен другой документ – завещание. 

Кто не может написать дарственную на ипотечную квартиру

Закон предусматривает некоторые ограничения в отношении того, кто не может сделать дарственную на ипотечную квартиру. Это:

• дети до 14 лет;
• граждане, официально признанные недееспособными.

Дети от 14 до 18 лет могут делать дорогостоящие подарки с письменного разрешения обоих родителей и при наличии разрешения органов опеки и попечительства. Что касается взрослых граждан, то их возраст или статус пенсионера не ограничивают их право дарить имущество. Ограничителем выступает только официальное медицинское заключение о недееспособности.

Как подарить квартиру в ипотеке сыну

Процесс дарения состоит из трех шагов:

1. 1

   Получение согласия всех заинтересованных сторон.
2. 2

   Регистрация договора дарения у нотариуса.
3. 3

   Регистрация сделки в Росреестре.

По закону имущество, являющееся долевой собственностью, дарят только с согласия остальных собственников. Если квартира приобретается в браке, и в ней кроме индивидуальных долей есть та часть, которая является совместной долевой собственностью супругов, то кто бы не выступал дарителем, он должен прикладывать к договору письменное согласие второго.

Также для дарения ипотечной квартиры требуется письменное согласие банка. Чтобы его получить, заемщик обращается к кредитору с заявлением, где:

• описывает ситуацию;
• просит дать письменное разрешение на совершение действия.

Возможно, потребуются еще какие-то документы, но это зависит от конкретной ситуации и необходимости уточнения личностей участников. 

Получив все документы, даритель обращается к нотариусу. Сделка подлежит нотариальной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Готовить образец договора, т.е. скачивать его в интернете не нужно. Нотариус составит его по собственному шаблону и после подписания сторонами проведет регистрацию в Едином государственном реестре (закон №218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости»). 

За регистрацию платится пошлина в сумме 2000 рублей. Нужно предоставить нотариусу квитанцию. Процесс регистрации занимает около 7 дней. Подтверждающим документом является только выписка ЕГРН. До 1 января 2017 года выдавались свидетельства о государственной регистрации прав, но сейчас они отменены. 

Можно ли ипотечную квартиру подарить другому человеку

Если вы решили оформить дарственную на постороннего человека, то последовательность действий не меняется. Чтобы получить в банке письменное разрешение, к заявлению нужно приложить:

• документы, удостоверяющие личность того, кому планируется передать дар;
• документы, подтверждающие его доход, постоянное место работы и т.д.

Т.е. все то, что банк требует для любого заемщика. Предсказать заранее, дадут ли заемщику согласие на проведение сделки, невозможно. Надеяться не рекомендуем.

Можно ли отказаться от подарка-квартиры

Это первый раздел о том, почему не стоит надеяться на получение согласия банка. Одаряемый имеет право не принять подарок. 

Отказ от объекта дарения оформляется в письменном виде и тоже регистрируется в реестре. Но его нельзя зарегистрировать раньше, чем зарегистрируют договор дарения. Т.е. получатель дара – не персонаж сериала «Ведьмак» и распорядиться тем, чего у него еще нет – не может. 

Таким образом, дело не в финансовых возможностях одаряемого, а в сопутствующих проблемах. Образующийся временной люфт и тот факт, что заемщик скорее всего ищет путь отказаться от дальнейших платежей по ипотеке, – серьезные аргументы.

Можно ли забрать квартиру у того, кому его подарили

Да и это вторая часть ответа на вопрос «почему не стоит». Чтобы забрать подарок придется обращаться в суд. Он будет решен в пользу истца, если:

• получатель подарка покушался на жизнь дарителя или на жизнь членов его семьи;
• дарителю подарок «дорог как память», а одаряемый его не бережет и «уничтожает то, что мне так дорого».

Также иск могут подать третьи лица, если выяснится, что даритель провел процедуру банкротства, после которой остались неудовлетворенными интересы кредиторов. Если вы выступаете в роли того постороннего человека, кому предлагают подарить квартиру, рекомендуем еще раз хорошо подумать над тем, стоит ли связываться. То, что проблема не видна, – еще не значит, что ее нет.